Tại hội thảo “Gỡ nút thắt, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển” do Báo Lao Động tổ chức sáng 5/7, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, tháng 12/2022, dựa trên dữ liệu lớn và nghiên cứu thị trường qua các chu kỳ phát triển, Batdongsan.com.vn đã đưa ra khái niệm “điểm đảo chiều”. Ở chu kỳ trước, điểm này rơi vào giữa năm 2013, khi giá trị hàng tồn kho giảm 15% sau 7 năm liên tiếp. Có 3 yếu tố tác động đến “điểm đảo chiều”.
Đầu tiên là tín dụng.Năm 2013 là năm đầu tiên mục tiêu tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh tăng trở lại, đạt trên 12%. Thứ hai là lãi suất.Đầu năm 2012, ngân hàng giảm mạnh lãi suất, khoảng 1,5 năm sau thị trường phản ứng và có “điểm đảo chiều”. Thứ ba là chính sách.Ba luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi được thông qua vào năm 2013 và 2014.
Trong chu kỳ hiện tại, ba yếu tố này cũng tương tự như chu kỳ trước của thị trường bất động sản. Thứ nhất, mục tiêu tăng trưởng tín dụng của Việt Nam năm nay tiếp tục ở mức cao 14% – 15%. Mặc dù tăng trưởng tín dụng khá thấp trong 5 tháng đầu năm 2024, ở mức 2,4%, nhưng hiện đã có dấu hiệu cải thiện so với đầu năm. Thứ hai, lãi suất điều hành liên tục giảm kể từ đầu năm 2023, lãi suất cho vay hiện ở mức 9 – 11%. Trong ngắn hạn, áp lực lên tỷ giá và khối lượng tiền gửi đã khiến lãi suất huy động tăng nhẹ 0,2% – 0,9%/năm, tuy nhiên, xu hướng chung trong dài hạn là lãi suất sẽ được duy trì ở mức thấp. Thứ ba, các luật sửa đổi liên quan đến bất động sản đều đã được thông qua và sẽ sớm có hiệu lực.
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn
Do đó, Batdongsan.com.vn vẫn giữ quan điểm như đã nêu vào cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ đạt “điểm đảo chiều” vào giữa năm 2024. Tiếp theo, thị trường sẽ trải qua các giai đoạn thăm dò, củng cố, thịnh vượng và ổn định.
Đầu tiên, trong giai đoạn đảo ngược và thăm dò (từ Q2, 2024 – Q4, 2024)Dấu hiệu của “bước ngoặt” là lượng hàng tồn kho giảm, thanh khoản tích cực hơn. Sau đó, giai đoạn thăm dò sẽ diễn ra trong khoảng một quý với thanh khoản nhỏ xuất hiện ở các loại hình bất động sản phục vụ.
Đây là giai đoạn người mua, nhà đầu tư vẫn còn thận trọng vì thị trường vừa trải qua nhiều thách thức như khó khăn trong việc vay mua bất động sản, nhiều khoản đầu tư kém thanh khoản. Do đó, họ ưu tiên một số yếu tố như phục vụ nhu cầu nhà ở thực, pháp lý rõ ràng, chính sách hỗ trợ tài chính tốt, cùng với lợi suất cho thuê ổn định và chi phí được tối ưu.
Vào thời điểm đảo chiều và thăm dò, căn hộ thu hút được nhiều sự chú ý và ghi nhận tính thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản. Các thông số trong chu kỳ trước cũng cho thấy căn hộ phát triển mạnh trong giai đoạn này. Theo Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho căn hộ từ giữa năm 2013 đến đầu năm 2014 đã giảm 30%. Nguồn cung căn hộ tại thời điểm đó rất mạnh, với sự xuất hiện của nhiều dự án như Vinhomes Times City, Vinhomes Royal City, Vinhomes Central Park… cùng các chính sách hỗ trợ.
Ngoài ra, còn có một đặc điểm của chu kỳ trước có xu hướng lặp lại, đó là tốc độ giảm tồn kho ở khu vực phía Bắc nhanh hơn khu vực phía Nam. Ở chu kỳ trước, giá trị tồn kho chung cư tại Hà Nội là 3,7 nghìn tỷ đồng, trong khi đó tại TP.HCM là 22,4 nghìn tỷ đồng. Trong chu kỳ này, thị trường bất động sản sôi động nhất trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối năm 2023.
Hiện tại, dù sức hút căn hộ đã hạ nhiệt nhưng giá vẫn không giảm. Giá bán căn hộ tại Hà Nội tháng 5/2024 ngang bằng giá tại TP.HCM, đạt 50 triệu đồng/m2. Mức tăng giá căn hộ tại Hà Nội so với đầu năm 2023 là 31%, trong khi căn hộ tại TP.HCM chỉ tăng 6%.
Giai đoạn thứ hai là giai đoạn củng cố, diễn ra vào quý đầu tiên của năm 2025.. Ở giai đoạn quan trọng này, khi các vấn đề sau được giải quyết, thị trường sẽ có động lực để củng cố và phát triển tốt. Thứ nhất, khai thông nguồn tiền. Ví dụ, năm 2013, việc thành lập Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đã góp phần xử lý nhanh các khoản nợ xấu, lành mạnh hóa tài chính, tái cấu trúc các tài khoản, đẩy dòng tiền vào thị trường. Thứ hai, chính sách tiền tệ – lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cần được duy trì ở mức phù hợp. Thứ ba, các luật liên quan đến bất động sản được thông qua và có hướng dẫn thực hiện cụ thể, nhanh chóng.
Khi các nút thắt về tài chính, tiền tệ và pháp lý được gỡ bỏ, người mua sẽ bắt đầu có tư duy tích cực, họ sẽ cởi mở hơn về vấn đề chi phí nhưng vẫn đang trong giai đoạn phục hồi nên vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực và mang lại dòng tiền tốt.
Trong giai đoạn củng cố, nhà riêng và nhà chung cư có đặc điểm cư trú thực sự, pháp lý rõ ràng, tỷ lệ tăng giá và lợi nhuận cho thuê trung bình thu hút nhiều sự quan tâm của người mua. Nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, hai loại hình này sẽ dần cải thiện về khối lượng giao dịch.
Trong giai đoạn thăm dò, củng cố, để đáp ứng nhu cầu của người mua, chủ đầu tư cần tập trung phát triển các sản phẩm phục vụ mục đích ở thực sự, có chính sách hỗ trợ tài chính thiết thực, hiệu quả cho người mua, đồng thời đảm bảo tính pháp lý của dự án.
Đối với sàn giao dịch, cần tối ưu chi phí và tập trung vào các loại hình/lĩnh vực thế mạnh. Ngoài ra, với việc triển khai Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các công ty môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và hoạt động tại sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp dịch vụ môi giới. Sàn giao dịch và công ty môi giới phải cung cấp hồ sơ dự án đầy đủ, trung thực và chịu trách nhiệm về thông tin mình cung cấp. Các công ty môi giới phải được đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn hàng năm. Do đó, các sàn giao dịch cần phải chuyên nghiệp, minh bạch trong kinh doanh bất động sản, thường xuyên nâng cao trình độ chuyên môn, trình độ của nhân viên.
Thứ ba, giai đoạn tăng trưởng diễn ra từ quý 2 năm 2025 đến quý 4 năm 2025.. Khi các yếu tố đã được giải tỏa trong giai đoạn củng cố, nền kinh tế và đầu tư phát triển, nguồn cung sẽ quay trở lại và bất động sản có thể ghi nhận mức tăng giá nhanh chóng trong giai đoạn này.
Đồng thời, tâm lý thị trường bắt đầu phục hồi, người mua sẽ quan tâm hơn đến nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và không còn quá chú trọng vào giá bán và yếu tố pháp lý như trong giai đoạn thị trường ảm đạm.
Với xu hướng này, Batdongsan.com.vn dự đoán sau khi thị trường đi qua giai đoạn củng cố, nếu các yếu tố chính sách, tiền tệ được giải quyết, đất nền, biệt thự sẽ có thanh khoản tốt trong giai đoạn phục hồi.
Để nắm bắt cơ hội trong giai đoạn bùng nổ, nhà đầu tư cần chuẩn bị năng lực tài chính để phát triển các dự án có quy mô lớn hơn. Sàn giao dịch sẽ đầu tư dần vào các kênh quảng cáo và mở rộng đội ngũ nhân viên để nâng cao hiệu quả giao dịch.
Cuối cùng là giai đoạn ổn định diễn ra từ quý đầu tiên của năm 2026. Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản ghi nhận thanh khoản và giá tăng, các loại hình phát triển đa dạng. Trong giai đoạn ổn định, tốc độ tăng giá và mức độ thu hút đầu tư là hai yếu tố mà người mua ưu tiên khi lựa chọn bất động sản. Lúc này, các nhà đầu tư sẽ tìm kiếm cơ hội ở các loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút được nhiều sự chú ý.
Do đó, để chuẩn bị cho sự phát triển ổn định của thị trường, các nhà đầu tư cần đa dạng hóa các phân khúc/định vị/dòng sản phẩm của mình để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua và nhà đầu tư. Đối với sàn giao dịch, họ cần linh hoạt thích ứng với các cơ hội mới theo biến động của thị trường.
Link nguồn: https://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-dat-diem-dao-chieu-vao-giua-nam-2024-chung-cu-ha-nhiet-dat-nen-va-biet-thu-sap-khoi-sac-188240705153601961.chn
