14 năm trước, ngay sau khi tốt nghiệp đại học, anh NP đã quyết định theo đuổi sự nghiệp môi giới bất động sản với suy nghĩ “bất động sản là nghề dành cho người giàu”.
Tuy nhiên, anh NP kể lại: “7 năm đầu, tôi vừa môi giới hoa hồng vừa đầu tư bất động sản, nhưng nhiều giao dịch đều lỗ. Đầu tư bất động sản đòi hỏi lượng vốn lớn, trong khi tôi không có nhiều vốn tích lũy nên mọi giao dịch đầu tư đều là đầu tư chung. Đến năm 2012, thị trường bất động sản khủng hoảng, tôi gần như mất 50% tài sản tích cóp để xây dựng”.
Theo ông NP, phải đến năm 2015, nhà đầu tư này mới biết cách sử dụng vốn trong kinh doanh bất động sản thông qua “đòn bẩy tài chính”. Nhờ đó, ông NP đã thực hiện được nhiều thương vụ làm ăn lớn.
“Tôi chuyển toàn bộ giao dịch bất động sản vào tài khoản ngân hàng, chấp nhận một khoản phí lớn. Với tài khoản này, dòng tiền lên đến 100 tỷ trong kỳ sao kê. Trên cơ sở đó, tôi có thể vay tiền ngân hàng nhờ lịch sử tín dụng tốt và dòng tiền ra vào ổn định, cao.”
Trong 4 năm từ 2015-2018, nhà đầu tư này đã liên tiếp lựa chọn thế chấp đất.
“Ví dụ, tôi thế chấp thửa đất đầu tiên để mua thửa đất thứ hai. Tôi tiếp tục thế chấp thửa đất thứ hai để mua thửa đất thứ ba. Tôi dự định giữ một số lô đất tốt trong một năm hoặc lâu hơn. Đối với những lô đất nhỏ, tôi liên tục mua và bán chúng để tăng vốn và có tiền trả lãi ngân hàng.
Sử dụng hình thức vay vốn theo tổng tài sản, năm 2016, tổng tài sản thực tế chỉ khoảng 6 tỷ đồng nhưng số tiền vay ngân hàng lên tới 14,5 tỷ đồng. Nhiều lô đất giá 3 tỷ đồng nhưng số tiền tôi vay ngân hàng lên tới 2,7 tỷ đồng”.
Cũng nhờ đúng thời điểm sốt đất, nhiều lô đất ông NP mua chỉ có giá hơn 2 tỷ nhưng được bán với giá lên tới 9 tỷ đồng. Thậm chí có lô đất mua hơn 3,2 tỷ đồng nhưng được bán với giá 18 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến năm 2018, ông NP đã chọn cách bán phần lớn bất động sản và trả hết nợ ngân hàng. Tổng tài sản bao gồm cả tiền trong tài khoản lúc đó, ông NP ước tính hơn 100 tỷ đồng. Ông NP tính toán để dành một số bất động sản cho tương lai.
Đến năm 2022, khi lãi suất vay tăng mạnh, giá bất động sản giảm mạnh, nhiều bạn bè rủ anh đầu tư bất động sản nhưng NP thận trọng cho biết: “Tôi chỉ chọn mua một số bất động sản đẹp bằng tiền có sẵn mà không sử dụng thêm bất kỳ khoản vay ngân hàng nào”.
Ngay cả hiện tại, ông NP vẫn chọn cách “ngồi im” trong kinh doanh bất động sản. Để bảo toàn tài sản sau cuộc khủng hoảng thị trường gần đây, ông NP đã rút ra 3 bài học.
Thứ nhất, thị trường bất động sản luôn có tính chu kỳ, do đó, trong đầu tư bất động sản, mọi người đều cần biết “điểm dừng”.
Thứ hai, khi thị trường đất đai nóng, sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ tạo ra lợi nhuận lớn cho những người không có nhiều vốn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần xác định điểm thoát. Thực tế, khi lãi suất cho vay tăng đột ngột, bất động sản khó thanh lý, nhiều người rơi vào cảnh phá sản. Thực tế, thị trường luôn biến động, không thể dự đoán giá một cách chắc chắn. Đầu tư vào nhiều lô đất có lãi nhưng không có nghĩa là “biết chắc” giá đất sẽ tăng hay giảm bao nhiêu. Đầu tư bất động sản có lãi cũng một phần đến từ may mắn.
Thứ ba, hiện nay thị trường bất động sản khó có thể quay lại giai đoạn mua đất nhiều lần trong thời gian ngắn. Do đó, sử dụng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn này để đầu tư bất động sản là rủi ro. Nhà đầu tư nên sử dụng nhiều vốn tự có hơn.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/tu-ban-tay-trang-nho-su-dung-don-bay-tai-chinh-mua-bat-dong-san-mot-nha-dau-tu-kiem-hon-100-ty-sau-hon-10-nam-176240919162130921.chn
