Mới đây, ngày 29/6, Quốc hội đã chính thức thông qua 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản, có hiệu lực sớm hơn 5 tháng. Các chuyên gia đánh giá, 3 luật này sẽ có nhiều tác động và tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản hiện nay. Đặc biệt, đây thực sự sẽ là sự thay đổi đối với bất động sản nông nghiệp trong thời gian tới.
Cụ thể, Luật Đất đai năm 2024 đã hoàn thiện cơ chế, chính sách quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương.
Ngoài ra, Luật mới cũng mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Quy định này được đánh giá là tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, kỹ thuật được quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất hàng hóa nông nghiệp, hạn chế tình trạng bỏ hoang, sử dụng đất nông nghiệp manh mún không hiệu quả.
Luật cũng bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, được sử dụng diện tích đất để xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp. Cùng với đó, người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây thuốc… nhưng không được chuyển đổi loại đất đã xác định theo quy định của Luật Đất đai.
Trao đổi với chúng tôi, ông Phạm Đức Toàn, Tổng giám đốc Công ty EZ Property cho biết, trước đây, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp rất phức tạp do nhiều quy định, vấn đề pháp lý, chưa kể giá trị chuyển nhượng đất nông nghiệp thấp. Hơn nữa, phần lớn người dân bỏ nghề nông để chuyển sang làm công nhân nhà máy, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang, lãng phí.
Tuy nhiên, cho đến nay, kể từ khi Luật Đất đai được sửa đổi và sắp có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, các vấn đề đã gần như được giải quyết. Đất nông nghiệp đã bắt đầu được săn đón trở lại. Nhiều doanh nghiệp đã có động thái mua loại đất này tại các địa phương để xây dựng trang trại, mô hình nông nghiệp công nghệ cao hoặc mô hình công nghiệp…
“Theo quan sát của tôi, ở vùng đồng bằng Bắc Bộ không có nhiều, nhưng ở những nơi có nhiều đất vườn, đồi núi rộng lớn như Tây Nguyên, các doanh nghiệp đang tích cực thu gom, sau đó trồng các loại cây đặc sản như cây thuốc rồi bán cho các đơn vị sản xuất thuốc, dược liệu để phục vụ sản xuất kinh doanh thay vì chỉ làm nông nghiệp”, ông Toàn cho biết.
Bên cạnh việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng kết hợp sản xuất kinh doanh, chuyên gia này cho rằng, trên thị trường còn xảy ra tình trạng cá nhân, nhóm, tổ chức mua đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao, diễn ra rất phổ biến.
Bởi vì theo Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo diện tích và vị trí. Theo đó, đối với những khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng cho từng thửa đất dựa trên diện tích giá trị và thửa đất chuẩn. Đặc biệt, sau khi xóa bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định bảng giá đất cũng như điều chỉnh bảng giá đất một lần một năm để phù hợp với giá đất thị trường. Như vậy, giá đất sẽ sát với thị trường hơn và giá đền bù sẽ tăng lên.
Trên thực tế, việc cá nhân, tổ chức, nhóm người đến mua, gom đất nông nghiệp được cho là để chờ thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực, điều này cũng khiến nhiều người lo ngại tình trạng đầu cơ loại đất này dễ xảy ra.
Về khả năng sốt đất nông nghiệp, ông Toàn cho biết: “Loại đất này rất khó có “sốt”, chỉ có thể sôi động hơn. Nguyên nhân là không phải ai cũng có thể làm nông nghiệp quy mô lớn, đòi hỏi đầu tư nhiều về công nghệ, vốn và đầu ra”.
Link nguồn: https://cafef.vn/thi-truong-bong-xuat-hien-nhom-ca-nhan-to-chuc-mua-o-at-di-mua-gom-dat-nong-nghiep-188240702164102392.chn
