Doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn

Theo Công ty Chứng khoán MBS, bất động sản tuy ghi nhận những tín hiệu tích cực nhưng lại không đồng đều giữa các phân khúc. Đặc biệt, thị trường sản phẩm nghỉ dưỡng (biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn) đang thiếu thanh khoản trầm trọng.

NGHĨA VỤ HOÀN TRÁI PHIẾU KHÔNG NHỎ

Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam, chiếm 80%-90% tổng nguồn cung cả nước. Nhưng hàng loạt dự án phải dừng lại vì vướng mắc pháp lý, khiến tồn kho tăng mạnh và nguồn cung mới liên tục giảm. Giá bán sơ cấp có xu hướng đi ngang, mặc dù chủ đầu tư liên tục đưa ra các chính sách cam kết chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc nhưng thanh khoản vẫn chưa được cải thiện. .

Đối với căn hộ khách sạn, nguồn cung đến từ lượng tồn kho của các dự án cũ (chiếm hơn 98%) và vẫn đang bị kẹt do vấn đề pháp lý. Theo số liệu từ Công ty DKRA, nhu cầu thị trường chung đạt mức thấp nhất trong 5 năm qua (tỷ lệ hấp thụ chỉ 1,3%), tiêu thụ tương đương 35% so với cùng kỳ. Nhiều dự án không tiếp tục có lãi, hiệu quả khai thác thấp… khiến doanh nghiệp càng khó khăn hơn về mặt dòng tiền.

Ngoài ra, MBS cho biết nghĩa vụ trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024 là không hề nhỏ. Công ty ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đến hạn (sau khi mua lại) trong quý 2/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19.328 tỷ đồng và 113.654 tỷ đồng.

Tổng giá trị trái phiếu mua lại năm 2024 tính đến cuối tháng 5/2024 đạt 12.225 tỷ đồng (tăng 5,8% so với cùng kỳ), giúp lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2024 giảm 9,7% so với trước khi mua lại.

Hiện, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm nghĩa vụ thanh toán trong tháng 4 ước tính khoảng 193,6 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường. Trong đó, ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả.

Mặt khác, quy mô nợ đến cuối quý 1/2024 đã tăng 5,7% so với đầu năm. Cơ cấu nợ đã chuyển dịch sang nợ ngắn hạn, do thị trường kém tích cực khiến một số nhà đầu tư tạm hoãn triển khai các dự án dài hạn, từ đó làm giảm nhu cầu vốn. Tuy nhiên, tổng nợ/vốn chủ sở hữu tại thời điểm cuối quý 1/2024 đạt 0,63 lần, tăng đáng kể so với cuối năm 2021.

Trong bối cảnh thị trường đóng băng, nhà đầu tư không thể mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn đến mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng tăng lên 2,5% (so với khoảng 2,2% hồi đầu năm). Trong bối cảnh nợ xấu gia tăng, các ngân hàng cũng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân, từ đó gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn.

DOANH NGHIỆP THÚC ĐẨY HUY ĐỘNG VỐN

Theo MBS, huy động vốn trên sàn chứng khoán sẽ là hoạt động nổi bật trong thời gian tới của các doanh nghiệp bất động sản, nhằm cơ cấu lại các khoản vay, đáp ứng nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước và chi phí phát triển dự án. câu tăng lên.

Trong đó, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) dự kiến ​​chào bán 1,17 tỷ cổ phiếu; CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) phát hành riêng lẻ 110,09 triệu cổ phiếu. Tương tự, Tổng công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Xây dựng (DIG) dự kiến ​​chào bán 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và 150 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; Tập đoàn Đất Xanh (DXG) chào bán 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và 93,4 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng chào bán 134,2 triệu cổ phiếu.

Ngoài ra, MBS cho rằng hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản cũng là một phần quan trọng trong năm 2024. Bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản còn yếu và chưa tiếp tục. Tiếp cận nguồn vốn, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng. Vì vậy, việc bán dự án cho nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và năng lực phát triển dự án tốt là cần thiết để duy trì hoạt động và phát triển.

Theo CME Fedwatch Tool, có khoảng 63% khả năng FED sẽ thông qua chính sách lãi suất trong tháng 11, dù lãi suất tại Mỹ có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài hơn dự kiến. Tuy nhiên, Công ty Chứng khoán MBS thừa nhận biến động lãi suất đã giảm đi nhiều, điều này sẽ giúp người mua dễ dàng thu xếp nguồn vốn để thực hiện các giao dịch trong tương lai hơn. Đối tượng của các thương vụ M&A tập trung chủ yếu vào các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và nhiều tiềm năng phát triển.

Tuy nhiên, để doanh nghiệp bất động sản dần vượt qua khó khăn, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng cơ quan quản lý cần tiếp tục tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản trên địa bàn. trong bối cảnh kỳ vọng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ có tác động tích cực. Đồng thời, doanh nghiệp phải chủ động xem xét lại chiến lược của mình và cơ cấu lại sản xuất kinh doanh cho phù hợp.

Link nguồn: https://vneconomy.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-van-doi-dien-voi-thach-thuc.htm