Sự “tăng giá” của nhà phố mặt tiền
Hơn chục năm qua, thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM chứng kiến sự “tăng vọt” về giá của dòng sản phẩm này tại Quận 2 (nay là TP.Thủ Đức, TP.HCM). Nhà phố thương mại mặt tiền Thủ Thiêm, An Khánh, An Phú, Thảo Điền tăng giá trị gấp 4-6 lần khi mở bán không còn là chuyện lạ. Tình trạng tăng 100% đến hơn 200% trong khoảng thời gian 1-2 năm đã xảy ra ở một số khu đô thị tại Quận 2, đẩy mặt bằng giá bất động sản tại khu vực này chênh lệch rõ rệt so với các khu vực lân cận.
Chẳng hạn, nhà phố mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch, Quận 2 (thuộc dự án Sala) có giá khoảng 30-40 tỷ đồng vào năm 2015. Đến năm 2021, giá thứ cấp đã tăng lên 100-130 tỷ đồng/năm. căn cứ. Hiện nay, tùy khu vực, nhà phố mặt tiền ở đây có giá dao động từ 200-400 tỷ đồng mỗi căn.
Một dự án khác là Thủ Thiêm Lake View Quận 2 cũng tăng khoảng 30-40 tỷ đồng/căn so với lần đầu mở bán năm 2015, từ 15-20 tỷ đồng/căn, hiện các căn thứ cấp tại đây đang giao dịch từ 45. -55 tỷ/căn (tùy khu vực).
Hay trên đường Võ Nguyên Giáp, Thảo Điền, Q.2, nhà phố thương mại thuộc dự án Masteri An Phú đã tăng giá khoảng 30-50% so với thời điểm mới mở bán (2018). Hiện nay, căn hộ thứ cấp được chào bán với mức giá dao động từ 26-34 tỷ đồng/căn.
Một dự án shophouse tại TP Thủ Đức hiện đã hết hàng từ chủ đầu tư, chỉ còn sản phẩm thứ cấp vẫn được giao dịch với giá 35-35 tỷ đồng/căn (đối với căn hộ có diện tích 140-180m2). Trong khi năm 2020 giá bán tại đây là 14-16 tỷ đồng/chiếc. Tỷ lệ lấp đầy cho thuê hiện đạt trên 90%.
Mới đây, tại phường An Phú, quận 2, dãy nhà ở thương mại Global City với số lượng có hạn đang gia nhập thị trường và nhận được sự quan tâm tích cực. Đây cũng là dòng sản phẩm sơ cấp hiếm hoi xuất hiện tại khu Đông TP.HCM. Giá mỗi căn shophouse tại đây dao động từ 30-50 tỷ đồng/căn với diện tích 350-650m2.
Theo ghi nhận, so với nhà phố thông thường tại các dự án đô thị, dòng sản phẩm nhà phố thương mại có mức giá chênh lệch cao hơn từ 20-70% (tùy dự án). Tuy giá thành cao nhưng nhu cầu đối với phân khúc này khá lớn. Hầu hết các dự án có lợi thế nằm gần tuyến metro hay các tuyến đường năng động đang mở rộng phía Đông TP.HCM đều đã bán khá tốt trước đây và hiện tỷ lệ lấp đầy khách thuê ổn định.
Hiện nay, dù mức độ biến động giá không còn mạnh như giai đoạn 2015-2018 nhưng dòng nhà phố mặt tiền vẫn có sức hấp dẫn riêng đối với giới đầu tư. Sự khan hiếm của sản phẩm là một trong những nguyên nhân tạo ra sức hấp dẫn và khiến giá cả liên tục tăng cao. Loại hình này chỉ chiếm khoảng 5-7% trong toàn bộ rổ sản phẩm của dự án. Đồng thời, do khả năng sinh lời cao, đáp ứng nhu cầu sử dụng, có giá trị khai thác kinh doanh, là tài sản tích lũy lâu dài nên nhà phố mặt tiền được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Chia sẻ về phân khúc này, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM, cho rằng về lâu dài, khi các dự án đã lấp đầy cư dân thì xu hướng của cư dân sẽ là mua sắm. ngay tại chỗ thay vì phải đến các trung tâm mua sắm, cửa hàng ở xa nơi mình sinh sống. Vì vậy, loại hình nhà phố có mặt tiền kinh doanh tại khu đô thị đang được quan tâm.
Dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục khan hiếm và giá sẽ tăng
Trong quý 1 năm 2024, Savills chỉ ra phân khúc nhà phố, biệt thự, trong đó có nhà phố thương mại tại TP.HCM, ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt mức thấp nhất trong 10 năm qua.
Nguồn cung hạn chế kéo dài suốt 3 năm, chủ yếu do rào cản pháp lý, dẫn đến số lượng dự án mới hạn chế. Tổng nguồn cung sơ cấp hiện tại trên thị trường đạt 762 căn. Sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 76% thị phần. Trong đó, 85% nguồn cung sơ cấp tập trung ở TP Thủ Đức.
Dự kiến, ngày 1/8/2024, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá bất động sản sẽ tăng cao khiến giá tiếp tục tăng. Cùng với đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực, số lượng nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu triển khai dự án có thể giảm, khiến nguồn cung càng hạn chế. Bất động sản nhà phố thương mại cũng không ngoại lệ, nhất là khi sản phẩm này đang ngày càng khan hiếm nguồn cung mới.
Theo các chuyên gia trong ngành, các dự án bất động sản trong thời gian tới sẽ phải đáp ứng những điều kiện khắt khe hơn để đáp ứng các tiêu chuẩn pháp lý khi chào bán, nhà đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị chào bán. . Thị trường sắp tới khó có khả năng bùng nổ về nguồn cung. Vì vậy, dự báo số lượng dự án mới được phê duyệt sẽ khan hiếm. Những dự án hoàn toàn hợp pháp và mở bán ở giai đoạn này được coi là một lợi thế.
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản khu Đông nói riêng và TP.HCM nói chung có dấu hiệu nhu cầu quay trở lại, một phần do tác động của các Luật dự kiến sớm có hiệu lực sẽ khiến giá bất động sản tăng cao. Từ đó thúc đẩy tâm lý người mua sẵn sàng chi tiền trước khi Luật có hiệu lực. Tuy nhiên, ở phân khúc nhà phố thương mại, thanh khoản nhìn chung vẫn còn chậm.
Ông Lê Quốc Kiên đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư: khi đầu tư vào dòng sản phẩm này, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ các yếu tố về diện tích, dự án và uy tín của chủ đầu tư. Đến thời điểm hiện tại, shophouse tại dự án vẫn là nguồn hàng “hàng hiếm” – đây chính là tiêu chí và lợi thế cạnh tranh lớn nhất của loại hình này. Vì vậy, nhà đầu tư cần xem xét liệu tỷ lệ shophouse của dự án có đáp ứng được tiêu chí khan hiếm hay không.
Ngoài ra, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ tính pháp lý của dự án, mật độ dân cư xung quanh có dày đặc hay không, cũng như tìm hiểu về tiềm năng gia tăng giá trị thông qua quy hoạch… Đặc biệt, đã qua thời điểm mua Shophouse lướt sóng để thực hiện. tiền, nhà đầu tư cần thận trọng khi tính toán kế hoạch đầu tư dài hạn cũng như tỷ suất lợi nhuận nếu đầu tư cho thuê.
Link nguồn: https://cafef.vn/co-gia-hang-chuc-den-hang-tram-ti-moi-can-nha-pho-thuong-mai-mat-tien-khu-dong-tphcm-du-bao-con-tiep-tuc-len-gia-188240622160931169.chn