Nhiều lần thiết lập mức giá mới
Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ giai đoạn 2020-2021. Đà hồi phục xuất hiện ở hầu hết các phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố, biệt thự. , căn hộ, đất nền… Tuy nhiên, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức như: khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề thắt chặt tín dụng bất động sản… Tất cả những điều này đang tác động trực tiếp. đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Dự báo về thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung trong thời gian tới.
Nhận định về thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận trong 6 tháng đầu năm 2022, ông Võ Hồng Thắng – Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của DKRA Việt Nam – cho biết: Nguồn cung có dấu hiệu phục hồi khả quan, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ. 2019 trở về trước. Nhu cầu thị trường vẫn ổn định và tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái.
Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở thị trường Long An và Bình Dương khi chiếm 74% nguồn cung mới toàn thị trường. Chỉ thành phố. Trong 6 tháng đầu năm, tại TP.HCM khan hiếm nguồn cung, các loại giao dịch chủ yếu diễn ra theo kiểu cá nhân phân lô, tách thửa, nhỏ lẻ. Tập trung chủ yếu ở các huyện vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.
Ghi nhận thực tế cho thấy, giá bán thứ cấp tăng 7-11% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên, lượng trả thứ cấp lại giảm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ động thái thắt chặt tín dụng tại các ngân hàng và tình hình khó khăn chung của nền kinh tế trong thời gian gần đây.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, giá đất tăng mạnh trong thời kỳ kinh tế suy thoái do dịch bệnh Covid-19 (2020-2021) có một số nguyên nhân chính. Nguyên nhân khách quan là do một số khu vực do nhà nước triển khai hạ tầng; tiền đền bù dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai) tràn ra các vùng lân cận; vốn từ các ngân hàng thương mại với lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường, thêm vào đó là nguồn cung mới hạn chế và chi phí xây dựng tăng. Nguyên nhân do yếu tố tâm lý chủ quan là nhà đầu tư cho rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng như những năm trước, sợ đồng tiền mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản.
Riêng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, một số khu vực tăng giá mạnh do khan hiếm nguồn cung mới do quá trình thanh tra, kiểm tra hàng loạt dự án kéo dài và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.
Khác với giá sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm cục bộ tại một số dự án hết thời gian ân hạn vốn vay, chủ đầu tư tài trợ lãi suất hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản cao. thấp, mang tính đầu cơ… Các chuyên gia cho rằng, lạm phát và lãi suất cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh toán của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
Vì vậy, khi gặp áp lực lớn về lãi suất, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán BĐS với giá thấp hơn kỳ vọng, bán “lỗ” để thu hồi vốn. Tuy nhiên, sự phát triển này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ phản ánh toàn thị trường. Bên cạnh đó, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bất động sản lên xuống với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng,… cũng khiến giá bất động sản khu vực này giảm mạnh, thị trường hầu như mất thanh khoản sau khi cơn sốt qua đi.
Các chuyên gia dự báo trong thời gian tới, đà tăng giá sơ cấp khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư vẫn rất lớn. . Về lâu dài, nếu không khắc phục được những rủi ro, thách thức đối với thị trường thì đà giảm giá trên thị trường thứ cấp ngày càng rõ nét sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phục hồi của thị trường chung.
Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp cũng như duy trì giá bán thứ cấp ổn định là tập trung ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất. ở mức độ thích hợp. Tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Đồng thời, tăng cường công tác quản lý của các cơ quan Nhà nước nhằm minh bạch thông tin quy hoạch, thông tin thị trường… nhằm hạn chế tình trạng “sốt đất ảo”.
Không có đột biến trong nửa cuối năm 2022
Dự báo từ DKRA Việt Nam, cung cầu mới của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm sẽ không có nhiều biến động và tiếp tục ổn định như thời điểm đầu năm. Nguồn cung tập trung ở các dự án đã mở bán trước đó và phân phối tại thị trường giáp ranh TP.HCM. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung trong 6 tháng đầu năm 2022 (khoảng 9.000-11.000 căn); Bình Dương duy trì ở mức 3.000 – 4.000 căn; Long An có khoảng 300 căn hộ. Các tỉnh khác đang thiếu nguồn cung cấp mới. Đặc biệt, nhu cầu chung cũng như thanh khoản của thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái thắt chặt tín dụng của ngân hàng không được giải quyết kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A vẫn duy trì vị thế chủ đạo và dẫn đầu nguồn cung mới của toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, giá bán sơ cấp có thể tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.
Nguồn cung mới ở phân khúc nhà phố / biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4.000 – 5.000 căn. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel mới được dự báo sẽ tăng so với 6 tháng đầu năm 2022, cung cấp ra thị trường khoảng 2.000-2.500 căn, chủ yếu ở Bình Định, Bà Rịa – Vũng Tàu và Quảng Bình. .
Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố nghỉ dưỡng / shophouse 6 tháng cuối năm vẫn ổn định, tương đương những tháng đầu năm. Nhìn chung, nhu cầu thị trường có thể tăng nhẹ, giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà phố / shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng và các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn và uy tín. Những dự án nằm trong quần thể nghỉ dưỡng với đầy đủ tiện ích và vị trí đẹp tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.
“Dự báo nửa cuối năm 2022, cung cầu ở hầu hết các phân khúc tiếp tục ổn định như nửa đầu năm. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng, trong khi giá bán thứ cấp có thể tiếp tục tăng. . Mức không thay đổi nhiều “- các chuyên gia nhận xét.