Các vấn đề pháp luật
Trong phần tóm tắt báo cáo thường niên Đánh giá kinh tế Việt Nam 2022 với chủ đề Ổn định và phát triển thị trường bất động sản, nhóm tác giả Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, năm 2022, các quy định về chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản có một số điểm chính. điểm là các quy phạm pháp luật chung được ban hành trong các luật chuyên ngành tác động đến thị trường bất động sản (giai đoạn 2013 – 2022). ) vẫn còn hiệu lực. Vì vậy, những bất cập về quy định chồng chéo giữa các luật và những “vướng mắc pháp lý” ảnh hưởng đến thị trường BĐS vẫn chưa được tháo gỡ, giải quyết.
Trong đó, những bất cập trong quy định, chính sách đó là: Thứ nhất, trình tự, thủ tục đầu tư còn được quy định tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư phát triển BĐS kéo dài. sản xuất kéo dài. Thứ hai, việc phát triển các dự án bất động sản ở một số địa phương không theo quy hoạch, kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường. Thứ ba, quy định không bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn giao dịch đã tạo khoảng trống pháp lý – đây là cơ sở hình thành các “dự án ma”, các trường hợp lừa đảo khách hàng. Thứ tư, quy định và thực tế triển khai các quy định trong xây dựng, cập nhật thông tin thị trường BĐS còn nhiều khó khăn, chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Báo cáo tổng kết của nhóm tác giả lưu ý, trong năm 2022, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ nghiên cứu, hoàn thiện thể chế, chính sách bảo đảm tính đồng bộ, liên thông của hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai. kinh doanh bất động sản, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Trong đó, có những Dự thảo sửa đổi luật được công bố như: Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013, Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2014… Điều này đã tác động đến tâm lý của người thực. thị trường bất động sản – trong đó, phần lớn các chủ thể tham gia thị trường bất động sản đều ở trạng thái “chờ” chính sách.
Tuy nhiên, cho đến nay các quy định pháp luật của Nhà nước về thị trường BĐS còn nhiều bất cập chồng chéo, chưa rõ ràng. Điều này đã làm cho nguồn cung trên thị trường bấp bênh, nhiều địa phương không đủ cơ sở pháp lý để triển khai đầu tư dự án dẫn đến nguồn cung khan hiếm hoặc nguồn cung không hợp pháp. rủi ro đối với thị trường, nhà đầu tư và doanh nghiệp. “Trên thị trường bất động sản hiện nay, rủi ro kép giữa tính pháp lý và thị trường là rất lớn. Như vậy, vướng mắc pháp lý đang là vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS, chiếm tới 70% khó khăn của các dự án BĐS, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh.
Tác động của hội trường chính trị đến thị trường bất động sản
Những vấn đề gây rủi ro chính sách ảnh hưởng đến thị trường BĐS Việt Nam là không nhỏ.
Thứ nhất, về quy định pháp luật về quy hoạch, đất đai có vướng mắc trường hợp quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng chưa phù hợp với quy hoạch cấp trên, nhiều dự án được phê duyệt sai quy định. đang triển khai quy hoạch chi tiết nhưng hết cơ sở pháp lý; một số vướng mắc về trường hợp đã công bố kế hoạch sử dụng đất mà không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để thực hiện.
Pháp luật đất đai có quy định về phương pháp định giá đất đảm bảo sát giá thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai chưa rõ ràng, thiếu cơ sở xác định trên thực tế dẫn đến khó xác định giá trị đất đai. đất đai nên chính quyền và doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn cũng như e ngại trong quá trình thực hiện.
Thứ hai, về quy định pháp luật về đầu tư, chưa khắc phục được khó khăn, vướng mắc trong việc cho phép điều chỉnh tiến độ dự án, quy định không cho phép chấp thuận chủ trương, lựa chọn chủ đầu tư dự án. dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đã có quyền sử dụng đất không phải là đất ở gây khó khăn cho việc phát triển dự án bất động sản thương mại.
Thứ ba, các quy định về chính sách tín dụng, điều chỉnh các yếu tố vĩ mô cũng ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, ví dụ: điều chỉnh room tín dụng, thay đổi quy định trong phát hành trái phiếu. trái phiếu riêng lẻ, đã ảnh hưởng đến việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp BĐS.
Link nguồn: https://cafef.vn/giao-dich-bat-dong-san-khong-bat-buoc-qua-san-giao-dich-la-co-so-hinh-thanh-nen-cac-du-an-ma-va-lua-dao-khach-hang-18823051416004921.chn
