Câu chuyện giá tăng không còn xa lạ với thị trường bất động sản. Mới đây, số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường tiếp tục cho thấy những “bước tiến” mới về giá bán, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ. Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại TP.HCM ở mức 70 triệu đồng/m2. Mặc dù biến động giá đã hạ nhiệt so với trước đây, giá nhà vẫn tăng theo từng quý.
Mới đây, một nhà đầu tư lâu năm sống tại TP.HCM đã bình luận: “Trong 20 năm qua, tôi chưa bao giờ thấy thị trường bất động sản giảm giá trên diện rộng. Nếu có thì đó là sự sụt giảm ở một số dự án và khu vực trên thị trường thứ cấp…”. Ngay cả khi thị trường đang ở thời điểm khó khăn nhất về nhu cầu, giá bất động sản ở nhiều phân khúc vẫn ở mức cao.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc Dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho biết, trong bối cảnh thị trường khó khăn, người ta nghĩ giá sẽ giảm nhưng thực tế giá không những không giảm mà còn tăng trên thị trường sơ cấp.
Theo ông Thắng, điều này nghe có vẻ nghịch lý. Tuy nhiên, tình trạng khan hiếm nguồn cung trong khi các yếu tố đầu vào tăng, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài là những lý do khiến giá bất động sản vẫn tăng.
Trên thực tế, khi tung sản phẩm ra thị trường, doanh nghiệp luôn tính toán đầu ra cho 2-3 năm tiếp theo nên giá thường rất cao. Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư phải chịu chi phí lãi vay và chi phí phát triển dự án. Ngoài ra, chi phí pháp lý, đặc biệt là phí sử dụng đất cũng tác động rất lớn đến giá bán.
Ông Thắng cho biết, nhiều doanh nghiệp đã tạm nộp tiền sử dụng đất, nhưng khi điều chỉnh quy hoạch hoặc đánh giá lại thì tiền sử dụng đất tăng vọt, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Còn đối với các dự án chưa mở bán, tiền sử dụng đất thực tế tăng cao hơn nhiều so với kế hoạch ban đầu của chủ đầu tư, vô hình chung đẩy giá nhà lên cao.
Đặt câu hỏi, thách thức lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản là gì khi giá nhà đất khó giảm? Ông Thắng chia sẻ, trong cơ cấu chi phí đầu tư vào một dự án bất động sản, chi phí mua đất thường chiếm tỷ trọng lớn. Nhất là ở các dự án nằm ở khu vực trung tâm hoặc vùng ngoại ô các thành phố lớn. Nhu cầu sở hữu bất động sản cao đã khiến giá đất liên tục neo ở mức cao, trực tiếp làm tăng chi phí đầu vào của dự án.
Ngoài ra, các vấn đề pháp lý kéo dài trong quá trình triển khai dự án cũng là yếu tố gây áp lực nhất định lên chi phí hoạt động của doanh nghiệp. Đồng thời, gánh nặng trả lãi/gốc cho các khoản vay ngân hàng cũng được coi là yếu tố làm tăng áp lực cho doanh nghiệp, đặc biệt là ở các dự án sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính lớn, khiến giá thành sản phẩm tăng.
Ông Trần Khánh Quang, một người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, cũng cho biết, giá bất động sản liên tục tăng vì mọi chi phí đều không có dấu hiệu giảm. Ví dụ, giá nguyên vật liệu tăng. Xu hướng thiết kế hiện đại đòi hỏi vật liệu của dự án tiếp theo phải có chất lượng cao hơn dự án trước nên chi phí cũng tăng theo.
Theo ông Quang, hiện nay cả cung và cầu đều tăng nhẹ, trong khi các chi phí khác đều tăng. Theo đó, giá căn hộ sơ cấp sẽ tăng ít nhất 10-20% vào năm 2024.
Người này cho biết, nhiều người kỳ vọng Luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8 sẽ giúp giải tỏa nguồn cung dự án, qua đó giảm mặt bằng giá bất động sản. Tuy nhiên, Luật mới vẫn đang chờ các Thông tư, Nghị định hướng dẫn. Do đó, nguồn cung thị trường không thể phục hồi nhanh. Các hạn chế về sản phẩm tiếp tục khiến giá sơ cấp tăng. “Giảm giá nhà không khó, nhưng cần sự hỗ trợ đồng bộ của Chính phủ về quỹ đất, thủ tục pháp lý, cơ chế…”, ông Quang nhấn mạnh.
Link nguồn: https://cafef.vn/vi-sao-gia-bat-dong-san-luon-tang-188240727071557707.chn
