Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam.
Nhưng cần làm rõ một số nội dung như giá đất phổ biến trên thị trường biến động như thế nào để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi thực tế giá đất luôn biến động từng ngày, thậm chí còn xảy ra tình trạng đội giá lên cao.
Nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì bảng giá sẽ được điều chỉnh liên tục. Điều đó có thể gây ra sự thiếu ổn định, gây ra nhiều tranh cãi.
Ngoài ra, quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng không phù hợp, vì đây là ngày nghỉ lễ, thay vào đó lại chọn ngày làm việc đầu tiên trong năm.
Tại Khoản 3, Điều 131, bảng giá được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất và tiền bồi thường. Theo ông Hiệp, việc quy định chung một bảng giá đất cho tất cả các mục đích trên là chưa phù hợp.
Nguyên nhân là do giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là hai khái niệm khác nhau. Do đó, cách tính giá đất cũng khác nhau và cần có quy định cụ thể, không phải bảng giá giống nhau.
Ngoài ra, giá đất áp dụng cho từng mục đích, trường hợp khác nhau là khác nhau, nhưng không nên áp dụng chung một bảng giá cho mọi hình thức.
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Khoản 1 Điều 131 Dự thảo Luật cần quy định rõ cơ quan nhà nước cụ thể nào là cơ quan định giá đất cấp tỉnh: Văn phòng định giá đất. của Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài chính.
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội
Đồng thời, với nội dung khoản 1 Điều 131, dự thảo luật không có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản, quy định về xác định giá đất cụ thể vẫn kế thừa khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013. Trong khi tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, cho thấy quy định về giá đất có những điểm chưa hợp lý của đạo luật này.
Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 mà không được sự đồng ý của Luật Đất đai. nhiều người bị tịch thu ruộng đất; Tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ lớn do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Lý do, theo PGS.TS. PGS.TS Phạm Quang Tuyến, Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND tỉnh nhiều quyền: quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể để làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi. trong khi chơi. ” ”Trong việc thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.
Trong khi đó, Hội đồng định giá vẫn chưa đảm bảo tính độc lập. Bởi với quy định như khoản 1 Điều 131 của dự thảo luật thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện cơ quan, tổ chức, đoàn thể có liên quan có chức năng tư vấn xác định giá đất. Nhìn vào thành phần hội đồng thẩm định cho thấy đa số là đại diện các cơ quan, tổ chức công lập; chỉ có một cơ quan có kiến thức chuyên sâu về xác định giá đất là tư vấn xác định giá đất.
“Nguyên tắc chung của bất kỳ hội đồng nào là làm việc tập thể và quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu, thành phần như trên liệu có đảm bảo được tính độc lập của hội đồng thẩm định hay không?”, Ông Tuyến nói.
Ông cho rằng, cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh nên độc lập với UBND cấp tỉnh; Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; Áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Thủ trưởng cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện các cơ quan, đơn vị, tổ chức có liên quan có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Đề nghị xem xét bổ sung các nội dung trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Trong cuộc họp thẩm định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Phan Chí Hiếu khẳng định, dự thảo luật đã thể chế đầy đủ, chính xác, kịp thời các chủ trương lớn tại Nghị quyết số 18-NQ / TW vừa được ban hành. đã được sự đồng ý của Trung ương Đoàn.
Đề nghị xem xét thêm nội dung trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Tuy nhiên, một số vấn đề bức xúc trong thực tiễn liên quan đến quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quyền chuyển nhượng, thế chấp, hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm vẫn chưa được giải quyết. được đề cập trong Nghị quyết 18. Do đó, ông Hiếu đề nghị cơ quan soạn thảo – Bộ TNMT xem xét thêm nội dung nào chưa rõ để tiếp tục báo cáo trong các lần sửa đổi tiếp theo.
Do Luật Đất đai liên quan đến nhiều lĩnh vực nên Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cần rà soát kỹ lưỡng, đảm bảo thống nhất với hệ thống pháp luật, nhất là các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Quy chế và Luật Đất đai. Quy hoạch, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Lâm nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công.
Thứ trưởng Bộ Tư pháp đề nghị: “Dự luật này được sửa đổi cùng lúc với nhiều luật khác nên cần rà soát kỹ cả luật hiện hành và các luật đang trong quá trình sửa đổi hoặc có định hướng sửa đổi, bổ sung. . bổ sung để đảm bảo tính thống nhất khi ban hành… Cơ quan soạn thảo cần thống nhất các điều khoản giữa các luật như Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư để tránh tranh cãi trong quá trình áp dụng ”.