Chu kỳ của thị trường bất động sản thường được biết đến với 4 giai đoạn gồm phục hồi – sốt nóng – hạ nhiệt – đóng băng. Sau đợt “đóng băng” đầu tiên từ năm 1997-1999, thị trường BĐS Việt Nam bước vào “mùa đông” lần thứ hai trong giai đoạn 2011-2013.
Theo số liệu của Tập đoàn CBRE, lượng căn hộ bán tại Hà Nội và TP. TP.HCM năm 2013 chỉ còn ở mức 10.000 và 4.600 căn hộ, giảm lần lượt 2,5 và 4,2 lần so với mức đỉnh năm 2010-2011. Lạm phát kéo dài từ cuối năm 2010 đến 2012 khiến mặt bằng lãi suất tăng mạnh, đỉnh điểm là 16% ở lãi suất huy động (VCB, 12 tháng).
Trong chương trình Landshow của VTV Money với chủ đề “Ngân hàng “mở room”, bất động sản khởi sắc?” , TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, đợt “đóng băng” thứ 2 của bất động sản bắt nguồn từ suy thoái kinh tế. Khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang các nước khác, trong đó có Việt Nam, tức là từ lĩnh vực tài chính ngân hàng đến bất động sản.
“Tình hình hiện tại không phải như vậy. Thị trường hiện đang điều chỉnh. Khi đó, tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011-2012 rất thấp, chỉ khoảng 5 – 5,5%. Năm nay chúng tôi tăng trưởng 8%. Khi đó, lạm phát cũng rất cao, lên tới 18% vào năm 2011. Lạm phát năm nay vào khoảng 3,2%. Năm sau dù có tăng lên cũng chỉ hơn 4% một chút”.Ông Lực so sánh tăng trưởng kinh tế và lạm phát giữa hai thời kỳ.
“Sức mạnh doanh nghiệp bây giờ cũng tốt hơn nhiều so với trước đây. Vào thời điểm đó, việc kinh doanh rất ế ẩm. Hiện lợi nhuận trước thuế của tất cả các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán trong 9 tháng đầu năm vẫn tăng ở mức 14-15% tùy lĩnh vực. Ở một số ngành khó khăn, lợi nhuận cũng tăng bình quân 4-5%”.ông tiếp tục tranh luận.
Chuyên gia này cũng chỉ ra, giá đất giai đoạn 2009-2010 tăng chóng mặt dẫn đến thời gian sau buộc phải hạ giá do khó khăn. Hiện mức chiết khấu có thể lên tới 30-35% nhưng chỉ ở một số dự án, nhà đầu tư và doanh nghiệp chứ không phải thị trường đại chúng.
“Hầu hết chúng ta ngày nay vẫn có tiền, nhưng chúng ta có tâm lý chờ đợi đáy hoặc chúng ta không biết liệu đó có phải là thời điểm thích hợp để đầu tư hay không.”ông Lực cho biết.
Nhắc lại thời kỳ bất động sản “đóng băng” lần thứ hai, ông Lực lấy ví dụ năm 2012 có doanh nghiệp phải giảm giá tới 80%. Giờ giảm giá, khuyến mại chỉ khoảng 10-30%. Vì vậy, tình hình rõ ràng là rất khác nhau.
“Thị trường ngày nay mạnh hơn so với 10 năm trước. Bản chất của tình hình không phải là một cuộc khủng hoảng bất động sản. Chỉ là thị trường đang điều chỉnh để trở nên lành mạnh và bền vững hơn.”, ông Lực kết luận. Ông cũng chỉ ra giá và giao dịch bất động sản năm nay có xu hướng giảm trên toàn cầu chứ không riêng Việt Nam.
Khi nào thị trường phục hồi?
Bà Đinh Thùy Hương – Tổng giám đốc Công ty TNHH BĐS Tân Hương Phát cũng đồng tình với quan điểm của ông Lực, cho rằng nhiều người thực chất chỉ chờ “bắt đáy”.
“Bây giờ trong người có rất nhiều tiền, nhưng mọi người đang suy nghĩ xem nó đã chạm đáy hay chưa, có thích hợp để mua hay chỉ giữ trong ngân hàng một thời gian rồi mua. Theo tôi, hiện nay rất nhiều người có tâm lý đến ngân hàng để gửi tiền”.cô ấy nói.
Trước những ý kiến cho rằng từ quý II/2023, nhà đầu tư sẽ mua BĐS nhiều hơn vì khi đó giá sẽ thấp hơn hiện tại và lãi suất ngân hàng có thể dễ chịu hơn. Bà Hương chỉ ra rằng khi nhiều người có cùng suy nghĩ thì hình thành nên đám đông.
“Nếu đợi đến quý 2 – quý 3 năm sau mọi người mới đổ tiền vào thì lúc đó gần như nhà đầu tư sẽ rút tiền ra mua. Khi đó lượng cầu lớn thì BĐS lên hay xuống?”., cô đặt câu hỏi. Vì vậy, bà Hương cho rằng, nếu nhà đầu tư có sẵn vốn và tìm được sản phẩm ưng ý thì không nên chờ đợi.
Dự đoán về thời điểm thị trường BĐS phục hồi, ông Lực cho rằng khả năng cao là quý III – quý IV năm sau.
“Từ nay đến quý I – quý II năm sau, các NHTW nước ngoài sẽ còn tăng lãi suất, ít nhất là đến hết quý I năm 2023. Chúng ta cũng có độ trễ nhất định nên châu Âu và châu Á có thể tăng lãi suất đến khi nào. cuối quý 2 năm 2023.”.
“Các dự báo cho rằng năm tới một số quốc gia trên thế giới sẽ bị suy thoái trong ngắn hạn. Chậm nhất, kinh tế thế giới sẽ trở lại quỹ đạo phục hồi vào đầu năm 2024. Tuy nhiên, thị trường đi trước khoảng 1/4 hoặc vài tháng nên khả năng phục hồi từ quý 3 năm sau là rất cao.”ông Lực nói.
/
Link nguồn: https://cafef.vn/tai-sao-thi-truong-bat-dong-san-hien-nay-hoan-toan-khac-giai-doan-dong-bang-10-nam-truoc-20221212100944255.chn
