Nguồn cung và giao dịch ảm đạm
Theo báo cáo của Savills, trong quý I/2023, thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội hoạt động trầm lắng, hầu như không có nguồn cung mới và lượng giao dịch rất thấp.
Cụ thể, trong quý I/2023, nguồn cung sơ cấp giảm đáng kể, thị trường có khoảng 759 căn hộ từ 14 dự án, giảm 18% theo quý và 50% theo năm. Nguồn cung mới bao gồm 29 biệt thự từ một dự án hiện có ở Mê Linh, giảm -36% theo quý và -96% theo năm. Ngoài ra, một số nhà đầu tư buộc phải tạm chốt danh mục hàng (tương đương 27% nguồn cung sơ cấp) để sử dụng cho mục đích thanh toán trái phiếu hoặc điều chỉnh giá. Điều này đã phần nào thêm vào sự hạn chế về nguồn cung.
Cả quý I/2023, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận 88 giao dịch, giảm 47% theo quý và 78% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 12%, thấp nhất kể từ năm 2016. 69% giao dịch trong quý này đến từ các dự án tại huyện Mê Linh và Gia Lâm với mức giá hợp lý.
Nhận định về diễn biến thị trường trong quý I/2023, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết: “Thị trường trong quý ảm đạm với niềm tin của người mua thấp, nguồn cung mới hạn chế , giá cao và đón Tết sớm… Ngoài ra, người mua hiện tại cũng quan tâm đến pháp lý của dự án trước khi quyết định.”
Không chỉ vậy, giá sơ cấp đang ở ngưỡng rất cao. Đối với biệt thự, dù giá sơ cấp đã giảm 14% nhưng vẫn ở mức 111 triệu đồng/m2 đất. Tương tự với các sản phẩm liền kề, giá sơ cấp ghi nhận giảm -3% theo quý, đạt 167 triệu đồng/m2 đất. Tuy nhiên, sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá rẻ tại huyện Mê Linh chứ không phải do thị trường giảm.
“Nếu giải bài toán cung cầu hợp lý, thị trường sẽ có thể có những tín hiệu tích cực vì nền tảng của thị trường đang rất tốt. Cụ thể, các yếu tố như dân số đông, tốc độ đô thị hóa nhanh, hơn nữa Hà Nội là nơi thu hút nhu cầu di cư từ nhiều địa phương sẽ là động lực thúc đẩy nhu cầu nhà ở thực”, bà Hằng nói.
Nhu cầu đối với thị trường thứ cấp
Nguồn cung sơ cấp hạn chế cũng như giá sơ cấp cao được dự đoán sẽ dẫn đến sự dịch chuyển nhu cầu đối với thị trường thứ cấp. Lý giải về điều này, bà Hằng cho biết: “Trong quý I/2023, trước áp lực trả lãi suất ngân hàng, giá thứ cấp trung bình của biệt thự, liền kề được ghi nhận giảm, thậm chí có dự án ghi nhận giá thấp hơn sơ cấp. giá. Thực tế, giá thứ cấp trung bình trong quý vừa qua là 22 tỷ đồng/căn, thấp hơn -17% so với giá sơ cấp.
Tuy nhiên, ngoài vấn đề giá thành, đối với thị trường thứ cấp, người mua có thể chắc chắn hơn về tính pháp lý của dự án, bởi hầu hết các dự án đã được bàn giao từ lâu, có sổ rõ ràng, từ đó tạo niềm tin cho người mua có nhu cầu thực về nhà ở ”.
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng lưu ý, trên thị trường thứ cấp có nhiều dự án trong khu đô thị đã xuống cấp hoặc bỏ hoang cũng ảnh hưởng đến giá cả và tình trạng giao dịch.
“Người mua đầu tư lúc đó thường có tâm lý giữ nhà, đến khi được giá hoặc không sử dụng nữa sẽ bán, nghĩa là có thể nhà đã để lâu hoặc xuống cấp cần ở. được cải tạo. Điều này sẽ có tác động bổ sung về chi phí vì chi phí cải tạo và tu sửa cũng sẽ là những yếu tố để người mua cân nhắc.”
Nhìn nhận về triển vọng của phân khúc trong tương lai, bà Hằng đánh giá Nghị quyết 33/NQ-CP 2023 được ban hành là cơ chế tháo gỡ khó khăn, tạo tiền đề cho thị trường BĐS có những chuyển biến phát triển. những chuyển biến tích cực hơn về yếu tố pháp lý cũng như nguồn vốn.
”Từ nay đến cuối năm, khoảng 1.865 căn từ 16 dự án dự kiến sẽ được tung ra thị trường và huyện Mê Linh vẫn chiếm thị phần lớn nhất lên tới 18%, tiếp theo là Hoài Đức với 17% và Thanh Trì với 14%. Dòng sản phẩm này chủ yếu nằm ngoài Vành đai 3. Với nguồn cung hạn chế, giá của dòng sản phẩm nằm trong các khu vực Vành đai 3 khó có thể giảm mạnh”, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết.
Ngoài ra, cơ sở hạ tầng cũng phản ánh triển vọng của thị trường trong thời gian tới. Mặc dù thị trường tăng trưởng chậm nhưng vẫn có những chuyển biến tích cực.
“Các dự án phát triển hạ tầng của thành phố có thể kể đến như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn – Cầu Giấy), đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4. Các khu vực lân cận các dự án này như Hoài Đức, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Long Biên, Hoàng Mai, Thanh Trì sẽ được hưởng lợi. Kể từ khi tuyến Metro số 2A đi vào hoạt động, Savills nhận thấy giá sơ cấp biệt thự tại quận Hà Đông đã tăng 37%, nhà phố cũng tăng 26% và shophouse tăng nhẹ 6%.
Với việc tái cơ cấu ngành, nền kinh tế vẫn đang phát triển, phần lớn các nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam. Dù số lượng giao dịch giảm nhưng nhu cầu mua nhà ở thực vẫn cao. Đặc biệt, sự xuất hiện của những dự án mới quy mô lớn, pháp lý rõ ràng sẽ tạo động lực mới cho thị trường biệt thự, nhà liền kề trong thời gian tới.
Link nguồn: https://cafef.vn/vi-sao-nha-giau-ha-noi-chuong-biet-thu-cu-ngo-lo-hang-moi-188230421185033969.chn
