Vấn đề quản lý, vận hành khu chung cư trong thời gian qua còn nhiều bất cập.
Tỷ lệ tranh chấp khoảng 15%
Kể từ khi đi vào hoạt động năm 2011 đến nay, dự án Capital Garden tại 102 Trường Chinh (Hà Nội) liên tục bị người dân tố cáo chủ đầu tư vi phạm. Trong đó, điểm đáng chú ý của tòa nhà này là hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa đủ tiêu chuẩn nghiệm thu.
Tại chung cư Viễn Đông Star (số 1 Giáp Nhị, phường Thịnh Liệt, Hà Nội), cư dân xảy ra mâu thuẫn với chủ đầu tư vì chủ đầu tư chưa nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, chưa hoàn thiện hồ sơ phòng. chữa cháy, chữa cháy, chưa ký hợp đồng cung cấp điện, nước nhưng đã bàn giao căn hộ cho cư dân.
Ngoài những vụ mâu thuẫn trên, dư luận còn biết đến những vụ tranh chấp, khiếu kiện kéo dài ở Hà Nội như: Dự án Riveside Garden (số 349 Vũ Tông Phan, quận Thanh Xuân); Hòa Bình Green (505 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng); Lilama (124 Minh Khai), Skylight (125D Minh Khai), Thăng Long Garden (250 Minh Khai), khu chung cư 310 Minh Khai…
Trong đó, tại tòa nhà Hòa Bình Green 505 Minh Khai (Hà Nội), chủ đầu tư cố tình không bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị, cư dân mãi không được vào ở. Trao đổi với PV Báo Đại Đoàn Kết, ông Đoàn Toàn Thắng – Trưởng BQT tòa nhà B Hòa Bình Green cho biết: Quỹ bảo trì chung cư là của dân nên phải chuyển giao cho cư dân quản lý. Khi quy định giám sát việc sử dụng quỹ bảo trì không chặt chẽ dẫn đến thất thoát. Quá trình điều động và công văn từ thành phố Hà Nội, chủ đầu tư sẽ kéo dài vô thời hạn việc bàn giao quỹ bảo trì. Vì vậy, việc bàn giao Quỹ bảo trì là vô điều kiện, phải bàn giao ngay sau 7 ngày thành lập ban quản trị, nếu không sẽ vô hiệu hóa hầu hết hoạt động của ban quản trị.
Rắc rối xoay quanh 4 phía
Theo Luật sư Nguyễn Minh Tuấn – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, hiện Hà Nội có 129/845 tòa nhà, khu chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, trong khi con số trên tại TP.HCM là 105/935.
Ông Tuấn cho biết, rắc rối chủ yếu xoay quanh mối quan hệ 4 bên: cư dân – chủ đầu tư – ban quản trị – đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ được dư luận và pháp luật quan tâm nhất là giữa cư dân – chủ đầu tư.
Việc mua bán nhà chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư còn nhiều khía cạnh phức tạp, nhất là với căn hộ “tương lai”. Cư dân sử dụng nhà chung cư đã lâu nhưng vẫn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở hoặc thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở bị sai lệch gây nhiều bất lợi.
Trong đó, vấn đề nổi cộm nhất hiện nay là việc chậm bàn giao kinh phí bảo trì chung cư.
Theo ông Tuấn, một nguyên nhân khiến chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì là do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế đối với các trường hợp không hoặc chậm bàn giao (dù văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ). Quỹ bảo trì tại các tòa nhà/cụm tòa nhà là số tiền lớn, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng nên một số chủ đầu tư có ý định chiếm dụng, chậm bàn giao.
Ngoài ra, vẫn còn nhiều tranh chấp liên quan đến diện tích chung – riêng, trong đó nổi cộm nhất là diện tích tầng hầm và chỗ để xe. Nhiều trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm hữu hầm để xe – phần diện tích chung như tài sản riêng, bất chấp cư dân phản đối. Có tình trạng chủ đầu tư sử dụng một phần diện tích chung vào mục đích riêng như chiếm dụng, cải tạo phòng sinh hoạt cộng đồng để sử dụng riêng, kinh doanh, bỏ cơ sở kinh doanh tại tầng 1 một cách cố ý hoặc vô ý. chiếm dụng vỉa hè để kinh doanh…
Thậm chí, có trường hợp cải tạo phần diện tích sở hữu chung khác như phòng kỹ thuật, tầng thượng rồi xây thêm tiện ích để bán, cho thuê nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này không chỉ gây nhức nhối, bất tiện cho cư dân tòa nhà mà còn tạo hình ảnh xấu về mỹ quan đô thị cũng như an toàn PCCC. .
Tranh chấp phát sinh từ xung đột lợi ích
Ông Nguyễn Văn Thuận – Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý BĐS Ecolife phân tích: Giữa ban quản trị và chủ đầu tư thường xuyên xảy ra những khúc mắc hàng ngày liên quan đến quyền lợi, tranh chấp. Chẳng hạn, trong Luật Nhà ở có quy định về vấn đề phần diện tích chung riêng của hầm để xe. Qua trải nghiệm thực tế, tôi thấy trong các văn bản pháp luật quy định khu thương mại, văn phòng, nhà trẻ,… rất rõ ràng nhưng khu để xe thì không. Có nơi quy định chỗ để xe thuộc chủ đầu tư và không phân bổ vào giá bán căn hộ nhưng tất cả vẫn do chủ đầu tư thiết kế và xây dựng, miễn sao một căn hộ đủ chỗ cho 2 xe máy. , 1 ô tô chẳng hạn.
Về ban quản trị, quy định còn một số bất cập. Việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị chung cư, có lúc ban quản trị sử dụng quỹ không hiệu quả gây nhiều ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân và mất an toàn. Chẳng hạn, tại nhiều dự án hiện nay, hệ thống phòng cháy chữa cháy bị hỏng, hệ thống này nằm trong danh mục bảo trì, nhưng ban quản lý không sử dụng quỹ bảo trì để bảo trì hệ thống đó khi hỏng hóc.
Ngoài ra, trong cơ cấu ban quản lý có nhiều chức danh như trưởng ban, phó trưởng ban. Nhiều người lúc đầu rất nhiệt tình và làm việc hiệu quả, sau đó có thể nảy sinh mâu thuẫn dẫn đến bỏ bê công việc, ảnh hưởng đến chất lượng quản lý vận hành và cuộc sống của cư dân. Nhiều chung cư phải tổ chức họp bất thường để bầu ban quản trị mới mà nhiều lần vẫn chưa xong.
Trong khi đó, Trưởng phòng Quản lý nhà (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng) Thân Thế Anh cho biết, hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi). biến đổi). Trong dự thảo, Bộ đã bổ sung cách xác định diện tích trong căn hộ chung cư để tránh tranh chấp; siết chặt trách nhiệm đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư…
Giải quyết tranh chấp chung cư, Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội Nguyễn Minh Tuấn cho rằng, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh đúng, đúng các tranh chấp. những bất cập hiện nay trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư; Thậm chí, cần xem xét ban hành Nghị định về quản lý vận hành nhà chung cư. Trong đó, nội dung quan trọng nhất là chế tài xử lý nghiêm chủ đầu tư vi phạm trong quản lý nhà chung cư, chậm bàn giao quỹ bảo trì và phát huy vai trò quản lý của UBND phường, xã đối với chủ sở hữu. chủ đầu tư, ban quản trị, tổ dân phố trong tòa nhà, cụm chung cư.
Link nguồn: https://cafef.vn/bat-cap-van-hanh-chung-cu-2022122609333618.chn
