Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản nửa đầu năm, trao đổi với phóng viên, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, nhìn nhận bức tranh thị trường tương đối ảm đạm. Dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường không có biến động lớn. Ông Khương cho rằng, những vấn đề thị trường tiếp tục gặp phải là nguồn cung khan hiếm, giá bán cao, thanh khoản chậm.
Nguồn cung hạn chế nhưng thanh khoản thấp
Bức tranh thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 là tổng hòa của nhiều yếu tố, trong đó có câu chuyện thắt chặt tín dụng chảy vào bất động sản. TS Sử Ngọc Khương cho rằng, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu siết tín dụng bất động sản ngay từ đầu năm 2020 chứ không chỉ là chuyện của thời gian gần đây. Tuy nhiên, hiện nay, những dự án tốt, đảm bảo tiêu chuẩn vẫn được ngân hàng ưu tiên cho vay, ngược lại ngân hàng sẽ hạn chế hoặc không cho vay đối với những dự án mà ngân hàng thẩm định và nhận thấy có nhiều rủi ro.
Ngoài vướng mắc về tín dụng bất động sản, vấn đề pháp lý của các dự án trong 3 năm qua cũng gặp nhiều vướng mắc khiến việc phê duyệt dự án mất nhiều thời gian dẫn đến nguồn cung trên thị trường. hạn chế, khan hiếm.
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam. Ảnh: Nhật Quang
Theo ông Khương, trên thị trường hiện có hai nhóm khách hàng chính. Một là khách hàng mua để ở và hai là khách hàng mua để đầu tư thay vì gửi tiền vào ngân hàng, chứng khoán. Do nguồn cung hạn chế, người mua để đầu tư kỳ vọng giá trị bất động sản tăng và lợi nhuận kỳ vọng tăng, trong khi khả năng chi trả của người mua thực không có, dẫn đến tình trạng thanh khoản. ngắn.
Nhận định về thị trường 6 tháng cuối năm, ông Khương cho rằng thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với những vấn đề như nguồn cung hạn chế, thanh khoản thấp do kỳ vọng lợi nhuận cao của nhà đầu tư thứ cấp, quỹ đất hạn hẹp và nguồn cung mới hạn chế. cho đến quá trình cấp phép dự án mới kéo dài.
Về thị trường, TS Sử Ngọc Khương đánh giá, mức giá 20-30 triệu đồng / m2 cho một căn hộ chung cư mới tại TP.HCM đã trở thành “lịch sử” và gần như không còn, dù có mức giá 50-60 triệu đồng. Đồng / m2, người dân chỉ có thể tiếp cận các dự án căn hộ nằm ngoài trung tâm thành phố tại các huyện ngoại thành hoặc các thành phố lân cận TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai …
Trong thời gian tới, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng do lạm phát, giá vật liệu xây dựng, giá nhân công, giá xăng dầu… kéo theo chi phí đầu vào tăng. Giám đốc cấp cao của Savills cho rằng, để điều chỉnh, cân đối mức giá phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân cần giải bài toán quỹ đất cũng như pháp lý minh bạch. Khi đó, chi phí đầu vào của dự án giảm, giá thị trường cũng được điều chỉnh giảm theo.
Đối với các nhà phát triển bất động sản, ông Khương cho biết nguồn cung hạn chế và vốn triển khai dự án vẫn là một trong những khó khăn lớn nhất trong nửa cuối năm. Nếu các chủ đầu tư dự án không bán được hàng sẽ dẫn đến khó khăn về vốn thực hiện dự án trong bối cảnh tín dụng cho bất động sản đang được Ngân hàng Nhà nước siết chặt.
Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills cho biết, người tiêu dùng Việt Nam hiện có thu nhập khá thấp, riêng tại TP.HCM, thu nhập bình quân đầu người dao động từ 3.000-3.500 USD / năm, mức chi trả cho một sản phẩm. Sản phẩm nhà ở hiện nay cao gấp nhiều lần so với thu nhập. Theo đó, một lao động phổ thông với mức thu nhập 15-30 triệu đồng / tháng có thể mất 10-15 năm kể từ khi tốt nghiệp đại học mới có thể sở hữu nhà ở, trong khi đối với người đi làm, người lao động có thu nhập thấp, việc sở hữu nhà ở thương mại đối với họ vẫn là. một giấc mơ xa vời.
Nhà ở xã hội giải bài toán nguồn cung?
TS Sử Ngọc Khương cho rằng, để thực hiện thành công dự án nhà ở xã hội tạo nguồn cung cho thị trường là sự hài hòa giữa 3 nhóm đối tượng chính. Thứ nhất là cơ quan quản lý Nhà nước cần có quyết định về quỹ đất và vị trí, quy mô phát triển dự án … Nhóm thứ hai là các nhà phát triển bất động sản, họ chỉ phát triển dự án khi có tiềm năng thu hồi vốn đầu tư đó. Nhóm thứ ba là người mua nhà, nhà ở xã hội phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như đường giao thông, bệnh viện, trường học …
Ông Khương dẫn chứng, trên thị trường, một số dự án nhà ở xã hội không thu hút được người dân do không cung cấp đủ các tiện ích tối thiểu như dự án nằm quá xa trung tâm, giao thông đi lại khó khăn, do đó, dự án NƠXH không chỉ là một danh mà còn là hệ sinh thái đi kèm, đảm bảo quyền lợi của cư dân, đặt vấn đề an sinh xã hội lên hàng đầu. về vấn đề định cư và chiếm đóng.
Giám đốc Savills cho rằng, dự án NOXH không chỉ là cái tên mà còn là hệ sinh thái đi kèm, đảm bảo lợi ích của cư dân, đặt vấn đề an sinh xã hội lên trên bài toán sinh sống và làm việc. Ảnh: TTXVN
Để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, vai trò lớn nhất vẫn thuộc về Nhà nước với vai trò tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho doanh nghiệp, đồng thời dành quỹ đất của thành phố để xây dựng nhà rông. cho những người thuộc nhóm yếu thế trong xã hội.
Nhìn vào bức tranh xa hơn, ông Khương cho rằng nếu không tạo việc làm và chỗ ở cho người thu nhập thấp thì có thể xảy ra tệ nạn xã hội trong tương lai. Mặt khác, khi được bố trí chỗ ở, định cư và có nghề nghiệp, những người thuộc nhóm yếu thế sẽ trở thành lực lượng lao động dồi dào trong xã hội.
