Hiện nay, theo quy định tại Điều 46 Luật Đầu tư 2020, đối với dự án do nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; và các dự án khác thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản …
Quy định trên dẫn đến “manh mún” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án. Ví dụ: Ủy ban nhân dân tỉnh A lựa chọn chủ đầu tư dự án Khu đô thị B theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Sau khi đăng danh mục dự án mà chỉ có 01 nhà đầu tư C đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư C được chấp thuận thực hiện dự án. Sau đó nhà đầu tư C chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D. Thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Vẫn trường hợp trên, nhưng khi niêm yết danh mục dự án và có 2 nhà đầu tư đạt yêu cầu sơ bộ thì Ủy ban nhân dân tỉnh A tổ chức đấu thầu và nhà đầu tư C trúng thầu. Chủ đầu tư C chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D thì thực hiện thủ tục theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Với hai trường hợp trên, cách thức lựa chọn nhà đầu tư C về bản chất là giống nhau, nhưng không cần thiết phải quy định hai thủ tục riêng biệt để nhà đầu tư chuyển nhượng dự án.
Việc phân chia thẩm quyền giải quyết thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo hai ngành luật khác nhau hiện nay hoàn toàn là sự phân chia cơ học, chưa có lý lẽ rõ ràng vì sao nên tách thành hai trường hợp, mỗi trường hợp tại sao phải áp dụng theo Luật Đầu tư hoặc Luật Kinh doanh bất động sản mà không phải là các luật khác.
Theo quy định tại Điều 43 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thủ tục cho phép chuyển nhượng tất cả các dự án bất động sản được thực hiện thống nhất theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản sẽ nảy sinh hai vướng mắc lớn. Thứ nhất, cần sửa đổi Luật Đầu tư vào năm 2020 cho thống nhất và đồng bộ. Và thứ hai, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản), chủ đầu tư vẫn phải “Điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư trong trường hợp Luật đầu tư quy định dự án đầu tư phải điều chỉnh.
Như vậy, trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư phải thực hiện hai thủ tục theo hai luật khác nhau để hoàn tất việc chuyển nhượng dự án bất động sản. Ví dụ, nếu chủ đầu tư A chuyển nhượng toàn bộ dự án cho chủ đầu tư B thì trước hết phải làm thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Sau đó, do dự án thay đổi chủ đầu tư (từ A sang B) nên nhà đầu tư B phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo quy định tại Điều 41 Luật Đầu tư 2020.
Như vậy, 100% các trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản phải thực hiện 2 thủ tục theo 2 luật khác nhau và do cùng một cơ quan quyết định: Quyết định cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản; và Quyết định phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (do UBND tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định).
Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, nếu phần dự án chuyển nhượng có diện tích trên 10% so với dự án ban đầu hoặc trên 30 ha thì cũng phải thực hiện hai thủ tục trên. Dự thảo theo hướng này đã đi ngược lại quan điểm xây dựng luật là “Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính…” theo Dự thảo Đề án xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). ).
Đề xuất cho phép “tích hợp”, đơn giản hóa chỉ phải làm một thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản (Ảnh: LV)
Xuất phát từ phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư, là luật điều chỉnh mọi hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam cũng như từ Việt Nam ra nước ngoài, chuyển nhượng dự án cũng là một hoạt động đầu tư. Dự án cần được thực hiện theo thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư.
Việc quy định 2 thủ tục, sau đó là 2 luật riêng với 2 cơ quan thụ lý khác nhau không những không giảm được thủ tục mà còn làm tăng thủ tục, kéo dài thời gian thực hiện cũng như chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. .
Để cải cách thủ tục hành chính, nên bỏ thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án trong Dự thảo. Thay vào đó, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ cần đưa ra điều kiện đối với dự án / phần dự án được chuyển nhượng cũng như điều kiện đối với bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng… Các điều kiện này sẽ được xem xét lại. , được xem xét trong quá trình thẩm định, điều chỉnh chủ trương đầu tư cho phép chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Đầu tư.
Hoặc một giải pháp khác là cho phép “tích hợp”, đơn giản hóa chỉ còn một thủ tục. Chẳng hạn, trong quyết định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản có đưa nội dung điều chỉnh dự án đầu tư theo Luật Đầu tư để tránh phải làm thêm một thủ tục (trong khi vẫn do cùng một cơ quan quyết định). ).
