Báo cáo công bố mới đây của CTCP Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho thấy doanh thu và lợi nhuận của các công ty bất động sản niêm yết trong 9 tháng đầu năm 2023 lần lượt giảm đáng kể. là 38% so với cùng kỳ năm trước và 81% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức thấp nhất trong 6 năm qua do hoạt động kinh doanh cốt lõi sụt giảm trong bối cảnh cung cầu yếu.
Một số công ty ghi nhận doanh thu tài chính tăng mạnh từ hoạt động hợp tác kinh doanh, nhằm bù đắp cho sự sụt giảm lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Chỉ một số ít chủ đầu tư như VHM, NLG, KDH và AGG ghi nhận tăng trưởng EBITDA (chỉ số tài chính phản ánh lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao và lỗ giá trị) trong 9 tháng đầu năm 2023, nhờ bàn giao các dự án lớn có doanh thu tốt kết quả của năm trước. Các dự án này nằm ở các thành phố loại 1 và vùng ngoại ô, nơi có nhu cầu nhà ở cao và không có trở ngại pháp lý.
Dựa trên dữ liệu 9 tháng đầu năm 2023, VIS Rating ước tính chỉ có khoảng 5 trong số 261 công ty trong phân tích này có khả năng đạt được mục tiêu lợi nhuận trong 12 tháng đầu năm 2023.
Theo VIS Rating, số lượng dự án được cấp giấy phép xây dựng giảm đáng kể từ quý 4/2022 cho thấy khó khăn pháp lý sẽ còn kéo dài và nguồn cung sẽ thiếu hụt trong các quý tới. Bên cạnh đó, giao dịch căn hộ giảm đáng kể 60% trong 9T2023 so với cùng kỳ cho thấy tâm lý thị trường yếu đi dù có tăng nhẹ trở lại trong quý 3/2023. Đồng thời, vốn trả trước của khách hàng cũng giảm đáng kể trong quý 3. của năm 2023, xuống mức thấp nhất trong 6 năm qua, ngoại trừ thời kỳ Covid.
Điều này cho thấy tâm lý người mua nhà vẫn còn yếu trong bối cảnh kinh tế suy thoái và sự hồi phục của thị trường bất động sản chưa chắc chắn. VIS Rating cho rằng doanh số bán căn hộ cải thiện nhẹ gần đây trong quý 3 năm 2023 là chưa đủ để báo hiệu sự phục hồi rõ ràng về tâm lý thị trường. Theo đó, đơn vị này kỳ vọng những sửa đổi sắp tới về luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ thúc đẩy những cải tiến trong khâu phê duyệt dự án và nguồn cung mới từ giữa năm 2024 trở đi.
Theo VIS Rating, đòn bẩy của các công ty được biểu thị bằng Nợ/EBITDA vẫn ở mức cao do lợi nhuận giảm mạnh. Tổng nợ của các doanh nghiệp đã giảm khoảng 16% so với cùng kỳ năm ngoái trong 9 tháng đầu năm 2023 do phải trả các khoản nợ đến hạn, trong khi hoạt động phát triển dự án chậm lại trong bối cảnh thị trường suy thoái và gặp nhiều trở ngại. vấn đề pháp lý. Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận gộp đã suy yếu đáng kể, dẫn đến EBITDA giảm mạnh hơn, nhanh hơn tốc độ giảm nợ.
Ngoài ra, khối lượng trái phiếu đáo hạn đáng kể khoảng 114.000 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2023-2024 sẽ tiếp tục gây ra rủi ro tái cấp vốn.
Trong khi đó, dòng tiền hoạt động giảm mạnh kể từ năm 2022 do các hoạt động ra mắt sản phẩm mới sụt giảm, dẫn đến nguồn tiền mặt cũng sụt giảm. VIS Rating cho rằng khả năng trả nợ sẽ tiếp tục yếu do triển vọng lợi nhuận kém khả quan hơn và nguồn tiền sẽ vẫn ở mức thấp do căng thẳng về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.
Sau khi trải qua sự suy giảm nguồn tiền từ năm 2022, vị thế thanh khoản của các nhà đầu tư đã được cải thiện đôi chút trong quý 3 năm 2023 khi sự thiếu hụt về dòng tiền hoạt động được bù đắp bằng sự gia tăng đáng kể của dòng tiền từ đầu tư (CFI) và tài chính (CFF). ) các hoạt động.
CFI tăng cho thấy nỗ lực của nhà đầu tư trong việc cơ cấu lại danh mục dự án bất động sản thông qua M&A hoặc chuyển nhượng cổ phần, điều này tạm thời giúp các công ty khắc phục tình trạng thiếu thanh khoản.
Các ngân hàng tư nhân cũng đang cung cấp vốn hỗ trợ nhà đầu tư tái cơ cấu dự án và nợ3, dẫn đến tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 22% trong 9 tháng đầu năm 2023. Mặt khác, tín dụng tiêu thụ bất động sản vẫn yếu. Theo đó, VIS Rating kỳ vọng những sửa đổi luật sắp tới sẽ đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án và cho phép các công ty tiếp cận các nguồn vốn mới.
Hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản cũng tăng đáng kể 237% so với cùng kỳ năm ngoái trong quý 3/2023, từ mức đáy của quý trước. 78% số trái phiếu này được phát hành bởi VinGroup, Nam Long và Masterise. Các nhà đầu tư này đang triển khai dự án tại Hà Nội và TP.HCM, tiếp tục hưởng lợi từ nhu cầu mua nhà mạnh mẽ.
Danh sách 30 doanh nghiệp bất động sản có tên trong báo cáo của VIS Rating.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/tong-nguon-tien-mat-cua-30-doanh-nghiep-bat-dong-san-da-xuong-muc-thap-nhat-trong-5-nam-qua-176231128104940957.chn
