Hơn 2 năm qua, “cơn sốt” đất nền vùng ven đã giúp nhiều nhà đầu tư thắng lớn. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản có những tín hiệu xấu thì thị trường này chịu ảnh hưởng khá nhiều.
Hiện tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi, không còn mạo hiểm chạy theo các cuộc đua lướt sóng, đầu cơ mà quay trở lại với các dự án BĐS có giá trị thực và độ an toàn cao. Đối với những nhà đầu tư lao vào cơn sốt đầu năm còn ôm đất thì nay rơi vào tình trạng “khóc ròng” vì bán không được hoặc bán không xong.
Theo số liệu vừa được batdongsan.com.vn công bố, đất nền là loại hình đất nền ghi nhận những biến động đáng kể cả về lượt tìm kiếm lẫn giá bán. Ở miền Bắc, nhiệt độ mặt đất giảm trên diện rộng. Cụ thể, lượt tìm kiếm ở hầu hết các tỉnh thành phía Bắc đều giảm mạnh, sâu nhất lên tới 45% ở các tỉnh như Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam.
Về giá bán, một số đất nền nổi bật như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng đều có giá giảm nhẹ từ 1-7%.
Tình trạng này cũng diễn ra tương tự với thị trường phía Nam. Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý III/2022, TP.HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận 9 dự án đất nền mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 nền, giảm 65% so với quý II/2020. Năm nay. 2022.
Không chỉ nguồn cung, lượng tiêu thụ đất nền cũng sụt giảm mạnh, chỉ có khoảng 550 nền đất được chào bán thành công, giảm 78% so với quý trước và ghi nhận mức giao dịch thấp nhất kể từ đầu năm.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường BĐS chịu tác động của nhiều yếu tố như thắt chặt tín dụng, lãi suất tăng, dòng tiền vào BĐS hạn chế. động sản.
Người này cho rằng, đất nền là loại hình bất động sản mang nặng tính đầu cơ nên mức độ ảnh hưởng hơn hẳn nhà đất. Đặc biệt, đất nền liên tục ghi nhận những đợt nóng trong 2 năm trở lại đây nên hiện tại, giá phải chững hoặc giảm để cân bằng cung – cầu.
“Đối với những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc sở hữu nhiều đất nền thì áp lực lãi vay, áp lực quay vòng vốn, thanh khoản là rất lớn. Họ buộc phải giảm giá, cắt lỗ để giải quyết bài toán tài chính”, ông Quốc Anh nói.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, phân khúc được dự báo sẽ chịu nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu áp lực giảm giá là đất nền trên địa bàn. khu vực ngoài trung tâm. Bà Hằng cho biết giá đất tại những khu vực này đã bị đẩy lên cao trong thời gian qua. Các nhà đầu tư dạng này thường sử dụng đòn bẩy tài chính thường xuyên hơn các dạng khác. Vì vậy, khi lãi suất vốn vay được điều chỉnh, áp lực thanh toán và trả lãi tăng lên, khả năng điều chỉnh giá sẽ lớn hơn.
Mặc dù, phân khúc đất nền đang gặp khó nhưng theo thông tin từ nhiều chủ đầu tư, môi giới vẫn đang rầm rộ chào bán một số loại hình đất nền mới như đất nông nghiệp đa năng, đất nền nghỉ dưỡng.
Chị Thanh Ngân chia sẻ: “Không còn những cuộc gọi đi xem đất nền ở các tỉnh lân cận Hà Nội như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh… mà thay vào đó môi giới chuyển sang chào bán các loại đất nền nghỉ dưỡng tại một số khu du lịch trọng điểm như như Sa Pa, Y Tý, Mộc Châu, Hà Giang, Vân Đồn, Cô Tô, Bảo Lộc… với mức giá vài triệu đồng/m2.
Theo chị Ngân, môi giới giới thiệu cho chị lô đất có diện tích hơn 900m2 tại Mộc Châu, trên nền có hơn 80 cây mận, vị trí thích hợp để kinh doanh homestay. Nhưng với hình thức đầu tư này, bà Ngân cho rằng tốn nhiều công sức và không nhìn thấy tương lai phát triển.
“Nhiều người ôm đất ở ngoại thành Hà Nội vẫn đang ngậm đắng nuốt cay không biết bao giờ mới ra được hàng. Giờ đầu tư đất nền ở các tỉnh miền núi Y Tý, Mộc Châu, Hà Giang… thì chưa biết tương lai ra sao”, Ngân chia sẻ.
Ngoài ra, trên thị trường xuất hiện loại đất nông nghiệp đa mục đích “lần đầu tiên được giới thiệu”. Với loại hình này, diện tích lớn từ 1ha trở lên có giá từ 300 – 500 triệu đồng/ha.
Nhà đầu tư Nguyễn Mạnh cho biết: “Môi giới giới thiệu rằng đầu tư đất nông nghiệp đa mục đích sử dụng sẽ trở thành xu hướng tất yếu của nhà đầu tư. Loại hình này đã có mô hình kinh doanh hiện hữu và đang vận hành – trồng rau hữu cơ với giá trị gia tăng lớn. Không những thế còn bao tiêu đầu ra, cam kết điều hành sản xuất, chia sẻ lợi nhuận, tạo dòng tiền đều đặn (lợi nhuận lên đến 1-2 tỷ/năm). Bên cạnh đó, khi vận hành mô hình sẽ kết hợp giữa du lịch trải nghiệm và nông nghiệp.
Theo anh Mạnh, nói là “lần đầu xuất hiện trên thị trường” nhưng thực tế giống với loại hình Farmstay đình đám một thời. Nhà đầu tư mua sản phẩm của Farmstay sẽ được sở hữu trang trại và kinh doanh homestay. Chủ đầu tư kêu gọi các nhà đầu tư tham gia với những cam kết và chính sách lợi nhuận vô cùng hấp dẫn như: sau 3 năm sẽ có sổ đỏ; các gia đình được cung cấp rau sạch cho số đêm lưu trú; tỷ suất lợi nhuận từ 15-20%; Nếu không hỗ trợ được sổ đỏ sẽ mua lại với giá 124% giá gốc…
Nhưng thực tế loại hình này mới xuất hiện nên chưa được thử nghiệm về cách thức hoạt động và khả năng sinh lời. Và theo thời gian, loại hình kinh doanh này cũng mai một dần, những cam kết của chủ đầu tư cũng như “gió thổi, mây bay”.
“Bài học của các farm stay vẫn còn đó nên với loại hình đất nông nghiệp đa năng mà môi giới giới thiệu, tôi không tin và từ chối ngay”, anh Mạnh chia sẻ.
Các chuyên gia cho rằng, với những mô hình đầu tư mới trên thị trường BĐS, nhà đầu tư cần tìm hiểu, tính toán kỹ lưỡng, không nên vì lời mời chào mà chạy theo. Trước khi quyết định “xuống tiền”, nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính, chú trọng giá trị gia tăng của sản phẩm.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/thi-truong-xuat-hien-chao-ban-loai-dat-nen-la-bo-ra-nua-ty-dong-cam-ket-van-hanh-san-xuat-chia-se-loi-nhuan-1-2-ty-dong-nam-176221129081811075.chn
