Thị trường bất động sản đi ngược kỳ vọng
Đánh giá về thị trường BĐS 2022, ông Lưu Quang Tiến, Phó Giám đốc Công ty Dịch vụ Đất Xanh (FERI) Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – BĐS (FERI) cho rằng, trái ngược với những kỳ vọng của thị trường BĐS năm nay. 2022 sẽ tăng trưởng mạnh sau Covid-19, thực tế đầy biến động đã khiến nhiều doanh nghiệp không kịp phản ứng.
Cụ thể, nửa đầu năm kinh tế phục hồi nhanh, tâm lý đầu tư chuyển biến tích cực sau đỉnh dịch. Lúc này nhà nước triển khai gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ, đang lấy ý kiến sửa Luật. Các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS triển khai hàng loạt kế hoạch khôi phục hoạt động kinh doanh, phát triển sản phẩm, thị trường và thị phần sau dịch. Thanh khoản chung của thị trường khá tốt.
Tuy nhiên, nửa cuối năm thị trường không duy trì được đà tăng trưởng như kỳ vọng. Thị trường đảo chiều rất nhanh do chịu tác động của các yếu tố khách quan (căng thẳng Nga-Ukraine; Fed, NHNN tăng lãi suất) và chủ quan (thắt chặt luật pháp, thắt chặt tín dụng; tăng cường thanh, kiểm tra). Nguồn cung và lượng giao dịch giảm mạnh, giá bán đi ngang hoặc giảm cục bộ tại một số khu vực. Dư địa tín dụng cho bất động sản hạn hẹp khiến cả nhà đầu tư và người mua bất động sản khó tiếp cận vốn vay.
Lúc này, Nhà nước phải cân đối giữa kiềm chế lạm phát, giữ ổn định thị trường, đồng thời thực hiện các giải pháp cân đối nguồn cung BĐS. Thị trường trầm lắng, thanh khoản kém, dòng tiền thiếu trầm trọng, hầu hết các nhà đầu tư phải tập trung tái cơ cấu, tinh gọn bộ máy tổ chức, điều chỉnh chiến lược, định vị lại sản phẩm, phân khúc… thị trường, chuẩn bị các kịch bản ứng phó dài hạn khi thị trường rơi vào giai đoạn “ngủ đông”.
Theo ông Tiến, thị trường chuyển biến chưa tích cực khiến người mua BĐS khó tiếp cận nguồn vốn vay. Những khách hàng đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà đất, khó khăn càng khó khăn hơn khi lãi suất cho vay tăng chóng mặt. Trong khi đó, thị trường tỏ ra thận trọng chờ bắt đáy.
Phân khúc bất động sản nào sẽ lên ngôi?
Dự báo về diễn biến của từng phân khúc BĐS năm 2023, FERI cho rằng BĐS tiếp tục là loại hình tiềm năng, bởi nhu cầu nhà ở rất lớn, phù hợp với khả năng tài chính của số đông, phù hợp túi tiền của đại đa số khách hàng. phù hợp với chủ trương, chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Việc tập trung vào sản phẩm này cũng giúp các nhà đầu tư giải bài toán lệch cung.
Về bất động sản công nghiệp – logistics cũng là phân khúc được đánh giá cao, bởi sản phẩm này đóng vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền kinh tế, được hưởng lợi từ các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
Bất động sản nhà ở cho thuê sẽ đón sóng đầu tư vào năm 2023 bởi xu hướng thuê thay vì mua nhà chờ “bắt đáy”, hưởng lãi suất cao, trong bối cảnh thị trường đang dần được chuyên nghiệp hóa.
Bất động sản thương mại (văn phòng) cũng sở hữu điểm sáng khi nguồn cung luôn khan hiếm (hạng A), nhu cầu lớn từ doanh nghiệp và quỹ đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, sản phẩm này còn mang lại nguồn thu nhập ổn định cho Nhà đầu tư.
Đơn vị này cũng nhận định, các loại hình kinh doanh chịu tác động từ thách thức trong năm 2023 bao gồm BĐS nghỉ dưỡng/second home… do tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm vẫn ở mức cao. rủi ro, hành lang pháp lý chưa hoàn thiện cộng với tâm lý thắt chặt chi tiêu, bảo toàn tài sản, đặc biệt là tiền mặt.
Bất động sản cao cấp cũng chịu cảnh tương tự, chịu tác động từ hạn chế tín dụng, pháp lý dự án, trong khi giá bán quá cao so với nhu cầu của đại đa số người dân và tính thanh khoản thấp ở thời điểm hiện tại.
Đất nền diện tích nhỏ, đất nông nghiệp cũng là loại hình không tiềm năng, khi nguồn cung sản phẩm còn rất lớn, giá đã tăng cao hơn giá trị thực, cạnh tranh cao giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Trong hoàn cảnh nào cũng có cơ hội, trong khó khăn luôn có cơ hội. FERI có một số khuyến nghị cho năm 2023 để khách hàng, nhà đầu tư, v.v. tìm thấy cơ hội trong thách thức.
Đối với khách hàng, nhà đầu tư BĐS: những khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, sở hữu BĐS đúng xu hướng, am hiểu thị trường là những đối tượng có đủ cơ hội tham gia giai đoạn này. . Tuy nhiên, FERI khuyến cáo nên thận trọng khi sử dụng đòn bẩy, tránh hiệu ứng đám đông. Hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Hãy cân nhắc lựa chọn loại hình bất động sản phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình. Không ngừng cập nhật và nâng cao kiến thức thị trường.
Với nhà đầu tư, qua sàng lọc, những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành rộng lớn, kinh nghiệm xử lý khủng hoảng mới là những đối tác đủ “sức khỏe” để tìm kiếm cơ hội. FERI khuyến nghị các doanh nghiệp cần ý thức tôn trọng pháp luật là trên hết. Tập trung vào chiến lược dài hạn, đối phó với các tình huống có thể xảy ra. Đồng thời, đa dạng hóa mạng lưới đối tác và nhà đầu tư.
Link nguồn: https://cafef.vn/thi-truong-vao-giai-doan-sang-loc-phan-khuc-bat-dong-san-nao-se-tro-thanh-diem-sang-trong-nam-2023-20230107101228514.chn
