Thị trường bất động sản sôi động nhất trong sáu tháng qua là căn hộ Hà Nội. Nhu cầu căn hộ tại đây đạt đỉnh vào tháng 3 năm 2024 và tăng gần 60% so với cuối năm 2023. Hiện tại, mặc dù nhu cầu căn hộ đã hạ nhiệt nhưng giá vẫn chưa giảm.
Thống kê từ đơn vị khảo sát cho thấy, trong quý II/2024, giá bán trung bình căn hộ Hà Nội trên thị trường sơ cấp đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng 6,5% so với quý trước và tăng gần 25% theo năm. Còn trên thị trường thứ cấp, giá tăng 5% theo quý và hơn 22% theo năm. Tuy nhiên, thị trường căn hộ được đánh giá là chưa có dấu hiệu “bong bóng”.
CÁC YẾU TỐ TẠO RA “BONG BÓNG”
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, phân tích các yếu tố tạo nên “bong bóng” là cầu bị thổi phồng, nhu cầu đầu tư lớn hơn cầu thực tế; giá bị đẩy lên cao so với nền kinh tế và các loại hình khác; chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện kiểm soát vốn trên thị trường.
Nhưng số liệu của đơn vị cho thấy khi so sánh với các thành phố khác trên thế giới, chênh lệch giá căn hộ với GDP của Việt Nam không quá cao. Ước tính để mua được một căn hộ 50m2 tại Bangkok (Thái Lan), người dân phải mất hơn 47 năm thu nhập, tại Manila (Philippines) là hơn 56 năm, tại Kuala Lumpur (Malaysia) là gần 17 năm. Trong khi đó, tại Hà Nội và TP.HCM, người dân cần phải mất khoảng 14 – 15 năm thu nhập nếu muốn mua một căn hộ có diện tích tương đương.
Ngoài ra, tốc độ tăng trưởng dân số tại hai thành phố lớn cho thấy nhu cầu thực tế về căn hộ rất cao. Dự báo tổng nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021-2030 tại Hà Nội là 89 triệu m2 sàn, tại TP.HCM là 107,5 triệu m2 sàn. Mặc dù nhu cầu cao như vậy, nhưng giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM so với các thành phố khác trên thế giới không quá cao, trong khi lãi suất mua nhà kỳ vọng vẫn chưa thấp khi lãi suất huy động được điều chỉnh tăng. Do đó, không có hiện tượng “bong bóng” trong căn hộ, ông Đinh Minh Tuấn phân tích.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh lý giải, nguyên nhân khiến giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh thời gian qua chủ yếu là do nhu cầu nhà ở của người dân cao nhưng sản phẩm trên thị trường lại ít. Đặc biệt, hầu như không có nhà ở “giá rẻ”. Nguyên nhân là do thời gian gần đây, việc hoàn thiện hồ sơ, thủ tục pháp lý để khởi công dự án gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, việc giao đất, giải phóng mặt bằng mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư. Các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho công nhân, dự kiến hoàn thành vào năm 2024 là 130.000 căn, đến nay có thể khó “về đích”.
Ở góc độ kinh doanh, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết thêm, hiện nay chi phí thuế và xây dựng để triển khai dự án đã khác rất nhiều. Hơn nữa, sản phẩm nhà ở trước đây chỉ đầu tư ở mức cơ bản, nhưng hiện nay phần lớn phải có chất lượng cao hơn, tốt hơn, đẹp hơn, dẫn đến mức đầu tư tăng. “Như vậy, rõ ràng giá căn hộ sẽ tăng… Nhất là khi hoạt động môi giới và kinh doanh bất động sản trước đây chưa được tổ chức”, ông Chung chia sẻ.
NHIỀU THAY ĐỔI TÍCH CỰC KHI LUẬT MỚI CÓ HIỆU LỰC
Về thị trường hiện tại, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định rằng trong bối cảnh thị trường căn hộ ghi nhận sự gia tăng cả về cung và cầu, dẫn đến nhiều đồn đoán về hiện tượng bong bóng. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá thị trường đang tự điều tiết theo hướng lành mạnh với sự hỗ trợ từ nhiều phía như: chính sách, kiểm soát tín dụng, tầm nhìn dài hạn của chủ đầu tư, mức độ hiểu biết của người mua; nhu cầu mua để ở và đầu tư dần quay trở lại; các dự án mới mở có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, chính sách bán hàng hấp dẫn và tiện ích “tất cả trong một” đã ghi nhận hiệu suất bán hàng tích cực.
Về triển vọng thị trường căn hộ nửa cuối năm 2024, bà Trang Bùi cho biết nguồn cung vẫn ở mức tốt, thị trường bất động sản sẽ chào đón khoảng 9.500 căn hộ mới. Phần lớn nguồn cung này tập trung ở khu vực phía Tây, hưởng lợi từ vị trí chiến lược và cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện. Theo đó, lối sống tiện nghi và an toàn tại các dự án căn hộ đang thu hút nhiều gia đình trẻ, kết hợp với mức thu nhập tăng trong những năm gần đây sẽ kéo theo nhu cầu về căn hộ tăng.
Tuy nhiên, giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục tăng khi các dự án mới hoàn thành có chất lượng xây dựng, thiết kế và tiện ích tốt hơn. Tỷ lệ bán của các dự án mới ra mắt được đánh giá tích cực khi hầu hết các dự án đã triển khai thành công các chiến lược trước khi bán. Thị trường hứa hẹn nhiều thay đổi tích cực khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực trong những năm tới.
Cùng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes, dự báo, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục có xu hướng tăng với mức tăng trung bình 3-5% đối với sản phẩm thứ cấp và 5-10% đối với sản phẩm sơ cấp từ nay đến cuối năm. Dự kiến xu hướng tăng này sẽ tiếp tục trong suốt cả năm.
“Thực tế, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đang tăng, hiện giá trung bình dao động trong khoảng 50-100 triệu đồng/m2. Các dự án có vị trí trung tâm đắc địa có giá bán và giao dịch lên tới 100-150 triệu đồng/m2. Như vậy, khi giá căn hộ tại Hà Nội tăng quá cao, các nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang các phân khúc, thị trường mới, đặc biệt là các thị trường tỉnh thành quanh Hà Nội, có các yếu tố kinh tế vĩ mô và chỉ số kinh tế tốt”, ông Chung phân tích.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/thi-truong-chung-cu-dang-tu-dieu-tiet-theo-huong-lanh-manh.htm
