Im lặng
Hơn 3 tháng nay, anh Trần Văn Hiệp (nhân viên môi giới nhà đất khu vực Hòa Lạc – Ba Vì, Hà Nội) được nhiều chủ đất gửi tin rao bán nhà đất khu vực này. Anh Hiệp cho biết, lượng khách hàng ủy thác ngày càng nhiều, trong khi người mua khá ít. Tình hình nhà đất ở ngoại thành trầm lắng từ vài tháng trở lại đây.
Sau cơn sốt đất nền năm 2021 và đầu năm 2022, nhiều nhà đầu tư đổ về vùng ven thành phố mua đất, tìm cơ hội đầu tư. Hầu hết các lô đất đều được chuyển nhượng từ người này sang người khác với mục đích kiếm lời. Khi thị trường bị đẩy lên quá cao, nhu cầu giảm dẫn đến việc giao dịch bị ngừng lại. Nhiều khách hàng chưa kịp thoát hàng, rất có thể sẽ bị mắc kẹt trong thời gian dài sắp tới.
Anh Nguyễn Văn Ngọc (một nhà đầu tư tại Hà Nội) cho biết, sau khi cơ quan chức năng dừng tách thửa, chuyển đổi đất, nhiều điểm nóng ở Ba Vì, Thạch Thất, Hòa Bình chững lại. Trên thị trường, nhà đầu tư cắt lỗ, chào bán ở mức thấp nhưng vẫn không có thanh khoản. Nguyên nhân, mỗi lô chưa phân lô có diện tích lên đến hàng nghìn m2, giá từ 5 – 6 tỷ đồng. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa hết đóng băng do một số loại đất nền ven đô, khu dân cư vẫn có giao dịch.
Thị trường nhà đất ngoại thành trầm lắng. (Ảnh: Hoàng Hà)
Theo ông Lê Đình Hào, Giám đốc khối kinh doanh một công ty bất động sản, đất nền là phân khúc “làm mưa làm gió” trong thời “sốt đất”, nhưng cũng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi thị trường sụt giảm. tài khoản. Ông Hào cho biết, đất nền vùng ven Hà Nội chuyển về phía Tây như Hoài Đức, Quốc Oai mức lãi giảm từ 17-39%.
Tại miền Bắc như Sóc Sơn, Đông Anh mức lãi giảm từ 8-30%. Phía Đông có Long Biên, Gia Lâm, mức lãi suất giảm từ 21-28%. Tại miền Nam, Thanh Trì giảm 24%. Qua đó có thể thấy, đất nền đang tiếp tục giảm lãi so với quý 2 năm ngoái.
Trong hai quý vừa qua, thị trường bất động sản trầm lắng đã tạo áp lực lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Áp lực về vốn vay, họ buộc phải cắt lỗ, giảm giá bán. Đất nền, từng được ví như phân khúc “vua” trong giới đầu tư, nay đã có dấu hiệu hạ nhiệt rất rõ ràng.
Đường thoát
Theo khảo sát, sau thời gian sốt, giá đất nền vùng ven đã lên một mức mới, nhiều khu vực đắt ngang ngửa, thậm chí đắt hơn nội thành. Một số dự án mới chào bán có mức giá trung bình khá cao, khoảng 8.462 USD / m2 đất, tương đương mức tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái.
Giá bán thứ cấp trong quý III / 2022 tiếp tục tăng, với mức tăng từ 18-25% so với cùng kỳ năm trước, tùy loại hình và khu vực. Việc thắt chặt tín dụng tiếp tục khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý này giảm 5 điểm phần trăm so với quý trước, xuống còn 25%.
Biểu đồ tăng giá bất động sản tại Hà Nội. (Nguồn: VARS)
Ông Hoàng Đình Khiêm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vietstarland, nhận xét tại nhiều khu vực ngoại thành thủ đô như Gia Lâm, Hưng Yên, trong 2 năm trở lại đây, giá nhiều sản phẩm biệt thự, liền kề đã tăng gấp 2, thậm chí. 3 lần. .
Nếu như năm 2020, biệt thự song lập tại dự án ở Gia Lâm chỉ có giá 14 tỷ đồng thì đến đầu năm 2022 đã tăng vọt lên hơn 30 tỷ đồng. Một số biệt thự, shophouse có giá 400 triệu đồng / m2, ngang với nhà phố khu vực trung tâm.
Theo Hiệp hội Môi giới Việt Nam (VARS), nhu cầu chủ yếu đến từ nhu cầu thực. Nhu cầu đầu tư lướt sóng cũng thận trọng hơn khi thị giá vẫn neo ở mức cao, thanh khoản thấp dù chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mại, quà tặng, chiết khấu.
Hiện tượng sốt đất và bong bóng hầu như không còn xuất hiện, nhất là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ ở giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Mặc dù có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa rơi vào tình trạng suy thoái.
Nhiều biệt thự ở ngoại ô thành phố có giá ngang với trung tâm. (Ảnh: Hoàng Hà)
Đứng trước triển vọng không mấy sáng sủa, nhiều nhà đầu tư tìm mọi cách xoay sở. Chị Nguyễn Thị Thanh (Ba Đình, Hà Nội) đang huy động mọi mối quan hệ để có đủ tiền đóng theo tiến độ cho căn hộ liền kề trị giá hơn 7 tỷ đồng tại dự án ở Mê Linh.
Chị cho biết, tháng 6 vừa qua, thấy thị trường Mê Linh nóng nên chị xuống mua căn liền kề, chờ lên giá sẽ lướt sóng. Số vốn của cô chỉ đủ trả 40% tiến độ ban đầu. Nếu không bán được, chị Thanh phải trả thêm 35% tổng giá trị. Ngân hàng siết chặt tín dụng nên chị chỉ còn cách vay mượn người thân.
Nhận định về thị trường trong thời gian tới, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, đánh giá, sau COVID-19, người mua sẽ thận trọng hơn khi tham gia thị trường khi giá bán cao và nhiều dự án không đảm bảo về. chất lượng. mặt pháp lý.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với những chính sách, quy định mới như bỏ khung giá đất đối với các dự án bất động sản hoặc tăng thuế đối với người sở hữu nhiều đất, nhà, bỏ hoang, chậm sử dụng sẽ giúp tăng tính minh bạch của thị trường, thanh lọc các dự án yếu kém. và các nhà đầu tư, và hạn chế đầu cơ. Điều này sẽ giúp tăng chất lượng và độ an toàn của thị trường và tạo niềm tin cho người mua.
