Ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn BHS cho biết, thị trường bất động sản được cấu thành bởi 4 yếu tố chính là cung, cầu, giá và thanh khoản. Và khi ai đó hiểu rõ cả 4 yếu tố đó, có lẽ họ sẽ đoán trước được tương lai và bắt đầu hành động.
Theo đó, phân tích từng yếu tố ảnh hưởng đến thị trường trong tương lai, ông Tuyển cho rằng, nguồn cung đang là vấn đề nhức nhối nhất, là căn bệnh kinh niên của thị trường bất động sản trong thời gian qua và có thể trong cả tương lai. Có thể thấy, số dự án bất động sản được cấp mới giấy chứng nhận đầu tư trên toàn quốc chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Tại Hà Nội, ngoài những dự án lớn của Vinhomes như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park thì hầu như không có dự án mới nào. Chỉ những dự án cũ còn hàng trước đó vẫn được mở bán như: Louis City Hoàng Mai, Dương Nội Nam Cường, Kim Chung Di Trạch, HUD Mê Linh, v.v.
Trong thành phố. Ngoài Vinhomes Grand Park Quận 9, không có nhiều dự án tại Tp.HCM mở bán được. Theo đó, chỉ một số tỉnh nổi lên như Quảng Ninh, Hòa Bình, Thanh Hóa, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Bình Thuận, Bình Dương, Vũng Tàu, …
Tuy nhiên, số lượng dự án không nhiều, ra hàng từng đợt, hết hàng là hết sóng. Bên cạnh đó, tại thị trường tỉnh, có các đại gia như Sun Group, Novaland, CEO, Hưng Thịnh,… nhưng số lượng dự án cũng rất khiêm tốn.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn BHS.
Chưa kể, khi ra hàng, chủ đầu tư cũng mất vài năm giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, hạ tầng xong mới đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.
“Rồi có lẽ ai cũng hiểu, phê duyệt bất cứ thủ tục nào liên quan đến đất đai hiện nay cũng là một rủi ro lớn. Do đó, sẽ có nhiều dự án bị chậm tiến độ, thậm chí chết yểu ”, vị chuyên gia này nhận định.
Theo ông Tuyến, một số địa phương chưa có quy hoạch chung nên để làm được quy hoạch chi tiết thì phải chờ thêm nhiều năm nữa. “Gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất cũng trở nên phổ biến ở các tỉnh. Nhưng đặc điểm của các dự án này là quy mô nhỏ, bán hết nên không bổ sung nhiều vào nguồn cung. Thậm chí, nguồn cung quá ít nên nhà đầu tư phải mua đất vườn, đất rừng sản xuất thì quả là khó ”, ông Tuyền nói.
Như vậy có thể thấy, mặc dù năng lực sản xuất của các nhà đầu tư nước ta không thua kém các nước trong khu vực. Nhưng rõ ràng đặc thù pháp lý khiến thị trường khát hàng như “dãi nắng chờ mưa” trong mấy năm qua.
Nói về nhu cầu, ông Tuyến đánh giá, hiện tại vẫn tốt. Sau Covid-19, kinh tế phát triển trở lại, hoạt động sản xuất và kinh tế được phục hồi với mức tăng trưởng kỷ lục 7,2% trong quý 2, có thể thấy xã hội đang có tiền.
Theo Chủ tịch Tập đoàn BHS, lạm phát hiện nay chủ yếu do giá nguyên liệu đầu vào tăng, chuỗi cung ứng gián đoạn, chiến tranh thương mại Mỹ – Trung vẫn còn đó. Hoặc bị ảnh hưởng trực tiếp bởi cuộc xung đột giữa Nga và Ukraine.
“Bản thân lạm phát không đến từ“ tiền thừa ”trong xã hội. Do đó, tôi đánh giá đợt tăng lãi suất sắp tới sẽ dừng lại. Kiểm soát tín dụng cũng sẽ được nới lỏng. Bởi vì đó là những động thái phòng ngừa rủi ro cấp tính, không phải là phương pháp chữa trị lạm phát.
Người mua nhà có thể đã kẹt xe nhiều năm do nguồn cung ít hoặc chờ cơ hội giá rẻ. Nhưng có thể điều họ muốn sẽ không xảy ra. Họ sẽ phải dũng cảm hơn trong thời gian tới để quyết định mua căn nhà mơ ước của mình ”, chị Tuyền nói.
Theo chuyên gia này, nhà đầu tư sẽ bình tĩnh khi thấy thị trường không thể đi xuống. Họ sẽ tiếp tục xem xét việc giữ hàng hoặc mua lại. Các nhà đầu cơ có thể ít xuất hiện hơn, nhưng họ luôn là những con cáo nhanh nhạy có thể lao vào thị trường bất cứ lúc nào.
Như vậy, có lẽ nhu cầu đang chững lại do những động thái gần đây liên quan đến hạn chế tín dụng. Khi điểm mấu chốt này được khai thông, nhu cầu sẽ tăng nhanh trở lại.
“Nói đến giá, nhiều người chờ đợi kịch bản nhà đầu tư hốt hoảng bán, giá giảm. Nhưng tôi không thấy kịch bản đó xảy ra. Có thể do hai nguyên nhân chính: Một là các nhà đầu tư gần đây cũng có tiềm lực tài chính tốt. Họ đã chuẩn bị sẵn tâm lý “giữ tài sản” lâu dài.
Tiếp theo là do chính sách bán hàng gần đây của chủ đầu tư đều tạo điều kiện ân hạn nợ gốc và miễn lãi hai, thậm chí ba năm cho khách hàng. Vì vậy, không có lý do gì khách hàng phải bán ra vào thời điểm này khi không còn áp lực tài chính ”, ông Tuyến nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, giá vật liệu tăng cao, cùng với việc sắp tới chính phủ sẽ bãi bỏ khung giá đất, giá giải phóng mặt bằng sẽ trở nên đắt đỏ, … Tất cả những lý do trên, ông Tuyến cho biết. , sẽ là thành phần chính tạo nên giá thành.
“Như vậy, nếu cung ít mà cầu nhiều, nếu không có yếu tố làm giá rẻ hơn thì dẫn đến việc muốn giảm giá cũng không thể giảm được. Các vận động viên điền kinh sẽ hóa thân thành người sắt ”, ông Tuyền nói.
Về tính thanh khoản, đây là điều mà mọi người cần lưu ý. Bởi vì, giá tăng không có nghĩa là thị trường tốt. Giá cả tăng cao nhưng phải bán được hàng mới thì tốt. Ông Tuyển cho rằng, thị trường sẽ có sự phân hóa về thanh khoản giữa các loại hình bất động sản và các địa phương.
Theo đó, loại hình bất động sản để ở sẽ được người mua quan tâm. Đồng thời, bất động sản công nghiệp vẫn là loại hình phổ biến. Và những ngôi nhà thứ hai kết hợp với nghỉ dưỡng sẽ đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu. Nếu là bất động sản nghỉ dưỡng thì phải là loại hình sở hữu lâu dài và có tổng mức đầu tư thấp (không ảnh hưởng nhiều đến tài chính của người mua).
Tuyền thừa nhận có nhiều người sở hữu bất động sản ở Hà Nội hoặc TP. Hồ Chí Minh thời điểm này vẫn là niềm mơ ước của nhiều người. Ngoài ra, đây là các tỉnh có GDP và công nghiệp phát triển cao như Hạ Long, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Vũng Tàu, Bình Dương, Long An, …
Trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đặt mua đất nền lẻ giá cao trong thời gian qua sẽ phải chờ đợi. Bất động sản triệu đô cũng nghỉ ngơi một thời gian, theo đó, thanh khoản sẽ đến chậm hơn.
“Vì vậy, nếu bạn đang tham gia vào thị trường bất động sản, dù với tư cách là Chủ đầu tư, khách hàng, hay đơn vị phân phối. Tôi nghĩ khó khăn vẫn chưa hết, nhưng tôi cũng đã nhìn thấy một tương lai tươi sáng. Thời gian chỉ phụ thuộc vào room tín dụng mà thôi, chậm nhất có thể là cuối năm nay. Vì vậy, đây là thời điểm tốt nhất để tập trung vào công tác chuẩn bị ”, Chủ tịch Tập đoàn BHS cho biết thêm.
https://cafef.vn/thi-truong-bds-luc-nay-nhu-luc-si-dang-gong-ta-con-nha-dau-tu-nhu-con-cao-nhanh-nhay-co- the-lao-ra-thi-truong-bath-cu-khi-nao-20220718223417252.chn
