Thị trường bất động sản bong bóng khi nào?
Tại buổi nói chuyện về bất động sản, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, dấu hiệu của thị trường bất động sản “bong bóng” là giá tăng, dự án xây dựng tăng, địa điểm phát triển. khai tăng, chủ thể tăng, quy mô dự án tăng, giá trị dự án tăng, nguồn tiền vào dự án bất động sản tăng.
Trong khi đó, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, một dấu hiệu khác của bong bóng là giá bất động sản tăng quá nhanh trong một năm. Tăng khoảng 10% là bình thường, nhưng tăng 20 – 30% trong vòng 12 tháng là dấu hiệu cảnh báo nguy cơ hình thành bong bóng. Giá tăng quá cao người mua không đáp ứng được tài chính, cầu giảm, bong bóng vỡ.
Chuyên gia này cũng đưa ra một dấu hiệu cảnh báo khác, đó là sự bất ổn, suy giảm từ nhu cầu đầu cơ, sau đó sẽ lan sang các nhà đầu tư dài hạn. Giới đầu cơ có đặc điểm là mua đi bán lại nhanh chóng với bất động sản được trao tay. Khi giá giảm đột ngột, nhóm này sẽ bỏ chạy, kéo theo làn sóng vỡ nợ lan rộng.
Cũng theo TS Nguyễn Trí Hiếu, thị trường bất động sản năm 2009 có hiện tượng bong bóng khi mức tăng quá cao. Khi đó, vấn đề cấp tín dụng bừa bãi, thiếu kiểm soát đã tạo ra bong bóng bất động sản. Nhiều bất động sản có giá vốn thấp rơi vào tay một số đại gia, một số nhà kinh doanh lớn ở Việt Nam.
TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cũng thừa nhận, nguyên nhân dẫn đến sự sụp đổ của thị trường giai đoạn 2011-2013 là do giá bất động sản tăng quá cao, dẫn đến bong bóng.
Có phải bong bóng bất động sản đang nổ?
Nhìn nhận về thị trường bất động sản hiện nay, các chuyên gia cho rằng chưa xuất hiện bong bóng bất động sản, dù giá đã tăng từ lâu nhưng thanh khoản có dấu hiệu giảm.
Theo ông Lê Đình Hào, Giám đốc Khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn. Trong 2 năm có dịch, giá bất động sản tăng rất cao, lan nhanh sang 3 tháng đầu năm 2022. Thời gian qua, miền Bắc ghi nhận một số địa phương có mức tăng giá 50%, như Ba Vì 52. %, Hòa Bình 47% hoặc Bắc Giang 38%. Khi giá bất động sản tăng nóng sẽ tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn cho thị trường cũng như dễ xảy ra hiện tượng bong bóng cục bộ.
Theo chuyên gia này, nếu không có công cụ điều tiết, thị trường chắc chắn sẽ có hiện tượng thao túng, làm giá, nhất là giữa nhóm đầu cơ, có thể xảy ra bong bóng giá.
Tuy nhiên, Chính phủ đã có những tác động rất kịp thời: điều tiết vĩ mô, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt chẽ hơn, hạn chế phân lô bán nền … Gần đây, Nghị quyết 18 cũng giúp hạ nhiệt thị trường, chẳng hạn như quy định về giao dịch qua sàn, không tiền mặt, bắt buộc chuyển khoản, đánh thuế người có nhiều bất động sản … Quy định này đã giúp thị trường không hình thành bong bóng trên địa bàn. trong đợt nắng nóng vừa qua và là niềm hy vọng để tầng lớp thu nhập thấp thu hẹp khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt là ở các thành phố lớn.
Khi nhìn nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh, ông lo bong bóng xuất hiện và vỡ. Nhưng ở thời điểm hiện tại, ông cho rằng thị trường bất động sản sẽ không lặp lại năm 2019 vì tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ. Các ngân hàng đều có động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Lãi suất cho vay bất động sản cũng tương đối cao. Bài học kinh nghiệm trong quá khứ khiến các nhà kinh doanh bất động sản phải cẩn thận hơn.
Ông Hiếu khẳng định không có chuyện bong bóng trên thị trường. “Nhưng nếu chúng ta không tiếp tục kiểm soát, siết chặt thì nguy cơ tạo bong bóng sẽ xuất hiện. Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là sau đại dịch Covid-19. Việc triển khai cơ sở hạ tầng, thiết kế đô thị mới đang tăng tốc, mạnh mẽ, Như vậy, nếu không kiểm soát tốt dòng tiền trên thị trường sẽ tạo ra bong bóng ”, chuyên gia khuyến nghị.
Trong khi đó, TS Vũ Đình Ánh cũng có chung quan điểm và nhấn mạnh, thị trường bất động sản hiện nay không xuất hiện bong bóng. Nhưng điều chuyên gia này lo ngại là động thái thắt chặt dòng vốn vào bất động sản. Điều này có thể làm cho thị trường đi từ khủng hoảng không sang khủng hoảng. Nếu thị trường bất động sản sụp đổ, nó sẽ ảnh hưởng đến thị trường tài chính.
https://cafef.vn/chuyen-gia-canh-bao-su-suy-giam-tu-nhu-cau-cua-gioi-dau-co-se-lan-toi-nhung-nha-dau-tu- lau-dai-tren-thi-truong-bat-dong-san-20220725094314682.chn