Thị trường bất động sản “nuốt chửng”
Hiện tại, khó khăn trong việc cấp phép dự án mới và tìm nguồn vốn đã khiến nguồn cung giảm mạnh ở tất cả các phân khúc. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, chỉ có khoảng 12.000 căn nhà ở thương mại được hoàn thiện. Tính riêng trong quý I, chỉ có 39 dự án nhà ở thương mại mới được chấp thuận đầu tư, 56 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, do lượng hàng tồn từ các năm trước nên trong 6 tháng đầu năm, rất ít dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai và hoàn thành. Tính riêng trong quý I, chỉ có 01 dự án hoàn thành và 52 dự án đang triển khai. 05 dự án được chấp thuận đầu tư mới.
Nguồn cung hạn chế trong nhiều năm trong khi nhu cầu không giảm đã khiến giá bất động sản ở tất cả các phân khúc tăng cao. Ngoài tâm lý e ngại lạm phát, các nhà đầu tư đã tăng cường mua bất động sản để tích lũy tài sản.
Giá căn hộ tăng trung bình hàng năm từ 5-7%, lên mức 25-50 triệu đồng / m2, nhiều dự án lên tới mức giá trên 100 triệu đồng / m2. Giá nhà ở riêng lẻ tại dự án cũng tăng bình quân 15-20%. Giá đất tăng 20 – 30% so với cuối năm 2020.
Kịch bản tăng giá cũng diễn ra đối với bất động sản nghỉ dưỡng với mức tăng trung bình hơn 9%. Trong đó, shophouse tăng khoảng 11%; condotel tăng khoảng 9%.
Thị trường bất động sản đói vốn từng là trở ngại lớn trong chu kỳ phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch khiến nguồn cung tiếp tục giảm. Mặc dù, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu đã được nới lỏng nhưng vẫn chưa có sự đột phá.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cung các dự án lần đầu gia nhập thị trường năm 2018 vào khoảng 200.000 sản phẩm mới, hơn 100.000 sản phẩm vào năm 2019 và 60.000 sản phẩm vào năm 2020 và 2021. Tuy nhiên, trong hai quý đầu năm của 2022, chỉ còn hơn 20.000 sản phẩm, được coi là sản phẩm chủ lực của thị trường. Trong khi đó, sản phẩm không chính thống là đất nền có giá cao gấp rưỡi so với sản phẩm chính ngạch. Đây là nguyên nhân khiến các ngân hàng buộc phải “phanh” vốn đổ vào bất động sản.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, phản ứng của thị trường bất động sản thường chậm trễ. Tính đến nay đã 6 tháng kể từ khi tín dụng bất động sản bị siết chặt, lúc này thị trường đã “nuốt chửng”. Nhiều khu vực khó buôn bán vì giá cao nhưng người bán không muốn cắt lỗ và người mua cũng không dám xuống tiền trong thời điểm này.
Nguyên nhân khiến thanh khoản lao dốc không phải đến từ việc tín dụng bất động sản giảm đột ngột. Nó cũng xuất phát từ việc hiện nay đang trong quá trình soạn thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, …
Thị trường có thể sôi động trong năm tới
Đáng chú ý, tại Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng phải quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều đất, nhà, đầu cơ đất đai, chậm sử dụng hoặc để đất hoang hóa nhằm tăng thu nhập. ngân sách, giảm đầu cơ đất đai.
“Theo dự thảo, một yếu tố tích cực đối với nhà đầu tư là khả năng cao việc bỏ khung giá đất nền. Như vậy, đất sẽ có giá trị gia tăng, trường hợp thu hồi để xây dựng hạ tầng thì người sở hữu đất cũng được đền bù hợp lý theo thị trường ”, ông Điệp nói.
Vị chuyên gia này cho rằng, đến năm 2023, sau khi luật đất đai được sửa, thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại. “Hiện nhiều người có tài chính không dám mua đất vì đang soạn thảo luật mới. Do đó, lực cầu hiện nay giống như một chiếc lò xo bị nén, đến khi luật thay đổi thì nhà đầu tư sẽ tính toán các phương án đầu tư hiệu quả để bớt tiền. Khi đó, thị trường sẽ sôi động trở lại ”, ông Điệp nói.
Và PGS.TS. Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, hiện nay, thị trường bất động sản chưa đến mức có bóng, cũng không có khả năng dẫn đến tình trạng trì trệ, đóng băng. Mặc dù, cũng có tình trạng giá bất động sản tăng nóng nhưng không cao như giai đoạn trước.
“Tôi kỳ vọng một dấu hiệu và tăng trưởng sẽ phục hồi vì người dân vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư an toàn. Dự báo đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản có thể sẽ phục hồi và tăng trưởng dần trở lại do quá trình sàng lọc. Những nhà đầu tư yếu kém, vốn mỏng, không chuyên nghiệp sẽ bị đẩy ra khỏi cuộc chơi ”, ông Thịnh nói.
