Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tiếp tục quy định Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh. Tuy nhiên, quy định này cũng dẫn đến việc hàng loạt dự án phát triển nhà ở bị “ách tắc” vì không nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở vì nhiều lý do khác nhau.
Lập kế hoạch “vô hình”
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở thực chất là một công cụ quy hoạch nhưng nằm ngoài hệ thống quy hoạch. Nó giống như một kiểu quy hoạch “vô hình” dẫn đến các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở khó phản ánh đầy đủ, kịp thời nhu cầu thực tế để thực hiện vai trò công cụ điều tiết thị trường nhà ở.
Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở còn một số hạn chế nhất định: Thứ nhất, quá trình lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở chưa lấy ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng. dân số liên quan, vì Luật Nhà ở không quy định về điều này.
Người dân là người trực tiếp thụ hưởng sản phẩm nhà ở, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản là chủ thể trực tiếp đầu tư, cung ứng nhà ở nhưng không được lấy ý kiến, do đó, tuy định hướng là công cụ điều tiết quan trọng của Nhà nước nhưng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thiếu cơ chế rà soát.
Điều gì xảy ra nếu đơn vị tư vấn lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không đủ năng lực? Nếu chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không bám sát nhu cầu thực tế, thiếu tính dự báo, tầm nhìn xa, có gây trở ngại, cản trở quá trình thực hiện? ”,
Thứ hai, nếu các quy hoạch khác sau khi được phê duyệt phải công bố công khai theo trình tự luật định, kể cả niêm yết công khai tại trụ sở các cơ quan, UBND các cấp … thì Luật Nhà ở chỉ quy định việc niêm yết. trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh.
Do đó, nhiều trường hợp doanh nghiệp không tiếp cận được thông tin dẫn đến khi thẩm định chủ trương đầu tư dự án mới “lộn xộn” do dự án không có trong chương trình, kế hoạch.
Vấn đề là, Luật Đầu tư quy định việc thẩm định dự án nhà ở, khu đô thị phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nếu không sẽ không được chấp thuận chủ trương đầu tư. Quyết định không còn phù hợp, gây ách tắc cho nhiều dự án và cần có giải pháp xử lý triệt để.
Bãi bỏ các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở
Chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở, mặc dù về cơ bản là một công cụ quy hoạch, nhưng không phải là một phần của hệ thống quy hoạch. “Xung đột” sẽ nảy sinh trong trường hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh được lập cho một thời kỳ khác với quy hoạch của tỉnh.
Trong trường hợp này, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không được lập trên cơ sở các định hướng phát triển kinh tế – xã hội chủ yếu của quy hoạch tổng thể của tỉnh thì lấy gì để dự báo nhu cầu nhà ở để đầu tư? ? Mục tiêu nhu cầu nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở có phù hợp trong trường hợp này không?
Cụ thể hơn, ví dụ, nếu năm 2022, UBND tỉnh X phê duyệt chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2022-2032 thì đến năm 2023, quy hoạch tỉnh X giai đoạn 2021-2030 mới được phê duyệt, điều này xác định rõ hơn. các khu công nghiệp, khu đô thị mới sẽ làm tăng dân số cơ học và tăng nhu cầu nhà ở.
Các vấn đề nảy sinh như liệu trường hợp này có cần điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở hay chương trình phát triển nhà ở trong trường hợp này có theo kịp diễn biến và phản ánh nhu cầu nhà ở thực tế hay không?
Khi chưa điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở, nếu doanh nghiệp đề xuất khu nhà ở phục vụ công nhân trong các khu công nghiệp mới đã được xác định trong quy hoạch của tỉnh thì sẽ không được chấp thuận. Vậy chương trình phát triển nhà ở là công cụ điều tiết hợp lý hay là lực cản cho sự phát triển của thị trường?
Ngoài ra, cũng cần xem xét thực trạng có bao nhiêu đơn vị tư vấn đủ điều kiện, năng lực xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Hầu hết các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương vẫn do một đơn vị sự nghiệp thuộc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở lập.
Mặt khác, Điều 59 của Luật Quy hoạch yêu cầu bãi bỏ quy hoạch đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể và cố định khối lượng, sản phẩm hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất. xuất khẩu và tiêu dùng. Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thực chất là một loại quy hoạch xác định khối lượng, số lượng sản phẩm (ở đây là số lượng và diện tích xây dựng nhà ở) nên cần phải bãi bỏ.