Báo cáo tháng 7 của DKRA Việt Nam ghi nhận thanh khoản căn hộ tại Tp.HCM và các khu vực lân cận (Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh) tiếp tục giảm theo đà. giảm từ nửa cuối quý II đến nay.
Theo đó, toàn thị trường tiêu thụ được 1.171 căn, giảm một nửa so với tháng trước và chỉ bằng 17% so với tháng 5. So với cùng kỳ năm ngoái, con số này giảm 85%.
Nguồn cung và tiêu thụ căn hộ tại Tp.HCM và các khu vực lân cận trong tháng 7. Nguồn: DKRA Vietnam
Thanh khoản kém trong bối cảnh thị trường giữ được nguồn cung ổn định. Trong tháng 7, toàn khu vực có gần 2.200 căn được bán từ 13 dự án, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ được ghi nhận chỉ là 54%.
Riêng tại Tp.HCM, DKRA Việt Nam ghi nhận nguồn cung chủ yếu ở khu Đông (Thủ Đức), chiếm 56%. Tỷ lệ hấp thụ chung của các dự án mới cũng ở mức thấp nhất kể từ đầu năm, dao động trong khoảng 40 – 60%.
Do đó, giá sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động. Hồ Chí Minh – nơi nguồn cung chiếm 62% toàn thị trường – ghi nhận mức giá cao nhất 176 triệu đồng / m2, thấp nhất 48 triệu đồng / m2. Bình Dương – chiếm 38% nguồn cung còn lại – giá cao nhất 46,6 triệu đồng / m2.
Báo cáo chỉ ra, nguyên nhân dẫn đến tình trạng thanh khoản thấp, giá không đổi chủ yếu đến từ vướng mắc trong việc xét duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà. Trong 2 tháng gần đây, Ngân hàng Nhà nước thực hiện kiểm soát tín dụng, điều này ảnh hưởng đến thị trường cũng như lo ngại về diễn biến vĩ mô trong thời gian tới.
Thị trường kém thanh khoản do nguyên nhân tín dụng cũng được Batdongsan.com đề cập trong một báo cáo phân tích tâm lý người tiêu dùng gần đây. Theo đơn vị này, 70% người được hỏi không có kế hoạch mua hoặc thuê bất động sản nào trong năm tới. Rào cản lớn nhất khi mua nhà đất là giá bất động sản cao, kéo theo đó là những khó khăn liên quan đến vay mua nhà như lãi suất vay cao và người mua nhà không có khả năng vay vốn ngân hàng. Người tiêu dùng cũng kém lạc quan về khả năng bất động sản tăng giá trong thời gian tới.
Tâm lý người tiêu dùng bất động sản được thể hiện trong báo cáo đã phản ánh khách quan thực tế thị trường và phần nào lý giải nguyên nhân thanh khoản bất động sản diễn ra khá chậm. Sự quan tâm đến bất động sản trên toàn quốc trong những tháng gần đây liên tục giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản trong tháng 4, 5, 6 lần lượt giảm 6%, 11%, 13% so với cùng kỳ năm ngoái.
Thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại đáng kể từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng vào cuối quý 2 – đầu quý 3 năm 2022, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 61% nguồn cung mới.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam cho biết, thời gian tới, trước thông tin Ngân hàng Nhà nước sẽ không nới “room” tín dụng, các nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ, thị trường sẽ Bất động sản nói chung cũng như phân khúc căn hộ chung cư nói riêng có thể gặp những khó khăn nhất định.
Theo đó, nguồn cung mới ra thị trường giảm. Nhu cầu thị trường ở mức trung bình, khó có đột phá trong ngắn hạn do người mua khó tiếp cận vốn ngân hàng.
Mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn ở mức cao trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá bán cũng như thanh khoản thứ cấp có thể sẽ có sự điều chỉnh giảm từ bên bán do muốn dòng tiền thu hồi nhanh, giảm áp lực trả lãi vay.
Do đó, ông Thắng cho rằng, giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, đã bàn giao, tầm giá từ 3 tỷ đồng / căn, đáp ứng nhu cầu ở thực.
