Ảnh minh họa. Ảnh: Vũ Phạm
Hai cơ chế tạo quỹ đất
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quán triệt đầy đủ tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW là giao đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu; có chính sách điều tiết “chênh lệch địa tô”. Theo đó, dự thảo đã dành một chương riêng về phát triển quỹ đất, trong đó quy định Nhà nước bỏ ngân sách để thực hiện dự án tạo quỹ đất sạch để lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu.
Mục đích thu hồi đất theo dự án tạo quỹ đất là tạo quỹ đất sạch để giao đất theo công cụ thị trường (đấu giá, đấu thầu) nhưng tính thị trường mới thể hiện ở quan hệ giao đất để thực hiện dự án. dự án (ở đầu ra). Trong khi đó, việc Nhà nước thu hồi đất (đầu vào) nhìn chung không mang tính thị trường vì người dân buộc phải chấp hành quyết định thu hồi đất mà không thống nhất về giá.
Vì vậy, song song với việc triển khai các dự án tạo quỹ đất do Nhà nước chủ trì tạo quỹ đất thông qua “cơ chế hành chính” thì cũng cần cho phép thực hiện cơ chế thứ hai, đó là doanh nghiệp tự thỏa thuận. với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (“cơ chế dân sự”), trong đó có dự án nhà ở thương mại.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lấy ý kiến Nhân dân đã tách ra hai phương thức độc lập, riêng biệt để tạo quỹ đất thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (gọi chung là “dự án khu dân cư”) .
Theo đó: Trường hợp quỹ đất thực hiện dự án nhà ở hiện không có đất ở: Nhà nước được thu hồi đất để tạo quỹ đất và lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu. Trường hợp quỹ đất thực hiện dự án nhà ở có hiện trạng đất ở (gồm các loại đất ở và các loại đất không phải là đất ở): Chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất trong ranh dự án để có quyền sử dụng đất. sử dụng đất thực hiện dự án.
Trong dự thảo tiếp thu sau khi lấy ý kiến Nhân dân, cơ quan soạn thảo bổ sung trường hợp thỏa thuận về quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất). đất thuê một lần cho cả thời gian thuê) để thực hiện dự án nhà ở thương mại (Điều 123). Như vậy, dự thảo vẫn giới hạn trường hợp thỏa thuận đối với đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở.
Việc hạn chế doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại được hiểu là nhằm thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW về việc giao đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu. . Cụ thể, cơ quan soạn thảo lo ngại việc áp dụng cơ chế doanh nghiệp thỏa thuận trực tiếp với người dân, không thông qua hình thức Nhà nước thu hồi, giao đất sẽ dẫn đến doanh nghiệp không phải đấu giá, đấu thầu.
Nhưng về mặt logic, “giao đất” là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, việc này chỉ được thực hiện khi Nhà nước nắm toàn quyền đối với quyền sử dụng đất đó, tức là thửa đất. chịu sự quản lý, sử dụng của Nhà nước.
Bởi Điều 53 Luật Đất đai 2013 cũng như Điều 113 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định rõ: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người khác sử dụng thì chỉ được phép cho người khác sử dụng. .được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư…”.
Như vậy, trường hợp diện tích đất do ai đó quản lý, sử dụng thì Nhà nước không được giao đất.
Hiện nay phần lớn diện tích đất đai của nước ta đã bị chiếm dụng. Để giao đất trước hết Nhà nước phải thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận với người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (kể cả dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại) thì không bị hạn chế bởi yêu cầu “giao đất, thuê đất”. chủ yếu thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu” tại Nghị quyết 18. Nội dung này của Nghị quyết chỉ áp dụng đối với các thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của Nhà nước nêu trên.
Ngay tại Nghị quyết 18 cũng quy định: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại”; “Cần sớm xây dựng, hoàn thiện cơ chế chính sách để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức chuyển nhượng, thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…”.
Khi doanh nghiệp đã đồng ý nhận quyền sử dụng đất của người dân thì UBND tỉnh sẽ ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải giao đất, cho thuê đất nên không bị ảnh hưởng bởi quy định “giao đất”. chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu”. Doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng ban đầu.
Vì vậy, Nghị quyết 18 đã vạch ra hai cơ chế tạo quỹ đất để thực hiện dự án: (i) Với diện tích đất do Nhà nước quản lý, sử dụng và diện tích đất do Nhà nước “đầu tư phát triển bằng quỹ nhà nước”. đất”: Giao đất phải đấu giá, đấu thầu để đảm bảo cạnh tranh. (ii) Với diện tích đất đang sử dụng mà Nhà nước chưa có kế hoạch “phát triển quỹ đất”: Cho phép doanh nghiệp thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (không loại trừ dự án khu đô thị, nhà ở thương mại).
Việc duy trì cả hai phương thức tạo quỹ đất như trên là rất linh hoạt, sáng tạo vì vừa tăng cường công cụ phát triển quỹ đất đấu giá, đấu thầu, tăng nguồn thu cho ngân sách; đồng thời phát huy nguồn lực tư nhân để tạo quỹ đất thông qua các thỏa thuận dân sự, bảo đảm hài hòa lợi ích cho người sử dụng đất.
“Miếng vá” đấu giá đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là công cụ có nhiều ưu điểm. Lợi ích từ đấu giá đất rất rõ ràng: tạo ra nguồn thu đáng kể và nhanh chóng cho ngân sách. Nhưng việc áp dụng triệt để cơ chế đấu giá đất cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ cho thị trường và xã hội.
Mặc dù đấu giá là công cụ tối đa hóa tính minh bạch của thị trường nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro về bất bình đẳng. Cần nhấn mạnh, điều kiện tiên quyết để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là đất đưa ra đấu giá phải là “đất sạch”. Trước hết Nhà nước phải chi ngân sách cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất.
Đẩy mạnh đấu giá đồng nghĩa với việc “cơ chế hành chính” được áp dụng tối đa, kể cả việc ép người dân không đồng tình với phương án đền bù của Nhà nước. Thực tế cho thấy, nếu Nhà nước trực tiếp thu hồi đất thì giá đất đền bù thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, không đảm bảo quyền lợi của người có đất. Nếu lạm dụng cơ chế đấu giá đất sẽ không bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân.
Chẳng hạn, với vụ đấu giá đất “nổi tiếng” ở Thủ Thiêm, trước khi đấu giá, Nhà nước đã cưỡng chế, thu hồi đất của hàng nghìn hộ dân, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, đông người trong nhiều năm. Cái năm mà báo chí vẫn gọi là “Giọt Nước Thủ Thiêm”.
Thực tế hoạt động thu hồi đất, giải phóng mặt bằng luôn tiềm ẩn nguy cơ lạm quyền, lạm quyền thực thi pháp luật, xâm phạm quyền tài sản của người dân được Hiến pháp bảo vệ.
Mặt khác, việc áp dụng tràn lan “cơ chế hành chính” (thu hồi đất) sẽ làm xói mòn “cơ chế dân sự” đáng ra phải được khuyến khích: để doanh nghiệp kinh doanh BĐS tự thỏa thuận với người sử dụng đất theo cơ chế thuận mua – bán đắt. Nhà nước thu “tiền chênh lệch địa tô” từ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. , người dân (đền bù thỏa đáng) và Nhà nước (không thu hồi đất, giảm bớt công việc phải làm mà vẫn thu được “địa tô chênh lệch”).
Để thị trường thực sự là công cụ điều tiết nguồn lực đất đai, giải pháp tốt nhất là khuyến khích và phát huy cơ chế dân sự; hạn chế tối đa cơ chế hành chính có sự tham gia trực tiếp của Nhà nước vào thị trường. Thay vào đó, Nhà nước nên tập trung nguồn nhân lực để xây dựng hệ thống thông tin đất đai, nâng cao chất lượng định giá đất phù hợp với giá thị trường.
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đề xuất một loạt giải pháp trọng tâm: Đổi mới phương pháp định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để xây dựng bảng giá đất theo giá trị vùng. , giá đất nền chuẩn… Nếu đất có giá sát với giá thị trường thì chủ đầu tư đảm bảo sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, được chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất. “Sòng phẳng” theo giá thị trường, sẽ không lo thất thoát, lãng phí tài sản Nhà nước.
Ngoài ra, cũng không thể không xét đến yếu tố: các hoạt động, dự án do nhà nước triển khai thường có “độ trễ” (một phần do bố trí “vốn mồi”) nên các dự án tạo quỹ đất để đấu giá thường bị chậm. Vì vậy, việc cho phép doanh nghiệp đồng thời triển khai các dự án khác theo cơ chế thỏa thuận sẽ bù đắp phần thiếu hụt sản phẩm hình thành từ các dự án áp dụng cơ chế hành chính, thu hồi đất.
Hoàn thiện cơ chế thỏa thuận về quyền sử dụng đất
Như trên đã nói, Điều 123 của dự thảo Luật Đất đai sau khi xin ý kiến UBND chỉ cho phép thỏa thuận về quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền). thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Dự thảo không cho phép thỏa thuận về quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở. Điều này sẽ gây bất cập vì thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã hướng tới hầu hết các loại đất sản xuất, kinh doanh. Doanh nghiệp phi nông nghiệp phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm. Như vậy, sau một số năm thực hiện, hầu như sẽ không còn đất phi nông nghiệp được cho thuê trả tiền một lần. Vì vậy, cần mở rộng đối với trường hợp cho thuê đất trả tiền hàng năm, đồng thời thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở.
Ngoài ra, khoản 5 Điều 118 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định về thứ tự ưu tiên khi giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội là: giá quyền sử dụng đất; Ưu tiên số 2 – đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Ưu tiên số 3 – thỏa thuận về quyền sử dụng đất.
Như vậy, cơ chế thỏa thuận về quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự) được coi là kém ưu tiên hơn so với cơ chế thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu (cơ chế hành chính). Theo đó, dự án nhà ở thương mại không đủ điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất (không có đất sạch) nếu có quy mô từ 20ha trở lên tại khu vực nông thôn hoặc từ 10ha trở lên tại khu vực nông thôn, đô thị phải thực hiện đấu thầu để lựa chọn. nhà đầu tư; không thỏa thuận về quyền sử dụng đất.
Nghĩa là chỉ thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở quy mô nhỏ (dưới 20 ha ở nông thôn, dưới 10 ha ở đô thị). Điều này dẫn đến làm “mất” cơ chế bình đẳng, thỏa thuận đáng ra phải được khuyến khích để góp phần thiết lập ổn định trật tự xã hội, giảm khiếu kiện do thu hồi đất.
Link nguồn: https://cafef.vn/tang-cuong-thoa-thuan-gom-dat-lam-du-an-nha-o-188230423081714346.chn
