Tại văn bản số 96 gửi Thủ tướng Chính phủ về kiến nghị một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã chỉ ra những điểm giống và khác nhau giữa diễn biến thị trường hiện nay và giai đoạn 2007-2011.
Thị trường 2007-2013: Bong bóng và Đóng băng
Theo HoREA, năm 2007, thị trường bất động sản nóng “bong bóng”. Từ đầu năm 2008, thị trường bất động sản “đóng băng”. Năm 2008, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã tác động lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam.
Năm 2009, Chính phủ đưa ra gói tín dụng “kích cầu đầu tư” tương đương 1 tỷ USD, nhưng đến năm 2010 lại kích thích thị trường bất động sản “bong bóng”.
Lũy kế đến năm 2012, thị trường bất động sản tồn tại 3 “điểm nghẽn”. Một, tồn kho rất lớn với khoảng 38.897 căn hộ, trị giá khoảng 94.458 tỷ đồng, thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Hai, nợ xấu lên tới 8,6%, trong đó chủ yếu là nợ xấu bất động sản gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Số ba, người thu nhập trung bình thấp khó tạo nhà ở.
Tháng 1/2013, Chính phủ ban hành gói tín dụng “kích cầu tiêu dùng” với quy mô 30.000 tỷ đồng (thực chi 34.826 tỷ đồng) và cho phép chia nhỏ căn hộ lớn, chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở. xã hội đã giải quyết được 3 “điểm nghẽn” và tạo thuận lợi cho 56.112 cá nhân mua nhà. Điều này đã giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 đến nay
Năm 2007, năm 2010, Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng, tăng trưởng tín dụng năm 2007 đạt 51,39%. Năm 2008, năm 2011, Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất cho vay lên tới 21 – 25% / năm. Trong giai đoạn 2007-2008, không có trái phiếu doanh nghiệp.
Một số chỉ tiêu khác của nền kinh tế chung, đó là năm 2007, dự trữ ngoại hối chỉ đạt 20,7 tỷ USD tính đến ngày 19/6/2008. Năm 2007, 2008, 2009, tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody’s xếp hạng tín nhiệm nước ta ở mức Ba3 ở mức “ổn định” quan điểm.
Thị trường bất động sản 2022: “Sốt giá”, cung cầu lệch pha
Năm 2022, thị trường bất động sản ghi nhận tình trạng “sốt” giá nhà đất, “lệch pha” cung cầu, thiếu cung “lệch pha” giữa các phân khúc thị trường, cơ cấu nhà ở bất hợp lý “lệch pha” về quy mô thị trường. phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở xã hội, thương mại bình dân. Đây cũng là một trong những điểm tương đồng với giai đoạn khủng hoảng trước đây. Vì vậy, HoREA cho rằng cần có cơ chế, chính sách của Nhà nước để tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.
Vấn đề “tồn kho” tính đến tháng 6/2022 của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, ghi nhận khoảng 273.373 tỷ đồng, chiếm hơn một nửa giá trị tài sản của doanh nghiệp. Điều đáng lo ngại nhất là hàng tồn kho thuộc các dự án “dở dang” nên theo HoREA, cần tháo gỡ những “vướng mắc” pháp lý để gỡ “hàng tồn”.
Theo HoREA, năm 2022, một vấn đề “mới” cần quan tâm so với năm 2007 và 2008 là “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ”, ước tính đến năm 2023 – 2024 có khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đây là sự khác biệt mà “cần phải được xử lý đúng cách”. Để làm được điều đó, cần có cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành thuận lợi.
Về chính sách điều tiết kinh tế, năm 2022, Chính phủ sẽ thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, linh hoạt với mục tiêu tăng trưởng tín dụng không quá 14%, nhưng đề xuất xem xét nới “room” tín dụng thêm 1-2%. Tăng trưởng tín dụng bất động sản chiếm 7,35%, thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng 9 tháng là 11% và vẫn trong tầm kiểm soát.
Mặt tích cực trong 9 tháng đầu năm 2022 là các doanh nghiệp đang nỗ lực mua lại trái phiếu trước thời hạn với giá trị lên tới 142.000 tỷ đồng để giảm “rủi ro” cho nhà đầu tư, nhưng lại dẫn đến tình trạng doanh nghiệp thiếu vốn. đầu tư.
Các chỉ tiêu vĩ mô trong giai đoạn này, đó là năm 2022, quy mô nền kinh tế ước đạt 394,5 tỷ USD, gấp 5,53 lần so với năm 2007. Đây là sự khác biệt tích cực của thị trường hiện nay.
Năm 2022, dự trữ ngoại hối gấp 5,3 lần năm 2007, nhưng vừa bị giảm từ 110 tỷ USD xuống 87 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2022, sau khi phải bán ra 21 tỷ USD để hỗ trợ nền kinh tế. thuộc kinh tế. Chỉ số này cho thấy khả năng phục hồi tốt của nền kinh tế.
Năm 2022, tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&P đã nâng xếp hạng tín nhiệm dài hạn của nước ta lên BB + với triển vọng “ổn định”. Hãng xếp hạng tín nhiệm Moody’s đã xếp hạng tín nhiệm của Việt Nam từ Ba3 lên Ba2 với triển vọng “ổn định”. Ngoài ra, tầng lớp trung lưu đang tăng nhanh, chiếm 13% dân số vào năm 2021 và dự kiến tăng lên 26% vào năm 2026, là tầng lớp có nhu cầu về nhà ở rất cao.
Dù có nhiều điểm tích cực nhưng HoREA dự báo năm 2023 sẽ tiềm ẩn rủi ro lạm phát, suy thoái kinh tế, gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu. Kịch bản này nếu xảy ra sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.
Trên cơ sở so sánh tình hình nền kinh tế và thị trường bất động sản năm 2022, dự báo 2023 – 2025 so với tình hình các năm 2007 – 2008, 2011 – 2013, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khuyến nghị một số giải pháp cấp bách. tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững như sửa đổi Luật Đất đai, tăng nguồn cung dự án, sản phẩm. sản phẩm nhà ở, tăng nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở, xem xét tháo gỡ “vướng mắc” về thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất…
Link nguồn: https://cafebiz.vn/horea-sot-gia-roi-dong-bang-thanh-khoan-tuong-tu-giai-doan-10-nam-truoc-nhung-thi-truong-bds-hien-tai-con-noi-lo-gan-800-nghin-ty-trai-phieu-sap-dao-han-176221108104631181.chn
