Xu hướng M&A “kiểu mới”
Các thương vụ bán tài sản và tiếp tục thương lượng thuê lại được giới tài chính bất động sản gọi là “bán – tái thuê”. Hình thức M&A này là công cụ tài chính, trong đó bên bán tài sản trở thành khách thuê tương lai còn bên mua là chủ sở hữu mới sẽ cho chủ cũ thuê lại dài hạn.
Khi thực hiện giao dịch này bên bán có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó, giá bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua (thuê) ban đầu.
Thông thường có hai loại giao dịch bán và tái thuê trong ngành: Thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng bán – tái thuê thường được cấu trúc như một hợp đồng thuê hoạt động nhưng sẽ được coi là một hợp đồng thuê vốn trong một số trường hợp. Hình thức bán – tái thuê là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.
Mặc dù ngày càng phổ biến nhưng theo các chuyên gia, hình thức bán – tái thuê vẫn chưa được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam. Nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần không nhận thức được tiềm năng tài chính của phương pháp này. Tuy nhiên, một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên.
Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam cho biết, trong bối cảnh giãn cách xã hội bởi dịch Covid-19, hoạt động của thị trường bất động sản công nghiệp giai đoạn 2020 – nửa đầu năm 2021 xoay quanh việc các công ty ở Việt Nam mở rộng hoặc chuyển địa điểm sản xuất.
“Năm 2020 đã có một số thương vụ quan trọng và sự xuất hiện của các tài sản khó bán mong muốn thực hiện bán – tái thuê, trong đó có một giao dịch được công bố rộng rãi” – ông John Campbell tiết lộ.
Đôi bên cùng có lợi
Theo tìm hiểu của PV, năm 2020, một thương vụ bán – tái thuê 36.000 m2 mặt bằng nhà kho tại Dĩ An, Bình Dương được công bố với giá trị giao dịch hơn 20 triệu USD. Bên bán sang nhượng xong tiếp tục thuê lại với thời hạn 5 năm trở lên. Theo đánh giá của đơn vị tư vấn, thương vụ này mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư bên mua.
Trước đó, thương vụ bán – tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust (Singapore) đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng 66.800 m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.
6 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng giữa đợt dịch Covid-19 lần thứ tư, với giá thuê đất, nhà xưởng, kho bãi liên tục leo thang, tỷ lệ lấp đầy đạt mức cao. Các khu công nghiệp ở TPHCM, Hà Nội, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bình Dương lấp đầy 89-99%, đất trống còn rất ít, giá thuê tăng 5-10% mỗi năm. Thị trường đất công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi hậu cần cũng ghi nhận nhiều thương vụ M&A giá trị cao được công bố trong 6-7 tháng qua.
Theo ông John Campbell, thị trường bất động sản công nghiệp hiện có nhu cầu thuê đất, nhà xưởng, kho bãi rất cao. Đối với các công trình xây sẵn do các nhà cung cấp thận trọng hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc dựa vào các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng.
Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills dự báo, tại thị trường Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện nhu cầu bán – tái thuê ở nhóm các công ty tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn, thu hồi vốn hoặc cải thiện dòng tiền nhưng không muốn bị gián đoạn hoạt động.
“Đây thường là hình thức M&A đôi bên cùng thắng vì thông qua thương vụ bán – tái thuê, bên bán có cơ hội tăng vốn nhờ giao dịch tài sản có giá thành cao hơn thời điểm mua vào và vẫn ổn định sản xuất vì không phải di dời nhà xưởng trong khi đó, bên mua cũng có cơ hội khai thác ngay lập tức tài sản vừa nhận chuyển nhượng với thời hạn thuê dài, nguồn thu ổn định và thường đạt biên lợi nhuận tốt ở mức 8-9%” – ông John Campbell nhận định.
