Nhóm doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn về dòng tiền khi các lô trái phiếu đáo hạn vào cuối năm 2022 và 2023, 2024. Ảnh: Trọng Hiếu.
Với tốc độ tăng trưởng bình quân 30% / năm trong giai đoạn 2005 – 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang phát triển theo định hướng của Chính phủ trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn, giảm phụ thuộc vào vốn. các doanh nghiệp vào hệ thống ngân hàng.
Cụ thể, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2025, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt 20% GDP và đến năm 2030 đạt 30% GDP. Hiện tại, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam đến năm 2021 sẽ chỉ đạt 18,3% GDP nên thị trường vẫn còn nhiều dư địa để phát triển trong tương lai.
Trong giai đoạn 2018-2021, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã tích cực phát hành trái phiếu do khó tiếp cận vốn vay tín dụng khi Ngân hàng Nhà nước nêu rõ chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản, thông qua việc ban hành các quy định, thông tư mới.
Cụ thể, quy định về hệ số rủi ro khi phải bồi thường đối với hoạt động kinh doanh bất động sản theo hướng tăng lên 200% kể từ ngày 01/01/2017 (từ 150%) theo Thông tư 06/2016, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn được sử dụng cho cho vay trung dài hạn – Thông tư 08/2020. Do đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản sẽ giảm dần từ hơn 26% năm 2018 xuống còn khoảng 12% năm 2021.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng nên đã chuyển sang phát hành trái phiếu với lãi suất cao, thậm chí không yêu cầu tài sản đảm bảo và chịu sự giám sát hoạt động. Giải ngân như vay ngân hàng.
Việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu giai đoạn 2019 – 2021 đã gia tăng áp lực đáo hạn vào các năm 2022 – 2026. Năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374,3 nghìn tỷ đồng. và 381,2 nghìn tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120,4 nghìn tỷ đồng (32,1%) và 121,1 nghìn tỷ đồng (32%).
Theo Công ty cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam, nhóm doanh nghiệp bất động sản có giá trị vốn hóa dưới 20.000 tỷ đồng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo đó, giai đoạn 2021 – 2021, tập đoàn này có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh (CFO) dương không mấy ấn tượng, đặc biệt với nhóm có vốn chủ sở hữu 1.000 – 5.000 tỷ đồng, CFO giai đoạn 2021 là âm – quý I / 2022. Ngoài ra, tập đoàn này cũng đẩy mạnh hoạt động đầu tư, mua mới các dự án có giá trị lớn bằng dòng vốn vay nợ cũng như phát hành cổ phiếu.
CFI: Dòng tiền từ hoạt động đầu tư; CFF: Dòng tiền tự do.
Ngược lại, nhóm cổ phiếu có vốn hóa trên 20.000 tỷ đồng có kết quả kinh doanh ấn tượng hơn với CFO tích cực mạnh trong giai đoạn 2019 – 2021 dù vẫn duy trì đầu tư vào các dự án lớn mới. Theo KBSV, với diễn biến thị trường bất động sản ảm đạm gần đây, rủi ro cao hơn ở nhóm quy mô vừa và nhỏ do tỷ lệ đòn bẩy cao trong giai đoạn gần đây cùng với chất lượng của các dự án. và giảm doanh số bán hàng.
Đặc biệt, KBSV cho rằng cuối năm 2022 và 2023, 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn.
Doanh nghiệp nhỏ và vừa có chất lượng tài sản thấp sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng khi: Vốn vay ngân hàng khó tiếp cận; nguồn vốn từ phát hành trái phiếu bị thắt chặt; Sức hấp thụ của thị trường bất động sản giai đoạn 2023-2024 không cao do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Nguy cơ vỡ nợ trái phiếu đối với một số doanh nghiệp bất động sản đang dần xuất hiện.
Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn có phần bớt áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, tài sản đảm bảo vay ngân hàng và đủ điều kiện phát hành trái phiếu mới cũng như khả năng vay trái phiếu quốc tế. thuộc kinh tế. Tuy nhiên, các doanh nghiệp này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai các dự án mới bất chấp giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và định giá cao để có thể huy động thêm nguồn nợ để bổ sung dòng tiền. để thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.