Phản ứng của nhà đầu tư trước “biến số” của thị trường BĐS

Nhà đầu tư đang “ngắm” chu kỳ thị trường BĐS?

Theo các chuyên gia, bất động sản liên quan trực tiếp đến 40 lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, đặc biệt là các ngành như cơ sở hạ tầng, công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, vật liệu xây dựng, lưu trú – ăn uống… du lịch và tài chính – ngân hàng.

Trong đó, một trong những ngành liên quan mật thiết đến bất động sản là chứng khoán. Khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ sốt đất, chỉ số VNIndex cũng lập những đỉnh mới. Trong cơn sốt đất lần thứ 4, VNIndex ghi nhận 1204 điểm, tăng 189% so với đỉnh cũ xác lập năm 2015. Khi giá bất động sản tăng, nhà đầu tư thừa tiền sẽ đầu tư vào chứng khoán. Và ngược lại, khi thắng trên thị trường chứng khoán, nhà đầu tư chứng khoán cũng chuyển một phần lợi nhuận qua kênh bất động sản.

Tại Việt Nam, một chu kỳ bất động sản thường trải qua 5 giai đoạn. Ở giai đoạn đầu tiên là bắt đầu tăng trưởng , thị trường ghi nhận sự mở rộng cung tiền và tín dụng thông qua lãi suất giảm, dòng vốn và nợ tăng vào lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Nhiều nhà đầu cơ tham gia thị trường khiến nhu cầu liên tục tăng và giá đất tăng theo. Vào thời điểm thị trường mở rộng, bong bóng tài sản thường xuất hiện, khi lãi suất và lạm phát cao. Giá nhà giữ nguyên, lợi nhuận doanh nghiệp địa ốc giảm. Về phía khách hàng, những người từng dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà buộc phải bán nhà để trả nợ, gây ra tình trạng thanh lý ồ ạt.

Chuyển sang giai đoạn giai đoạn khủng hoảng Cầu giảm khiến thị trường đóng băng, kéo theo hoạt động xây dựng giảm. Hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ khiến nhiều doanh nghiệp phải thu gọn quy mô. Bước vào giai đoạn Tích lũy và tái cơ cấu , Thời điểm này, các doanh nghiệp đang dần thích nghi với bối cảnh trầm lắng và thực hiện các giải pháp như tái cơ cấu sản phẩm, tái định vị thị trường.

lên sân khấu phục hồi , giá nhà tăng ở nhiều phân khúc. Thị trường “ấm” lên, thanh khoản được cải thiện, lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc cũng tăng dần.

Sau đợt dịch Covid-19 thứ 4 (cuối 2021 – đầu 2022), Bức tranh thị trường BĐS Việt Nam trở nên sôi động trong khi lượng giao dịch vẫn sôi động và giá tại một số khu vực không ngừng tăng. Chính vì vậy, Nhà nước đã có những chính sách nhằm “siết” tín dụng vào ngành BĐS . Hướng tới tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt tốc độ tăng trưởng kinh tế, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách mới về bất động sản và tài chính, tăng cường kiểm tra, giám sát các hành vi vi phạm và hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đặc biệt, Nghị quyết 18-NQ/TW được kỳ vọng sẽ tác động mạnh mẽ về nhiều mặt đối với thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới. Bộ Tài chính có văn bản đề nghị các địa phương chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. của người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, nhiều địa phương đã kiểm soát việc phân lô, tách thửa để ổn định thị trường bất động sản.

Trong quý III/2022, khủng hoảng địa chính trị kết hợp với lạm phát và lãi suất gia tăng đã ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường bất động sản. Chỉ thị 13/CT-TTg 2022 được ban hành quy định một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 49/2022/NĐ-CP sửa đổi các trường hợp được trừ giá đất khi tính thuế GTGT; Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về chào bán và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Đồng thời, lấy ý kiến ​​nhân dân để xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để sửa đổi, hoàn thiện hành lang pháp lý. Đồng thời, nhiều vụ việc đã được cơ quan chức năng điều tra, xử lý liên quan đến bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán.

Chia sẻ tại Talk Show “Thị trường BĐS: Thanh lọc, tồn tại, phát triển”, các chuyên gia cho rằng, trải qua nhiều chu kỳ trầm lắng của thị trường, các doanh nghiệp BĐS đã có nhiều chiến lược như tái cơ cấu. cơ cấu danh mục đầu tư theo hướng tập trung nguồn lực, đảm bảo đúng tiến độ các dự án đang triển khai; định vị lại sản phẩm, phân khúc và thị trường khi chuyển hướng phát triển căn hộ phân khúc trung bình. Nhờ có chiến lược thích ứng linh hoạt và sự chuẩn bị tốt từ bên trong, nhiều doanh nghiệp đã có sự tăng trưởng vượt bậc sau những giai đoạn khủng hoảng.

Đến năm 2022, các động thái thắt chặt tín dụng và trái phiếu buộc nhiều doanh nghiệp phải thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán trái phiếu đáo hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp. Theo đó, thị trường chứng kiến ​​những chính sách bán hàng độc đáo như ưu đãi lớn về phương thức thanh toán nhanh, chiết khấu “khủng”, hỗ trợ lãi suất chưa từng có. Doanh nghiệp tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế. Đa dạng hóa các kênh huy động vốn thông qua mô hình kinh doanh phân lô bán nền bất động sản hoặc các kênh huy động khác như cầm cố cổ phiếu của lãnh đạo doanh nghiệp, vay tiền mặt từ các kênh phi chính thức.

Cơ hội cho nhà đầu tư nhìn từ “điểm sáng” thị trường BĐS

“Thanh lọc” là từ mà nhiều người dùng để nói về thị trường bất động sản thời gian qua. Các doanh nghiệp, nhà môi giới hay thậm chí là khách hàng đang xây dựng cho mình những chiến lược riêng để thích nghi và cùng tồn tại trong một thị trường đầy biến động.

Không thể phủ nhận tác động nặng nề của chính sách tín dụng đến thị trường BĐS. Thị trường kém thanh khoản đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của các doanh nghiệp môi giới bất động sản. Trong 10 tháng đầu năm 2022, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh là gần 2.300 doanh nghiệp, tăng 52,8% so với cùng kỳ. Số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể chiếm gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ. Nhiều doanh nghiệp phải cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, giảm hệ thống nhân sự. Không có giao dịch dẫn đến doanh thu của các doanh nghiệp môi giới giảm. Kéo theo đó, thu nhập của môi giới cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể còn phải chịu âm do chi phí quảng cáo, chi phí phát sinh.

Tuy nhiên, trong giai đoạn trầm lắng này cũng có nhiều điểm sáng. Trong một cuộc khảo sát gần đây, 92% người được hỏi vẫn có ý định mua bất động sản để ở. Phần lớn khi mua bất động sản đều kỳ vọng vào thời gian hơn 6 tháng tới (39%), tại thời điểm được hỏi (24%), và hơn 1 năm (22%).

Theo các chuyên gia, thị trường đã bắt đầu xuất hiện tình trạng “cháy hàng” từ nhóm khách hàng lướt sóng và đầu cơ. Tuy nhiên, phần lớn nhà đầu tư đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm từ những lần “đóng băng” trước đó do Covid-19 nên tình trạng “dừng lỗ” không còn nhiều như trước. Tâm lý chung của khách hàng là rụt rè và thận trọng trước những biến động của thị trường. Các quyết định đầu tư sẽ được cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên tình hình thực tế để có phương pháp đầu tư phù hợp, sử dụng tiền nhàn rỗi, hạn chế “lướt sóng”. Với những nhà đầu tư thông thái và có tài chính tốt, đây là thời điểm lý tưởng để tìm kiếm cơ hội ở bất động sản giá tốt, “săn hàng”.

“Trong giai đoạn này, khách hàng không nên tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà nên đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, không sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định “xuống tiền”, nên đánh giá nhu cầu và lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính”, một chuyên gia trong ngành khuyên.

Dự báo về thị trường bất động sản thời gian tới, các chuyên gia cho rằng thị trường sẽ còn nhiều thách thức phía trước. Bối cảnh kinh tế và địa chính trị nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục gia tăng. Giai đoạn cuối năm 2022 và 2023, Chính phủ sẽ tiếp tục tăng cường công tác thanh tra – kiểm tra, xử lý vi phạm. Dự báo, nguồn cung vẫn thiếu hụt trầm trọng do quản lý BĐS tiếp tục bị siết chặt, trong khi các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa được triển khai. Với tâm lý thận trọng, khách hàng chuyển sang găm giữ tiền mặt khiến thị trường đóng băng. Trong khi đó, lãi suất tăng và “room” tín dụng hạn hẹp khiến ngay cả những người mua nhà ở thực cũng khó tiếp cận vốn vay.

Trong bối cảnh hiện nay, Nhà nước cần đẩy nhanh tiến độ sửa đổi Luật theo hướng phù hợp với tình hình thực tế để nhanh chóng đi vào thực thi, sớm tạo hành lang pháp lý, môi trường minh bạch cho hoạt động BĐS. Đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển, góp phần phục hồi thị trường theo hướng tích cực. Tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, xây dựng cơ chế theo hướng thông thoáng, phù hợp với tình hình hiện nay cũng là những nhiệm vụ cần tính đến. Đề nghị thực hiện song song công tác thanh tra với việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội để cân đối nguồn cung và giá. Ngoài ra, cần xây dựng các giải pháp mở rộng và đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường.

Với tốc độ tăng trưởng như hiện nay, bức tranh kinh tế chung được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi sau suy thoái, các ngành sản xuất sẽ đi vào hoạt động ổn định. Khi việc triển khai các nghị định, quy định mới “vào cuộc”, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh, giá bán sẽ được kiểm soát. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp giúp cải thiện tình hình nguồn cung. Ổn định mặt bằng lãi suất cho vay, mở rộng tín dụng, nhất là vào lĩnh vực bất động sản là những yếu tố quan trọng để giao dịch trên thị trường dần sôi động trở lại.

Link nguồn: https://cafef.vn/phan-ung-cua-gioi-dau-tu-truoc-bien-so-cua-thi-truong-bds-20221115100055113.chn