Nhìn lại thăng trầm của bất động sản miền Nam: Từ nóng đến đóng băng, vừa mới khởi sắc, các “ông lớn” xuất hiện gom hàng.

Giá bất động sản tăng vọt

Không chỉ TP.HCM, các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, xa hơn là Bình Thuận, Bình Phước, Quảng Trị, Lâm Đồng… đất đai, nhà phố một thời sôi sục. về giá cả. Mức độ biến động giá mạnh nhất từ ​​năm 2015 đến năm 2019 (trước dịch Covid-19). Sau đó, bất động sản tiếp tục xác lập mặt bằng giá mới từ năm 2021 đến đầu năm 2022.

Giá bất động sản tăng nhanh 50% – 100%/năm trong giai đoạn 2016 – 2019 và duy trì mức tăng nhẹ 20% – 40%/năm trong giai đoạn 2020 – 2021. Sau đó, giá đạt đỉnh vào đầu năm 2022. Hai khu vực này Những năm gần đây, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc.

Nhìn lại những thăng trầm của bất động sản khu Nam trong 10 năm qua, có thể thấy những diễn biến hiện nay là hệ quả của một quá trình lâu dài, nóng bỏng khác thường.

Nhiều người coi bất động sản là công cụ để thực hiện “trò chơi tài chính” được coi là nguyên nhân sâu xa của tình trạng này. Nhiều người không quan tâm bất động sản đó nằm ở đâu, loại hình gì, nhu cầu thực tế ra sao, giá thị trường khu vực ra sao, chủ đầu tư có uy tín và năng lực như thế nào… mà là kỳ vọng tăng trưởng của họ. . Giá đã tăng bao nhiêu lần?

Ví dụ, một nhà đầu tư mua một bất động sản trị giá 5 tỷ, có 1,5 tỷ tiền mặt và 3,5 tỷ đòn bẩy. Giá vốn 1,5 tỷ đồng tiền mặt là 7%/năm (lãi suất tiết kiệm 1 năm), tương đương 105 triệu đồng; Chi phí sử dụng vốn đòn bẩy 3,5 tỷ là 12%/năm (lãi suất vay đã bao gồm phí phát sinh), tương đương 420 triệu. Tổng vốn đầu tư là 525 triệu/năm, bình quân 10,5% cho khoản đầu tư 5 tỷ đồng này.

Với mức tăng giá bất động sản 50% – 100%/năm trong giai đoạn 2016 – 2019 và 20% – 40%/năm trong giai đoạn 2020 – 2021, “trò chơi tài chính” này hầu như luôn thắng lớn. Thậm chí có nhiều trường hợp “tay không đánh giặc”. Bằng cách nào đó chủ đầu tư đã tận dụng được 6 tỷ, trong đó 5 tỷ dùng để mua bất động sản, 1 tỷ còn lại được tiết kiệm để trả lãi vay trong 1-2 năm chờ bất động sản tăng giá. Điều nghịch lý là nhà đầu tư “bắt địch bằng tay không” luôn thắng nhiều hơn những người có sẵn tiền mặt.

Với các dự án bất động sản tương lai, công thức đầu tư chờ tăng giá cũng tương tự. Người mua chỉ cần thanh toán chậm theo tiến độ dự án với giá trị khoảng 25% – 30%, phần còn lại sẽ được ngân hàng “tài trợ”. Dự án chỉ cần tăng giá 25% – 30%, hoặc nếu khu tiếp theo trong cùng dự án mở bán với giá cao hơn khu trước thì người mua sẽ được lời 100% trên số tiền bỏ ra.

Phân tích vấn đề này, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu ở TP.HCM, nhấn mạnh việc giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian dài đã tiêu tốn rất nhiều tiền bạc và của cải. Xã hội tập trung vào “trò chơi tài chính”, trong khi nhu cầu sử dụng cuối cùng không nhiều. Điều này đã gây ra sự mất cân bằng nghiêm trọng giữa lao động, sản xuất, kinh doanh – hoạt động tạo ra của cải vật chất cho xã hội và đầu cơ – chỉ mua để tránh chờ tăng giá.

HSuy nhược kéo dài

Hậu quả đầu tiên và dễ nhận thấy nhất của cơn sốt đất là sự chán nản của người sản xuất, doanh nghiệp. Họ là những người phải đầu tư nhiều thời gian, công sức, vốn nhưng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chỉ khoảng 15% đến 20%/năm (nếu kinh doanh tốt). Trong khi đó, bất động sản “nhàn rỗi” không làm gì lại tăng giá liên tục, mang lại lợi nhuận gấp 2-5 lần so với hoạt động sản xuất kinh doanh.

Theo đó, thay vì tập trung đầu tư vào sản xuất – lĩnh vực gặp nhiều khó khăn trong suốt 3 năm bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, chúng tôi đã dành kha khá vốn kinh doanh “chôn” vào bất động sản.

Giá bất động sản tăng cũng tạo ra nỗi lo sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) ở những người làm công ăn lương ở các ngành nghề khác. Họ có xu hướng bỏ việc, hoặc bỏ bê công việc để tập trung thời gian vào bất động sản. Khi đất nóng, không khó để tìm ra những trường hợp: Giáo viên, kỹ sư, bác sĩ, nhân viên văn phòng, học sinh, lái xe ôm, bán xôi… bỏ việc, bỏ học đi làm môi giới. đất.

Cùng với đó, cơn sốt đất còn để lại hậu quả cho những người nông dân suốt đời chỉ biết làm ruộng vất vả. Thị trường đã thấy, sau khi bán đất và bỏ ra số tiền lớn (xây nhà, mua sắm, hưởng thụ), người nông dân không biết làm gì khác để kiếm tiền rồi lại tìm mua một mảnh đất khác để làm ruộng. kiếm thu nhập. Lúc này, chất lượng đất ngang bằng đất bán (vị trí, diện tích), giá tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba. Họ buộc phải đi xa hơn hoặc chấp nhận mua những lô đất có diện tích nhỏ hơn ban đầu.

Ngoài ra, giá bất động sản “nhàn rỗi” cũng tự động tăng cao, tạo nên sự “chộp giật” của giới đầu tư kinh doanh. Thay vì bỏ vốn để triển khai các dự án tạo sản phẩm bán cho người dùng cuối, họ có xu hướng dùng số vốn đó để tiếp tục mua bán bất động sản. Từ đó, chủ đầu tư đánh giá lại bất động sản mua tăng dần theo mặt bằng mới. Điều này dẫn đến tình trạng huy động vốn tràn lan, lạm dụng vốn và mất tính thanh khoản của dòng tiền. Thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư dù sở hữu nhiều bất động sản, quỹ đất lớn nhưng lại không có tiền.

Những câu nói hài hước như: “Làm kinh doanh cả đời không bằng số tiền lãi từ miếng đất”, hay “bán đất cho con đi học, bây giờ đi làm cả đời cũng không mua lại được”. thửa đất”… gần như đã ăn sâu vào tư duy. của nhiều người.

Khi toàn xã hội bắt đầu có tư tưởng nguy hiểm “không cần làm việc, chỉ ngồi chờ đất tăng giá” thì đó là lúc cơ quan quản lý nhà nước buộc phải vào cuộc.

“Công cụ” chấm dứt cơn sốt giá bất động sản

Giải pháp đầu tiên là thắt chặt luật bất động sản. Đặc biệt, tình trạng chia lô, bán đất, chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra phổ biến ở các tỉnh.

Giải pháp thứ hai là thắt chặt hạn mức tín dụng, kiểm tra chặt chẽ nguồn tiền ngân hàng bơm vào bất động sản. Biện pháp này có hiệu lực sau vài tháng thực hiện. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức bắt đầu xuất hiện, phải bỏ tiền gửi, bán lỗ, giảm giá để thu tiền và thu hồi vốn.

Giải pháp thứ ba là kiểm tra việc sử dụng vốn của các nhà đầu tư lớn. Động thái này đã bộc lộ nhiều nhà đầu tư đang cạn tiền, sử dụng vốn sai mục đích và có nguy cơ mất thanh khoản.

Ngoài ra, còn có nhiều biện pháp quản lý, kiểm soát khác như thuế chuyển nhượng (đã được siết chặt hơn), thuế sở hữu bất động sản (đang được nghiên cứu, đề xuất lấy ý kiến ​​điều chỉnh).

Sân chơi của những nhà đầu tư “khủng”

Với các giải pháp liên tục về tài chính, pháp lý, vốn… thị trường bất động sản trong 2 năm qua đã bước vào giai đoạn thanh lọc, trở thành sân chơi cho các nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi và tiền thu nhập. Tính ổn định của hoạt động sản xuất kinh doanh khác.

Thậm chí, từ cuối năm 2022 đến giữa năm 2023, thị trường bất động sản phía Nam rơi vào trạng thái “ngủ đông”, giao dịch bất động sản dồn dập. Theo các chuyên gia, thời gian ngủ đông của thị trường kéo dài hơn dự kiến ​​do giá cả tăng chóng mặt.

Hiện nay, các sản phẩm bất động sản hướng đến nhu cầu sử dụng thực đều có tính thanh khoản. Đồng thời, tính pháp lý rõ ràng và khả năng sử dụng ngay được người mua ưu tiên. Ví dụ như nhà phố, căn hộ có thể ở hoặc cho thuê ngay; Nhà xưởng có thể được sử dụng để sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê, hoặc có thể khai thác thửa đất để sản xuất, kinh doanh nông nghiệp…

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện những nhà đầu tư “khủng” sẵn sàng tiền mặt để gom bất động sản, trong đó có tầng lớp nhà đầu tư mới. Theo các chuyên gia, đây là diễn biến dễ hiểu của thị trường. Địa ốc. Khó khăn của người này là cơ hội của người khác. Hiện nay, nhiều sản phẩm có vị trí đẹp, giá tốt đang được chủ đầu tư eo hẹp tài chính “chớ bắt giặc” rao bán trước đây. Khi cạn kiệt tài chính, họ có xu hướng cắt lỗ hoặc giảm kỳ vọng lợi nhuận để thu hồi dòng tiền. Các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt và kinh nghiệm đã tận dụng cơ hội và lặng lẽ mua vào.

Tuy nhiên, kỳ vọng tăng giá của nhà đầu tư trong bối cảnh hiện tại đã khác so với thời điểm trước. Họ cẩn thận hơn trong việc “săn lùng” bất động sản thay vì “mua” như trước. Khái niệm “đánh lên đỉnh” hay “câu đáy” không còn quá quan trọng đối với những nhà đầu tư “tay to” này. Đổi lại, họ nhìn thấy giá trị gia tăng thực tế của bất động sản khai thác trong tương lai. Nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào sự tăng giá bất động sản, nhưng đó là kỳ vọng dựa trên các yếu tố thực tế: sản phẩm, tính pháp lý, uy tín chủ đầu tư, giá trị khu vực…

Nếu như trước đây nhà đầu tư chủ yếu nắm giữ bất động sản không có giá trị khai thác, chỉ nhằm mục đích chờ tăng giá, dễ mất thanh khoản khi thị trường “không có sóng” thì hiện nay, nhà đầu tư bước vào thị trường đã thận trọng hơn rất nhiều. phép tính.

Theo dự báo, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và nhu cầu bất động sản ngày càng tăng. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nóng như thị trường giai đoạn trước sẽ không còn nữa.

“Trong ít nhất 3 năm, bắt buộc mọi người phải trở về để tập trung lao động, công tác, sản xuất, kinh doanh, tạo ra của cải vật chất cho xã hội và từ đó tạo ra thu nhập. Đầu tư vào bất động sản có giá trị sử dụng thực tế và nguồn thu nhập bạn tạo ra là con đường bền vững”, một chuyên gia trong ngành chia sẻ.

Link nguồn: https://cafebiz.vn/nhin-lai-not-thang-tram-bds-phia-nam-tu-sot-nong-den-dong-bang-vua-khoi-sac-da-xuat-hien-tay-to-gom-hang-176240415084240241.chn