Vụ “ôm bom bất động sản” vì siết tín dụng
Chia sẻ về những câu chuyện “ôm bom địa ốc” sau thông tin ngân hàng, ông Lê Quốc Kiên cho rằng, sau một thời gian dài thăng hoa, thị trường bất động sản đang đi vào ngõ ngách trầm lắng. Đặc biệt, việc tín dụng và nguồn vốn đổ vào bất động sản đã khiến nhiều nhà đầu tư kiệt quệ.
Chẳng hạn, năm 2020, ông An mua bất động sản tại dự án với giá chủ đầu tư 2,55 tỷ đồng, trong đó thanh toán theo tiến độ 850 triệu đồng, ngân hàng hỗ trợ 1,7 tỷ đồng còn lại. Theo kế hoạch, anh An định chốt vài đợt khoảng 300 – 500 triệu rồi bán ra lãi chênh 200 – 300 triệu. Tuy nhiên, phần tiền mặt lên đến 850 triệu chưa bán được, anh An phải làm hồ sơ vay ngân hàng để tiếp tục chốt cho chủ đầu tư, đồng thời có thêm thời gian tìm mua.
Điều anh An không ngờ là đến thời điểm này, ngân hàng thông báo hết room tín dụng, khoản vay của anh có thể không được duyệt vì khi thẩm định lại hồ sơ kỹ càng thì nguồn thu không đảm bảo. Đến đây, anh “tá hỏa” vì nếu tiếp tục đóng thì không có tiền, bán giá thu hồi vốn cũng không được.
Với tình hình thắt chặt tín dụng như hiện nay, người mua mới chưa chắc sẽ được ngân hàng cho vay để trả tiếp phần tiền còn lại, nhưng người có sẵn tiền mặt mua thì giá phải thật. Nếu không nhanh chóng bán lại cho người mua mới, trường hợp như anh An sẽ bị phạt vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư. Vì vậy, anh đành bấm bụng cắt lỗ 500 triệu, chấp nhận bán phần 850 triệu đã đóng chỉ 350 triệu, coi như bất động sản 2,55 tỷ anh An mua ban đầu, giờ bán lại chỉ 2,05. tỷ.
Cùng hoàn cảnh với anh An, nhưng chị Bình đành chấp nhận lỗ 850 triệu đồng. Được biết, giá lúc chị mua từ chủ đầu tư là 3,5 tỷ để thanh toán theo tiến độ dự án. Ban đầu, chị định trả 1 – 1,5 tỷ rồi bán dần chênh lệch kiếm 300 – 500 triệu. Tuy nhiên, khi tổng số tiền bà đã thanh toán cả bằng tiền mặt và một phần được ngân hàng giải ngân lên tới 1,7 tỷ đồng thì bất động sản của bà Bình vẫn chưa được bán. Dần dần, chị phải giảm giá bán xuống “điểm hòa vốn”.
Đến nay, tình hình tín dụng bị siết chặt khiến số tiền 1,8 tỷ đồng tiếp tục trả cho nhà đầu tư của bà có nguy cơ lớn không được giải ngân. Bán mãi để thu hồi vốn đã đóng, tránh vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư cũng không được, bà Bình đành chấp nhận cắt lỗ 50%, chỉ thu về 850 triệu cho số tiền 1,7 tỷ đã nộp. với mục đích nhanh chóng có người mua lại bất động sản của mình. Với động thái này của bà Bình, bất động sản trị giá 3,5 tỷ chỉ còn 2,65 tỷ.
Một trường hợp khác cũng “đuối” không kém. Cuối năm 2020, Anh Chung mua căn nhà phố tại dự án của chủ đầu tư với giá 8 tỷ. Mục đích ban đầu anh mua để ở và có sẵn 2,5 tỷ để đóng theo tiến độ dự án, phần còn lại anh sẽ hợp tác với ngân hàng liên kết của dự án. Làm việc từ đầu với cả bộ phận bán hàng và ngân hàng, mọi thứ đều diễn ra tốt đẹp. Tuy nhiên, khi anh đóng 2,4 tỷ thì ngân hàng báo hồ sơ của anh không được duyệt do tình hình tín dụng eo hẹp, bất động sản hình thành trong tương lai không nằm trong danh sách ưu tiên hỗ trợ vay, nguồn thu nhập của anh không còn đảm bảo như ban đầu. Hồ sơ. Đến lúc này, ông Chung không còn tiền nên phải bán căn nhà đã mua với giá 7,6 tỷ, thu hồi 2 tỷ đã đóng, chấp nhận lỗ 400 triệu đồng.
Vụ ông Dương vướng vào dự án phân lô bán nền ở Lâm Đồng. Đầu năm 2021, trong một lần lên Đà Lạt chơi, trên đường đi anh có ghé vào tham quan một công trình. Thấy hay, đẹp, anh Dương mua một lô với giá 750 triệu. Để thuyết phục anh xuống tiền, các nhân viên bán hàng còn “hứa” nếu anh không ưng ý, họ sẽ bán cho anh lãi 100 – 200 triệu trong vòng 3 tháng. Tuy nhiên, một vài tháng sau khi bán hết, đội bán hàng đã rút lui và không còn ai trong khu vực. Mục đích lướt sóng không thành, anh Dương muốn bán để thu hồi vốn nhưng hơn một năm nay vẫn chưa có ai mua. Chưa kể đây còn là số tiền anh vay ngân hàng để xây nhà khác, giờ chôn vốn vào đây cũng ảnh hưởng đến kế hoạch xây nhà của anh.
Theo ông Lê Quốc Kiên, cả 4 trường hợp trên đều có đặc điểm chung: Mua bất động sản với tính toán sử dụng đòn bẩy ngân hàng, trong đó 3 trường hợp đầu là bi đát nhất do phương án hỗ trợ vốn của ngân hàng bị tắc. thay đổi đột ngột, trong khi tiền vẫn phải trả cho chủ đầu tư theo tiến độ dự án. Ngoại trừ trường hợp anh Chung muốn mua để ở, 3 trường hợp còn lại đều muốn lướt sóng ngắn hạn nhưng vô tình “trở thành cư dân”.
Một điểm nữa là dù nhà đầu tư đã chấp nhận giảm lỗ vốn nhưng thanh khoản vẫn rất chậm. Nguyên nhân là do những người không có đủ tiền mặt chần chừ mua vì sợ không vay được ngân hàng, những người có tiền mặt vẫn chờ đợi với hy vọng giá thấp hơn, chưa kể cả hai nhóm đối tượng này. . đang theo dõi sát sao động thái từ chủ đầu tư, họ muốn xem tình hình thắt chặt tín dụng có ảnh hưởng đến nguồn vốn của chủ đầu tư và khả năng hoàn thành của dự án hay không.
6 lưu ý cho nhà đầu tư
Trước tình hình hiện tại, bầu Kiên chỉ ra 6 lưu ý cho người mua bất động sản thời điểm này.
Thứ nhất, hạn chế sử dụng nhiều đòn bẩy, cân đối khả năng dòng tiền ổn định có thể đóng ngân hàng hàng tháng, không ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Tăng dự phòng trong trường hợp thu nhập giảm đột ngột trong tình hình kinh tế khó khăn.
Ví dụ, thông thường với 1,5 tỷ tiền mặt, thu nhập hàng tháng 50 triệu có thể mua bất động sản 3 tỷ với 50% vốn tiền mặt (1,5 tỷ) và 50% vốn vay (1,5 tỷ). Tuy nhiên, tình hình hiện tại nên giảm giá trị mua xuống còn 2,1 tỷ để tỷ lệ tiền vay là 70%: 30%, hoặc tỷ lệ tiền vay vẫn là 50%: 50% (1,05 tỷ: 1,05 tỷ ) nhưng giữ lại 450 triệu cho quỹ dự phòng.
Thứ hai, cần có mối quan hệ tốt và hợp tác chặt chẽ với ngân hàng. Ngay trước khi quyết định mua, nếu có nhu cầu vay vốn, người mua phải cung cấp đầy đủ hồ sơ để ngân hàng thẩm định, đánh giá kỹ hồ sơ chứ không nên chỉ nghe những lời hứa hẹn từ phía Bán hàng.
Thứ ba, ưu tiên bất động sản có tính pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh (cho thuê, làm nhà xưởng, sản xuất kinh doanh, …). Các bất động sản này cần nằm ở nơi có mật độ dân cư tương đối cao, cách các tiện ích cơ bản như đường xá, trường học, chợ – siêu thị, trung tâm y tế, khu vui chơi không quá 3km. …
Thứ tư, từ nay đến cuối năm là thời điểm tốt để sở hữu bất động sản rẻ hơn thị trường từ 10% – 20% bằng cách mua lại từ các nhà đầu tư thứ cấp “thở oxy” khi đòn bẩy được chế ngự.
Thứ năm, nếu mua sản phẩm của dự án sẽ ưu tiên chủ đầu tư uy tín, đã thực hiện nhiều dự án thành công, ít tai tiếng về kinh phí, tính pháp lý và tiến độ.
Cuối cùng, người mua hạn chế các sản phẩm đầu cơ “Mua để không” chờ tăng giá. Theo ông Lê Quốc Kiên, những bất động sản “rủi ro cao – thanh khoản thấp – lợi nhuận cao” này không thực sự dành cho đại chúng và những người muốn lướt sóng ngắn hạn, chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có nền tảng vững vàng. tài chính tốt thì đầu tư bằng tiền nhàn rỗi, không chịu áp lực đòn bẩy ngân hàng, trích vài 10% – 20% vào tài sản coi như đầu tư rủi ro, đầu tư dài hạn có thể để đó từ 5-10 năm.
