Theo ghi nhận, thời gian gần đây khi thị trường đất nền có dấu hiệu phục hồi nhu cầu ở một số khu vực cũng là lúc giới đầu tư “háo hức” lướt chênh lệch. Tìm kiếm những lô đất nền giá cực cao, giảm từ 300-500 triệu so với giá thị trường, nhiều chủ đầu tư (kể cả môi giới) đã chấp nhận “tay không bắt giặc”. Nghĩa là, nhà đầu tư vay ngân hàng lãi suất cao kỳ vọng sẽ có được sản phẩm có mức chênh giá tốt khi thị trường hồi phục hoặc có kế hoạch cưỡi sóng trong 3-6 tháng. Tính toán mức lợi nhuận và số tiền phải trả ngân hàng hàng tháng, nhiều người cho rằng mức chênh lệch lợi ích khi giá đất tăng vẫn khá tốt, nhất là khi lãi suất vay thấp như hiện nay.
Tuy nhiên, theo tìm hiểu, nhiều người tỏ ra “méo mặt” khi chỉ giữ đất được vài tháng rồi phải bán đi. Một số khác dù quyết tâm đầu tư 1-2 năm nhưng vẫn “lo lắng” vì số tiền vay ngân hàng lớn nhưng khó xác định khi nào giá đất sẽ tăng. Theo đó, thời gian gần đây trên thị trường đất nền phía Nam xuất hiện tình trạng nhà đầu tư “đuổi sản phẩm giá cao”, tức là mua được sản phẩm giá tốt nhưng vẫn phải bán với giá thấp hơn giá mua trong vòng một khoảng thời gian ngắn. một vài ngày. tháng.
Một số nhà đầu tư không có đủ dòng tiền để giữ đất lâu dài. Trong trường hợp vay ngân hàng, dù lãi suất thấp nhưng thu nhập lại không ổn định khiến nhà đầu tư khó có thể nắm giữ. Chưa kể, tín hiệu thị trường đất nền khó khởi sắc trong ngắn hạn cũng là nguyên nhân khiến một số nhóm đầu tư phải bán hàng sớm hơn dự kiến. Mặc dù ngay từ đầu chủ đầu tư đã tính toán mức lãi suất phải trả cho khoản vay thấp hơn mức tăng giá đất trong tương lai nhưng mức độ tăng giá chỉ là phỏng đoán của chủ đầu tư; Nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố thị trường khác. Trong bối cảnh khó khăn chung, việc vay ngân hàng với lãi suất cao để nắm giữ bất động sản dễ mang lại rủi ro cho nhà đầu tư.
Thời gian gần đây, một số nhà môi giới, đầu tư bất động sản cũng bắt đầu “canh chừng” những sản phẩm có giá tốt và sẵn sàng “ôm lấy”. Nếu có thể lướt sóng và tận hưởng sự khác biệt ngay lập tức thì đó là một điều tốt. Nếu không lướt được, nhà môi giới sẽ vay tiền ngân hàng để “đặt tiền” và chờ thêm thị trường. Theo phân tích của một chuyên gia trong ngành, không phải trường hợp nắm giữ đất nào cũng bán suôn sẻ, nhất là khi phần lớn phải vay ngân hàng với lãi suất cao, thời gian nắm giữ đối với nhà đầu tư chắc chắn không dài. . Trong bối cảnh thị trường đất đai vừa mới thoát khỏi giai đoạn “ngủ đông” và khó có thể nóng trở lại, việc vay ngân hàng để giữ đất với kỳ vọng hưởng chênh lệch cao là điều không hề dễ dàng.
Ảnh: Tiêu Bảo
Hiện thị trường đang có dấu hiệu cải thiện, thậm chí còn nhanh hơn dự đoán trước đó nên nhà đầu tư kỳ vọng giá đất sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi. Trong 3 tháng đầu năm 2024, thị trường đất nền sẽ có các nhóm đầu tư “cá mập” săn lùng đất nền với số lượng lớn. Động thái này được kỳ vọng sẽ đẩy chu kỳ tăng giá đất đến sớm hơn.
Tuy nhiên, theo chuyên gia này, sự phục hồi chung của thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có thu nhập của người dân, dòng tài chính và niềm tin vào thị trường. Vì vậy, nhà đầu tư nên cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính cao để tham gia thị trường trong giai đoạn này.
Dự đoán những diễn biến của phân khúc đất nền thời gian tới, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn & Phát triển Dự án Tập đoàn DKRA cho biết, cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai, Luật Đất đai thời gian gần đây đã được thông qua hoạt động lập lô đất, bán hàng sẽ được quản lý chặt chẽ hơn.
Cụ thể, luật mới quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật tại các dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở tại phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt. , loại I, loại II và loại III; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương xác định khu vực chủ đầu tư dự án được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân để xây dựng nhà ở riêng. .
Điều này cho thấy Nhà nước đã bắt đầu thắt chặt, nhằm hạn chế việc chia lô để bán. Vì vậy, trong tương lai khi thị trường phục hồi (giai đoạn 2025 – 2026), giá đất sẽ có cơ hội tăng ở một mức độ nhất định. Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, ở chu kỳ bất động sản mới này sẽ không còn cơn sốt đất ảo hay tăng giá nóng nhằm hạn chế xuất hiện bong bóng bất động sản. Việc nhà đầu tư đặt kỳ vọng quá cao vào sự bùng nổ giá đất cũng khó có thể xảy ra trong giai đoạn tới.
Link nguồn: https://cafef.vn/nha-dau-tu-meo-mat-vay-ngan-hang-om-dat-ngop-cho-huong-chenh-lech-188240329144346221.chn
