Nhà đầu tư hụt hơi, giảm giá bán
Từ đầu năm 2022, thị trường bất động sản bỗng im ắng, thanh khoản giảm mạnh. Nguyên nhân đến từ việc các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu đang được kiểm soát chặt chẽ. Cùng với đó, lãi suất ngân hàng liên tục tăng trong thời gian gần đây cũng khiến nhà đầu tư đắn đo.
Đáng chú ý, trên thị trường đang có hiện tượng bất động sản được thanh lý, mua đi bán lại nhiều lần nhưng vẫn chưa có chủ mới. Nhiều ngân hàng đã phải giảm giá lên đến tiền tỷ ở những lô đất này.
Chẳng hạn, ngày 10/11, BIDV chi nhánh Bình Tân (TP HCM) thông báo bán đấu giá bất động sản lần thứ 6 với lô đất 236,2m2, giá khởi điểm 16,2 tỷ đồng. Mức giá này đã giảm hơn 1 tỷ đồng so với giá khởi điểm lần đầu công bố đấu giá.
Trước đó, BIDV cũng thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty cổ phần Vertical Synergy Việt Nam gồm tài sản bảo đảm cho khoản vay là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại quận 1, quận 12 và quận 3 của TP.HCM. . Giá khởi điểm cho toàn bộ số tài sản trên là 348,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, khoản nợ đã được ngân hàng rao bán nhiều lần nhưng vẫn chưa bán được. Hiện giá khởi điểm đã giảm hơn 120 tỷ đồng so với thời điểm mở bán hồi đầu tháng 7.
Không chỉ BĐS bán giảm giá, mà trên thị trường, nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư nhỏ lẻ dù giảm giá sâu cũng khó tìm được người mua. Trên thị trường thứ cấp, mức giảm dao động từ 20-30%, tùy vị trí và muốn bán nhanh có thể giảm sâu hơn.
Thị trường bất động sản khó khăn, nhiều nhà đầu tư còn mạnh tay chiết khấu cao nhất lên đến vài chục phần trăm. Chẳng hạn, một dự án tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) mạnh tay chiết khấu tổng cộng 40% khi người mua thanh toán trước hạn đến 98%. Tức là nếu mua căn hộ khoảng 70m2 với giá gốc hơn 4,7 tỷ đồng, người mua chỉ phải thanh toán 2,9 tỷ đồng.
Hay một dự án tại Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội), tổng mức chiết khấu có thể lên tới 34-35% khi người mua thanh toán trước hạn 95% giá trị căn hộ. Hiện giá căn hộ tại dự án này đang dao động từ 33 – 47 triệu đồng. Nếu áp dụng đầy đủ các ưu đãi thì giá chỉ khoảng 2,4 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ.
Mới đây, thị trường bất động sản cũng xôn xao về sản phẩm tại dự án quy mô 1.000 ha ở Đồng Nai, chủ đầu tư còn mạnh tay chiết khấu lên đến 51% khi thanh toán đầy đủ.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn hết sức khó khăn khi nhiều chủ đầu tư có thể phải dừng triển khai dự án vì thiếu vốn. Câu chuyện dòng vốn cũng là yếu tố khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh thời gian gần đây khi dòng tiền đổ vào bất động sản đang gặp nhiều rào cản.
Các kênh huy động trái phiếu và dòng vốn ngân hàng bị thắt chặt. Huy động vốn từ người mua cũng không còn thuận lợi khi room tín dụng cho vay BĐS hạn hẹp, lãi suất vay cao.
Đối với nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để mua BĐS đang gặp khó khăn ngày càng lớn. Nhiều khả năng, làn sóng cắt lỗ, giảm giá BĐS sẽ tiếp tục gia tăng trên thị trường thứ cấp khi nhóm đầu tư này không thể “đắp” thêm gánh lãi vay.
Về phía doanh nghiệp địa ốc, giá bán niêm yết sẽ khó giảm nhưng bù lại, chủ đầu tư sẽ tung thêm nhiều chiết khấu hấp dẫn để thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án.
Giá sẽ tiếp tục giảm sâu
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý vừa qua, nguồn cầu chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực, trong khi nhu cầu đầu tư dè dặt hơn do yếu tố giá. Theo đó, thanh khoản giảm so với giai đoạn trước và biến động giá BĐS trong quý này cũng có dấu hiệu chững lại.
Theo đó, để kích cầu thanh khoản, chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu sâu.
Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam cho biết, xu hướng giảm giá, chiết khấu của chủ đầu tư trong giai đoạn khát vốn dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong những tháng cuối năm. Thanh khoản năm 2023 sẽ còn khó khăn khi chính sách tiền tệ, lạm phát và diễn biến kinh tế thế giới diễn biến phức tạp.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, có 3 nguồn tiền để trả nợ vay BĐS tại ngân hàng. Cụ thể, nguồn tiền đầu tiên và mạnh nhất đến từ những nhà đầu tư chuyên lướt sóng, tức là họ bán căn nhà này để trả cho căn nhà kia. Nguồn tiền thứ hai đến từ các nhà đầu tư chuyên khai thác bất động sản họ mua để cho thuê. Nguồn tiền thứ ba là thu nhập hàng tháng từ công việc hoặc kinh doanh hàng ngày của nhà đầu tư.
Theo vị chuyên gia này, dòng tiền đầu tiên bị bế tắc dẫn đến nợ xấu gia tăng, các ngân hàng buộc phải xử lý nợ và điều này chắc chắn sẽ xảy ra trong thời gian tới. Nguồn tiền thứ hai là rất nhỏ. Bởi hiện nay, chỉ những người mua căn hộ mới cân đối được dòng tiền để trả lãi ngân hàng, còn những người mua nhà phố thì chưa chắc. Và áp lực lớn hơn thuộc về người mua đất vì điều đó.
Nguồn tiền thứ ba chỉ tốt trong bối cảnh thị trường lành mạnh, tức là kinh tế đi trước, bất động sản theo sau. Dòng tiền này là lý tưởng, nhưng Việt Nam đã không phát triển theo hướng này trong ba năm qua. Tức là giá BĐS đã vượt xa thu nhập của người mua. Sắp tới nguồn tiền này sẽ càng “mắc kẹt” hơn trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn.
“Tóm lại cả 3 nguồn tiền đều khó khăn. Sắp tới, các ngân hàng sẽ phải dịch chuyển dòng tiền (huy động – cho vay) để đảm bảo thanh khoản hệ thống, giảm nợ xấu nên việc xử lý BĐS sẽ càng mạnh mẽ hơn. Và bài toán xử lý nợ giữa ngân hàng và nhà đầu tư BĐS cũng ngày càng nan giải. Điều này buộc nhà đầu tư phải giảm giá mạnh để thoát hàng hoặc buộc phải để ngân hàng bán phát mãi”, TS Đinh Thế Hiển nhận xét.
Các chuyên gia cho rằng, đây mới chỉ là giai đoạn đầu của quá trình tái cơ cấu hệ thống ngân hàng và lành mạnh hóa thị trường tài chính. Sắp tới, khi nhiều người gặp áp lực trả nợ ngân hàng, dự báo giá sẽ còn giảm mạnh hơn nữa, thậm chí giảm tới mức hấp dẫn người mua.
Link nguồn: https://cafef.vn/nha-dau-tu-hut-hoi-ap-luc-giam-gia-bat-dong-san-cang-lon-ve-cuoi-nam-20221125064251744.chn
