Nguồn cung căn hộ thấp nhất trong thập kỷ
Theo báo cáo mới nhất của CBRE, trong quý 4 sẽ có khoảng 4.500 căn hộ dự kiến mở bán nên nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm nay sẽ chỉ đạt 11.400 căn. Đây sẽ là năm thứ 5 liên tiếp thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới sụt giảm và tổng nguồn cung năm nay dự kiến sẽ ở mức thấp nhất trong thập kỷ qua.
Số liệu từ CBRE cũng cho thấy, nguồn cung căn hộ tại Thủ đô đã giảm liên tục trong 5 năm qua, từ mức đỉnh điểm 36.000 căn chào bán năm 2019 xuống còn 15.100 căn vào năm ngoái và khoảng 17.000 căn vào năm 2021. Nguồn cung căn hộ sôi động nhất từ 2015 – 2019, trung bình mỗi năm có khoảng 35.000 căn được tung ra thị trường mới, gấp hơn hai lần con số trung bình giai đoạn 2010 – 2014 là 14.800 căn.
Quan sát thực tế thị trường, 2 năm qua không có nguồn cung mới từ các chủ đầu tư dự án lớn như TNR Holdings, MIK Group, Sunshines Group tại Hà Nội. Hầu hết căn hộ chào bán đều nằm tại các khu đô thị lớn phía Đông và phía Tây thành phố do Vinhome hoặc các chủ đầu tư thứ cấp phát triển như Masterise Homes phát triển. Đặc biệt, khu vực phía Nam và phía Bắc Hà Nội hầu như không có nguồn cung căn hộ mới.
Hà Nội dự kiến thiếu gần 100.000 căn hộ trong tương lai
Trong khi nguồn cung tiếp tục giảm thì nhu cầu nhà ở vẫn được dự đoán sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Dự kiến tỷ lệ đô thị hóa của Hà Nội sẽ đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030. Với đà phát triển này, nhu cầu dự kiến sẽ đạt khoảng 426.700 căn.
Tuy nhiên, Chương trình Phát triển nhà ở Hà Nội cũng đặt mục tiêu có 33,2 triệu m2 diện tích nhà ở mới từ nay đến năm 2025, với diện tích nhà ở bình quân đầu người là 29,5 m2/người. Những số liệu này cho thấy nguồn cung thiếu hụt 95.800 căn nhà.
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Phòng Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận xét, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng sẽ tác động đến bức tranh xã hội tổng thể của thành phố. . Việc thiếu nguồn cung nhà ở có khả năng dẫn đến các vấn đề liên quan đến an sinh xã hội như hình thành các khu ổ chuột hoặc gia tăng các tệ nạn liên quan.
Ngoài ra, nguồn cung mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm và giá sơ cấp trung bình cao ở mức 52 triệu đồng/m2 đã tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng cao. Từ năm 2018 đến 2022, giá sơ cấp trung bình căn hộ tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm. Trong quý 1 năm 2023, giá sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp 48%.
Mua căn hộ ngày càng khó khăn
Theo ông Lê Bảo Long – Giám đốc chiến lược Batdongsan.com.vn, việc mua căn hộ ngày càng khó khăn với người dân khi tốc độ tăng trưởng thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án căn hộ sơ cấp cũng sẽ có giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi chi phí bị đẩy lên cao.
Cùng quan điểm với ông Long, đại diện Savills cũng cho rằng, nguồn cung nhà ở giá rẻ ngày càng hạn chế. Ví dụ rõ ràng nhất là tỷ lệ nguồn cung sơ cấp căn hộ bình dân (căn hộ hạng C) năm 2015 tại thị trường Hà Nội đạt 51%. Tỷ trọng này giảm dần, đến thời điểm hiện tại được ghi nhận trong quý 3 là 5% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.
Giá căn hộ Hà Nội đã tăng giá 19 quý liên tiếp và được dự báo sẽ tiếp tục tăng.
Quan sát thực tế cho thấy hiện nay, nguồn cung căn hộ mới có giá dưới 30 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất hoàn toàn khỏi thị trường. Hiện nguồn cung sơ cấp nhỏ đang mở bán là dự án căn hộ Tecco Garden phía Nam Hà Nội. Được biết, năm 2022, giá căn hộ tại đây chỉ còn 24-25 triệu đồng/m2, hiện đã tăng khoảng 10% lên 27-28%. Theo kế hoạch bán hàng cuối năm, chủ đầu tư dự kiến tăng giá 10% lên 30-31 triệu đồng/m2 trước khi Thanh Trì về quận.
Đối với phân khúc căn hộ mở bán cuối năm, mặt bằng chung ở mức 50-60 triệu đồng/m2. Tập trung chủ yếu vào các dự án khu Đông và Tây Hà Nội tại hai dự án lớn Vinhome Smart City và Vinhome Ocean Park 1-2. Đặc biệt, Capitaland mới đây đã chính thức công bố 9 tòa chung cư tại khu vực phía Tây Hà Nội. Theo thông tin ban đầu, căn hộ tại đây sẽ có giá từ 60 triệu đồng/m2. Ngoài ra, thị trường còn ghi nhận mức tăng giá gần 100 triệu đồng/m2 đối với một số nguồn cung căn hộ mới tại khu vực Hồ Tây.
Người mua nhà tìm kiếm thị trường ngách
Có thể thấy, giá căn hộ tại nội thành Hà Nội không ngừng tăng trong khi nguồn cung khan hiếm khiến nhiều người dân dù có tài chính vững chắc khó có thể tìm được một căn hộ ưng ý. Trong bối cảnh giá nhà tăng cao, người dân đang chuyển sang mua nhà ở khu vực ngoại thành phát triển, xa trung tâm để có thêm lựa chọn và giảm áp lực tài chính.
Trong số đó, khu Nam Hà Nội là thị trường được nhiều người quan tâm. Trong khi giá bất động sản trung bình khu Đông và Tây liên tục tăng, giá căn hộ lên tới 40-60 triệu đồng/m2 thì giá căn hộ trung bình khu Nam Hà Nội đạt khoảng 33 triệu đồng/m2. Như vậy, giá bất động sản trung bình khu Nam chỉ bằng khoảng 2/3 giá các dự án mới chào bán ở khu Đông và Tây.
Ông Vũ Cường Quyết – Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, tốc độ phát triển bất động sản phía Nam chậm hơn đã trở thành lợi thế cho khu vực này khi giá căn hộ khá hợp lý với túi tiền của người mua nhà. Căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực này hiện có giá chỉ hơn 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng có thể mua được căn hộ 3 phòng ngủ. Trong khi đó, muốn sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ ở khu Tây đòi hỏi khách hàng phải có trong tay từ 3 tỷ trở lên.
Cùng với việc chọn khu vực giá căn hộ chưa bị đẩy lên quá cao, theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Phòng Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, người mua nhà có thể lựa chọn sản phẩm trên thị trường. sơ trung. “Nguồn cung sơ cấp mới hạn chế giúp thị trường thứ cấp trở nên phổ biến hơn. Trên thị trường căn hộ, giá thứ cấp đạt 36 triệu đồng/m2, trong khi giá căn hộ sơ cấp đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với cùng kỳ. quý I/2019. Vì vậy, mua căn hộ thứ cấp sẽ là lựa chọn hợp lý hơn về mặt tài chính cho người mua nhà trong bối cảnh hiện nay”, bà Hằng nhận định. .
Link nguồn: https://cafebiz.vn/ha-noi-nguon-cung-can-ho-thap-nhat-1-thap-ky-du-kien-thieu-gan-100000-nha-onguoi-mua-nha-khon-ngoan-nen-lam-gi-176231114164434597.chn
