Vấn đề thiếu nhà ở giá rẻ cho thị trường luôn là chủ đề được bàn tán thường xuyên, trong khi thị trường có quá nhiều sản phẩm cao cấp. Điều này cần được xem xét và làm rõ trong bối cảnh cụ thể của thị trường.
CĂN HỘ CHÍNH CÓ GIỜ “TÊM”
Nhận định về phân khúc căn hộ bình dân, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills TP.HCM, cho rằng nguồn cung nhà ở đang giảm ở tất cả các phân khúc, khẳng định có quá nhiều sản phẩm Cao cấp trên thị trường không có. nhất thiết phải chính xác. Tuy nhiên, chắc chắn một thị trường lành mạnh sẽ chủ yếu phát triển sản phẩm hạng C như có thể thấy ở TP.HCM trước năm 2019.
Ngược lại, tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở hạng B lại rất phổ biến. Theo Savills, nguồn cung mới sụt giảm nghiêm trọng ở tất cả các phân khúc là do tác động của lãi suất tiền gửi cao, niềm tin người tiêu dùng thấp và nỗ lực chống tham nhũng mạnh mẽ dẫn đến sản xuất bị đình trệ. thủ tục hành chính ngắn hạn. Nhìn chung, thanh khoản thấp và thị trường nhà ở sơ cấp bị tê liệt.
Cụ thể, tình hình bán hàng tiếp tục trầm lắng trong quý 1/2024, doanh số bán hàng giảm 63% so với quý trước với 1.116 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 23%. Sản phẩm hạng C được người mua ưa chuộng và chiếm 61% thị phần bán hàng quý, tiếp theo là hạng B với 37%.
Theo bà Giang, nguồn cung trong thời gian tới không còn dồi dào như những năm trước dịch Covid-19, tuy nhiên trước mắt vẫn còn nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp đang được phát triển tại TP.HCM đồng thời nguồn cung sản phẩm Nhà ở bình dân sẽ tăng trong 2 năm tới.
Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ hạng B, C sẽ tăng mạnh vào năm 2025 và chiếm ưu thế vào năm 2026, trong khi năm 2024, nguồn cung căn hộ hạng A và B sẽ là nguồn chính. Cụ thể, tổng nguồn cung căn hộ năm 2025 dự báo khoảng 13.000 căn, trong đó, căn hộ hạng B chiếm khoảng 45%, hạng C chiếm khoảng 23%, còn lại là hạng A. Đến năm 2026, số lượng căn hộ Căn hộ hạng C sẽ chiếm 50%, còn lại là hạng A và B.
Tại Hà Nội, Savills dự báo nguồn cung căn hộ hạng B sẽ tiếp tục tăng mạnh trong 2 năm tới, trong khi năm 2024, hạng B sẽ chiếm ưu thế. Cụ thể, năm 2025, tổng nguồn cung sẽ vào khoảng 25.000 căn, hạng B chiếm khoảng 80%, hạng C chiếm dưới 10%, còn lại là hạng A. Đến năm 2026, tổng nguồn cung sẽ hơn 20.000 căn, Phân khúc hạng B vẫn sẽ chiếm ưu thế. yếu với tỷ lệ 90%, còn lại là loại A và loại C.
Bà Giang cho rằng, phân khúc nhà ở hạng B vẫn phổ biến ở Hà Nội do “hiệu ứng tài sản” diễn ra trên toàn bộ người dân, thu nhập ngày càng tăng và tốc độ tăng trưởng vốn lớn. Điều này cho thấy sức mua đang ngày càng tốt hơn. Để đáp ứng nhu cầu này, nhà đầu tư có thể đưa ra mức giá bán cao hơn cho những sản phẩm có chất lượng tốt hơn.
Quỹ đất phát triển nhà ở ở cả hai thành phố ngày càng khan hiếm và do đó đắt đỏ hơn, đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư phải theo đuổi giá bán cao hơn để đạt được lợi nhuận.
Sự chậm trễ về mặt hành chính có nghĩa là chỉ những dự án đã được phê duyệt mới có thể được phát triển và đưa ra thị trường.
CĂN HỘ GIÁ RẺ NGOÀI TRUNG TÂM
Savills cho rằng chi tiêu của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng chiếm 6% GDP (khoảng 25 tỷ USD), đây là một con số đầy tham vọng. Việc giải ngân được thực hiện trên nhiều loại hình khác nhau, bao gồm đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng và đường sắt.
Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng thông qua việc áp dụng khung giá thị trường. Đặc biệt, nhiều dự án cơ sở hạ tầng này đang cải thiện khả năng kết nối thông qua đường bộ, đường cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối khu vực ngoại thành với trung tâm thành phố, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân hiệu quả hơn.
Cơ sở hạ tầng phát triển kéo khu vực ngoại thành “gần” hơn với trung tâm thành phố, giúp giảm thời gian đi lại. Điều này được thấy rõ nhất với các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) như hệ thống Metro sẽ tạo điều kiện phát triển quy mô lớn và mật độ dân số cao dọc tuyến. , giúp việc đi lại từ các khu vực ngoại thành hiệu quả hơn.
Phát triển ở vùng ngoại ô giúp các nhà đầu tư tiếp cận được đất giá rẻ, từ đó có thể phát triển nhà ở giá rẻ hơn do giá đất thấp hơn.
Và đây là lúc bối cảnh trở nên rõ ràng hơn. Về mặt địa hình, Hà Nội và TP.HCM chưa có sự ngăn cách rõ ràng giữa các đô thị liền kề. Các tỉnh lân cận đang được kéo lại gần các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục mở rộng.
Với việc cung cấp cơ sở hạ tầng, thời gian đi lại được giảm bớt, giúp các khu vực ngoại ô tiếp cận trung tâm thành phố dễ dàng hơn. Kết quả là, nguồn cung nhà ở giá phải chăng hơn có thể được tạo ra vì các nhà đầu tư có thể tiếp cận đất rẻ hơn.
Giá ở các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phải chăng hơn so với các thành phố “trung tâm”.
Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m2 cho căn hộ (khoảng 35 triệu đồng/m2), là mức giá “phải chăng”.
Quá trình sở hữu nhà và tích lũy vốn thường bắt đầu từ những căn hộ nhỏ, “giá bình dân”, sau đó khi các gia đình tích lũy tài sản thì chuyển sang những căn hộ lớn hơn.
Xu hướng nhu cầu sẽ bắt đầu từ căn hộ studio đến biệt thự, sau đó thu hẹp quy mô trong những năm tiếp theo. Việc mua nhà ở vị trí tốt thường không khả thi đối với những người mua nhà lần đầu.
Tuy nhiên, việc cung cấp cơ sở hạ tầng giúp giảm thời gian đi lại và mở ra nhiều lựa chọn hơn ở các khu vực xung quanh, giải quyết vấn đề về khả năng chi trả. Cơ sở hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cơ cấu giá trị của thị trường nhà ở.
Việc thiếu nhà ở giá rẻ ở các thành phố lớn là một vấn đề không thể phủ nhận. Nhà ở giá rẻ đã có sẵn ở các khu vực vệ tinh khác và khi cơ sở hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ bị “đóng lại”.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/nguon-cung-can-ho-vua-tui-tien-cho-2-nam-toi.htm
