Theo báo cáo quý III / 2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đối với loại hình bất động sản nhà ở, nguồn cung vừa thiếu, vừa yếu về chất lượng, trong đó chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn và giá thấp. Tuyệt. Cụ thể, tổng nguồn cung 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 77,9% so với năm 2021 và 24% so với năm 2018.
Tuy nhiên, một nghịch lý đã xảy ra khi nhu cầu mạnh nhưng sức hấp thụ không cao, do ít sản phẩm phù hợp nhu cầu và có giá quá cao. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ trung bình trong 9 tháng qua chỉ đạt 43%. Riêng quý III / 2022, giảm mạnh so với hai quý đầu năm khi chỉ đạt 33,5%.
VARS cho biết, trong quý vừa qua, nguồn cầu chủ yếu đến từ nhu cầu thực, trong khi nhu cầu đầu tư thận trọng hơn do giá yếu. Theo đó, thanh khoản giảm so với kỳ trước và biến động giá bất động sản trong quý này cũng có dấu hiệu chững lại. Để kích cầu thanh khoản, chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mại, tặng quà, chiết khấu, …
“Hiện tượng sốt đất và bong bóng hầu như không còn xuất hiện, nhất là với sản phẩm đất nền vì hoạt động đầu cơ ở giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Tuy có dấu hiệu sụt giảm nhưng khẳng định thị trường bất động sản vẫn chưa rơi vào tình trạng suy thoái do quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao ”, VARS nhấn mạnh.
Theo Hiệp hội Môi giới Việt Nam, trong quý vừa qua, các địa phương có điều kiện thị trường tốt như Thanh Hóa, Bình Định, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Long An,….
Về bất động sản nghỉ dưỡng, trong quý III / 2022, hơn 4.600 sản phẩm mới được chào bán, giảm 35% so với cùng kỳ năm 2021 và giảm 21,4 so với quý trước. Cụ thể, tỷ trọng nguồn cung mới tại miền Bắc chiếm 24%; Miền Trung chiếm tỷ trọng cao nhất với 48%; Miền Nam chiếm 28%. VARS cũng cho biết, nguồn cung, bao gồm cả hàng tồn kho, khá lớn. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ của bất động sản nghỉ dưỡng chỉ 48%.
Mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng, trung bình từ 5 – 7% so với quý trước và 12 – 15% so với cùng kỳ năm 2021. Các địa phương có giao dịch bất động sản tốt bao gồm Thanh Hóa, Bình Định, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Giang.
Về phân khúc bất động sản công nghiệp, cả nước có gần 300 khu công nghiệp đang hoạt động. Trong đó, khoảng 84 dự án có tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn thiện, còn lại trung bình khoảng 80%.
Giá cho thuê bất động sản công nghiệp bình quân từ 100 – 120 USD / M2 / chu kỳ thuê, tăng khoảng 10% so với giai đoạn trước. VARS dự báo giá thuê sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại thị trường phía Nam.
Đơn vị này cũng cho biết, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, cho thuê xung quanh khu công nghiệp đến nay vẫn chưa được cải thiện. Các dịch vụ ăn theo bất động sản công nghiệp từ nhà nghỉ, ăn uống, mua sắm tại gia, thậm chí là sân thể thao,… ngày càng đa dạng. Theo đó, những cơ sở có quy mô lớn hay cơ sở kinh doanh nhỏ lẻ đều có điều kiện phát triển.
VARS cũng cho biết, bất động sản bán lẻ có tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các trung tâm thương mại và siêu thị lớn khoảng 92 – 95%. Trong thành phố. Hồ Chí Minh, giá thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại khu vực trung tâm khoảng 130 USD / tháng, còn ngoài trung tâm TP. HCM đạt bình quân hơn 40 USD / m2 / tháng. Tỷ lệ lấp đầy khu vực trung tâm đạt khoảng 96%, trong khi khu vực ngoài trung tâm đạt khoảng 88%.
Tại Hà Nội, giá thuê tại trung tâm thương mại khu vực trung tâm khoảng 100 USD / m2 / tháng, còn ngoài trung tâm khoảng 30 USD / m2 / tháng.
Nguồn cung mới trên toàn thị trường không nhiều, đặc biệt là Tp.HCM. HCM. Tuy nhiên, Hà Nội đã có thêm nguồn cung mới từ hai trung tâm mua sắm lớn là Vincom Mega Mall và khu phức hợp quy mô lớn Lotte Mall (đến năm 2023).
Dự báo về diễn biến thị trường bất động sản quý cuối năm, VARS cho rằng, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm, khả năng hấp thụ tăng nhưng không mạnh, giá cũng đứng giá.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục thu hút các nhà đầu tư lớn do quỹ đất lớn, lợi thế về khí hậu, hạ tầng giao thông được đầu tư bài bản.
Đối với bất động sản công nghiệp, làn sóng dịch chuyển của các doanh nghiệp quốc tế đến Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam. Với lợi thế về nguồn lao động lớn, quỹ đất lớn kết hợp với hạ tầng giao thông liên tỉnh do Chính phủ đầu tư sẽ tạo đà cho sự phát triển ở phân khúc này.
Trong quý IV / 2022, thị trường bán lẻ, văn phòng và thương mại sẽ chịu áp lực tăng giá. Tỷ lệ lấp đầy ở mức cao, đặc biệt là các trung tâm thương mại được vận hành bởi các thương hiệu lớn như Vincom, Lotte, AEON Mall, Central Group, …
