Theo TS Vũ Đình Anh, thặng dư được hiểu đơn giản là lấy giá mua trừ đi giá bán để xác định lãi. Trong lĩnh vực bất động sản, thặng dư là phương pháp trừ tổng chi phí phát triển (ước tính) khỏi tổng doanh thu phát triển (ước tính) của thửa đất hoặc diện tích đất. “Tôi không hiểu vì sao khi xây dựng Nghị định 12, Bộ Tài nguyên và Môi trường lại “quên” hai chi phí quan trọng mà nhà đầu tư phải nộp là chi phí sử dụng đất và chi phí vốn”, ông Anh nhấn mạnh.
Cũng theo ông Anh, đối với các dự án liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất là khoản chi phí rất lớn, có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng/dự án. Đồng thời, chi phí vốn không hề nhỏ do đặc điểm của bất động sản là có giá trị cao và doanh nghiệp thường phải sử dụng vốn vay. Ngay cả khi chủ đầu tư chỉ sử dụng vốn tự có thì khi hạch toán cũng phải coi nó giống như vốn vay vì trong nền kinh tế, vốn phải sinh ra lợi nhuận. Nếu không đầu tư thì gửi ngân hàng vẫn lãi.
“Chi phí phải là tổng cộng tất cả những chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra để tạo ra sản phẩm cuối cùng. Những chi phí cực kỳ lớn và cực kỳ quan trọng này đối với đất đai lại bị bỏ qua, không đúng bản chất kinh tế”.Ông Anh nhấn mạnh.
TS Vũ Đình Anh.
Ông Anh cũng chỉ ra Điểm c Khoản 3 Điều 5d Nghị định 12/2024 quy định: “Lợi nhuận của chủ đầu tư (bao gồm chi phí vốn tự có và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên chi phí đầu tư xây dựng quy định. tại điểm a khoản này”. Đây cũng là quy định chưa hợp lý trong việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư. Tất cả các khoản “chi tiêu” phải được tính vào chi phí và chỉ “các khoản thu” mới được tính vào lợi nhuận, không có loại lợi nhuận nào bao gồm chi phí. Lợi nhuận bao gồm cả chi phí là một cách hiểu sai lệch và sai lệch. Quy định này hoàn toàn sai về bản chất kinh tế.
“Việc thể hiện và thực hiện không đúng bản chất của phương pháp thặng dư cũng đồng nghĩa với việc từ bỏ một công cụ định giá đất cực kỳ hiệu quả. Định giá đất bị tắc ngay từ đầu vì ngay cả phương pháp định giá cũng sai lệch. Hệ quả có thể thấy trước là nhiều phân khúc thị trường bất động sản sẽ không được định giá phù hợp, khiến tình trạng ùn tắc nguồn cung ngày càng nghiêm trọng. Mục tiêu giảm giá nhà trở nên bất khả thi”, ông Anh nhấn mạnh.
“Hiện nay Bộ Tài nguyên và Môi trường đang soạn thảo Nghị định mới về định giá đất. Tôi nghĩ đây là cơ hội tốt để sửa chữa sai lầm trước khi quá muộn”, ông Anh nói.
Trước đó, thảo luận về vấn đề này, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa cũng đánh giá Nghị định 12/2024/ND-CP sửa đổi đã tiếp thu ý kiến của chuyên gia, doanh nghiệp khi giữ nguyên Phương pháp. Thặng dư để xác định giá đất. Tuy nhiên, việc hấp thụ này chưa triệt để, dẫn đến việc tính toán sai, thiếu đầy đủ chi phí hợp lý của nhà đầu tư, khiến doanh nghiệp có nguy cơ thua lỗ/lãng phí hàng nghìn tỷ đồng.
Cùng với đó, việc xây dựng Các yếu tố đầu vào để xác định giá đất không mang tính chất kinh tế thực sự, có thể dẫn đến những nút thắt về nguồn cung không thể tháo gỡ.. Ngoài ra, chi phí của doanh nghiệp không hạch toán đầy đủ có thể dẫn đến chi phí phát triển dự án tăng cao, khiến giá nhà chỉ tăng chứ không giảm.
Trước một số bất cập của Nghị định 12, ngày 1/4/2024, Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam đã có công văn số 33/2024/CV-HTĐGVN gửi Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường. trường cho ý kiến về Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.
Theo đó, liên quan đến việc tính giá đất theo phương pháp thặng dư, Hội Thẩm định giá đất Việt Nam cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét lại một số quy định tại Điều 8. Cụ thể, theo quy định tại điểm 1. c khoản 3 quy định: Lợi nhuận của chủ đầu tư (bao gồm chi phí vốn tự có và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ phần trăm của chi phí đầu tư xây dựng được Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam xem xét tính toán. không chính xác.
Ngoài ra, Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam cũng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét viết rõ hơn điểm d khoản 3 Điều 8 theo hướng nếu chi phí này trả cho chủ đầu tư thì Nhà nước sẽ khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng. nằm trong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt không được tính vào tổng chi phí phát triển.
Link nguồn: https://cafef.vn/ts-vu-dinh-anh-nghi-dinh-12-2024-ve-dinh-gia-dat-dang-bo-quen-hai-loai-chi-phi-quan-trong-khien-viec-tinh-gia-dat-khong-dung-ban-chat-ve-kinh-te-188240424154308736.chn
