Dòng vốn được “kiểm soát”
Nguồn vốn từ ngân hàng được ví như “cứu cánh” cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản bên cạnh dòng trái phiếu. Tuy nhiên, trên thực tế, việc vay vốn không còn dễ dàng như cách đây một năm khi Ngân hàng Nhà nước đang có động thái kiểm soát dòng vốn vay từ các tổ chức tín dụng và ngân hàng thương mại.
Về quy định dòng vốn vay vào bất động sản, TS Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, không siết mà phải kiểm soát. “Tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm 2022 khoảng 8,5% là rất cao, dự kiến khoảng 12% vào năm 2022, tương đương với giai đoạn 2015 – 2019, thế nào gọi là thắt chặt tiền tệ?”, Mr. Hiền tạo dáng. câu hỏi. Nếu Chính phủ đặt mục tiêu ban đầu là 12%, nay giảm xuống 10% thì sẽ siết lại. Hiện chưa có mục tiêu giảm tăng trưởng tín dụng nên không gọi là thắt chặt.
Giai đoạn 2020 – 2021, hệ thống ngân hàng thương mại có hiện tượng “ngựa quen đường cũ” trong hoạt động cho vay. Theo chuyên gia này, diễn biến này tương tự như giai đoạn năm 2012, cho vay đối với công ty quen thuộc là bất động sản, có thể nói là vượt hệ số an toàn của hệ thống. Vì vậy, sẽ có hai giả định, một là các công ty trong hệ sinh thái của ngân hàng. Hoặc ngân hàng gợi ý cho vay bất động sản “mềm” hơn.
Do đó, vốn tín dụng đổ quá nhiều vào bất động sản, bao gồm cả hai nguồn là cho vay trực tiếp và mua trái phiếu bất động sản, làm gia tăng rủi ro. Chính phủ buộc phải kiểm soát hoạt động cho vay tại các ngân hàng thương mại. Đây là hệ quả chứ không phải chính sách là hệ quả phải làm.
Đói vốn, thị trường sẽ “ngộp thở”
Theo ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, tác động của kiểm soát tín dụng khiến thị trường bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm thanh khoản ở nhiều nơi. Tuy nhiên, hầu hết giá nhà đất vẫn neo ở mức cao. Nguyên nhân chính là do nguồn cung bất động sản trên thị trường trong thời gian qua vẫn vô cùng khan hiếm và chưa có dấu hiệu cải thiện trong thời gian tới.
Ông Lập đưa ra nhận định lạc quan rằng: “Tín hiệu từ đầu tư công, xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng từ Chính phủ vẫn rất mạnh mẽ, nhiều kế hoạch lớn sắp được triển khai ở nhiều địa phương, du lịch nhiều nơi đang phục hồi ngoạn mục, GDP tăng trưởng sang quý II là rất khả quan nên hầu hết các nhà đầu tư vẫn trong tâm trạng căng thẳng chờ đợi tín hiệu tiếp theo của Nhà nước, chứ không có tình trạng xả hàng, bán tháo ”.
Ở góc độ thận trọng hơn, ông Hiển dự báo, khi vốn không được bơm nhiều, thị trường sẽ nghẹt thở do giai đoạn 2020-2021, thị trường dựa vào vốn và lướt sóng. Và kịch bản trong tương lai, nguồn tiền vào bất động sản từ ngân hàng sẽ tiếp tục được kiểm soát.
Các nhà đầu tư lướt sóng, nhiều vốn sẽ gặp khó khăn. Nhà đầu tư có thể vay đến 80% giá trị sản phẩm. Nguồn vốn tập trung cuối cùng sẽ mất khả năng thanh khoản, không có khả năng thu hồi, đó là lý do khiến việc tìm kiếm nguồn vốn cho bất động sản trở nên khó khăn.
Ông Hiển cho rằng đã có những công ty kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư bất động sản, kể cả những nhà đầu tư cá nhân chân chính gặp “tai nạn” về kiểm soát tín dụng. Các nhà đầu tư cá nhân này sau khi ký quỹ, nhưng sau đó không vay được. Nhưng khó khăn của người này lại là cơ hội của người khác, nên một số nhà đầu tư có thể tìm được mảnh đất mềm để mua.
Cũng theo một số chuyên gia, bản chất của thị trường không quá tiêu cực. Thị trường xuất hiện “thợ săn”. Kịch bản này ngược lại với năm 2008. Đó là khoảng thời gian chỉ dừng lỗ. Thị trường hiện tại không lặp lại kịch bản như vậy. Thị trường đang lọc trở lại.
Thị trường đang sàng lọc rõ ràng. Các nhà đầu tư không đủ năng lực chắc chắn gặp khó khăn. Doanh nghiệp nào vượt qua được là bản lĩnh. Thị trường cũng sàng lọc các nhà đầu tư cá nhân. Nhà đầu tư lúc này cần có kiến thức và năng lực tài chính để tham gia thị trường.
https://cafef.vn/neu-von-khong-duoc-bom-thi-truong-dia-oc-se-ngop-2022070906312772.chn
