Từ năm 2016, TP.HCM đặt mục tiêu đến năm 2020 sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 trong tổng số 474 chung cư (573 lô) xây dựng trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Đến nay TP.HCM mới giải quyết được khoảng 30 chung cư.
Ủng hộ phương án tự đấu giá chung cư cũ
Điểm nghẽn chính nằm ở mâu thuẫn lợi ích liên quan đến phương án di dời, xử lý quỹ đất, đền bù… giữa người dân, Nhà nước và chủ đầu tư. Bài toán di dời tại chung cư cũ 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) là một ví dụ điển hình về xung đột lợi ích.
Ông Nguyễn Văn Phụng (cư dân chung cư 440 Trần Hưng Đạo) cho biết, phương án Nhà nước dùng ngân sách nhà nước để bồi thường cho dân (coi như mua đất) đang bị pháp luật cản trở nên đã xảy ra tình trạng trên. không bồi thường trong nhiều năm. . Trong khi đó, người dân chỉ cần biết số tiền đền bù là chủ động tính toán nơi ăn chốn ở.
Theo ông Phụng, cư dân ủng hộ việc di dời khỏi chung cư (tự làm chỗ ở mới hoặc Nhà nước giới thiệu giúp người thuê) để nhận bàn giao mặt bằng. Cơ quan nhà nước phá dỡ chung cư lấy đất trống bán đấu giá. Số tiền thu được từ đấu giá sau khi trừ chi phí sẽ được chia cho người dân theo tỷ lệ.
Huyện chỉ giúp các hộ lên phương án tỷ lệ phân chia và giám sát việc tổ chức đấu giá, phân chia tiền thuận lợi, minh bạch. Cư dân cũng có thể nhờ luật sư đại diện cho cư dân để thực hiện các thủ tục liên quan.
“Phương án cho dân đấu giá đất, tôi cho là rất hợp lý, vừa tháo gỡ vướng mắc cho cơ quan nhà nước vừa đảm bảo quyền tự chủ, tự quyết, đảm bảo quyền lợi của người dân”, ông Phụng nói.
Cần nhiều phương án để người dân lựa chọn
Các chuyên gia cho rằng cần đưa ra nhiều phương án, trong đó người dân bị di dời được tham gia trực tiếp vào việc quyết định việc xử lý đất đai sau di dời.
Kiến trúc sư Huỳnh Xuân Thụ, Phó giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, cho rằng chương trình cải tạo, xây mới chung cư cũ có ý nghĩa xã hội rất lớn nên cần được đặc biệt quan tâm.
Theo ông Thu, vướng mắc lâu nay là do chưa tìm được tiếng nói chung và Chính phủ chưa thăm dò ý kiến của các nhà xã hội học để hiểu thêm người dân muốn gì, chọn phương án nào, đề xuất như thế nào, cũng như lắng nghe nhà đầu tư băn khoăn.
Theo ông Thu, một chương trình lớn, khó nên phải có những giải pháp hết sức đột phá. Thậm chí, có giải pháp cần xin ý kiến trung ương về định hướng quy hoạch, quy chế…
Chẳng hạn, ngoài phương án đấu giá để người dân tự quyết định, thì phương án để người dân góp cổ phần thực hiện dự án với chủ đầu tư cũng là một giải pháp tốt. Phương án này đã được nêu ra từ trước nhưng chưa có nghiên cứu bài bản, chưa triển khai thí điểm để rút kinh nghiệm.
“Đây là một trong nhiều phương án tốt. Nếu chúng ta lắng nghe ý kiến của người dân, doanh nghiệp thì sẽ có nhiều phương án tốt hơn để người dân lựa chọn chứ không chỉ loay hoay với một vài phương án như hiện nay”. ông Thu nêu.
Người dân tham gia đấu giá khu đất là một phương án đáng được cân nhắc, học tập. Nếu được triển khai, chính quyền sẽ hỗ trợ chuyển đổi quy hoạch đất đai phù hợp và đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư khi đầu tư.
Ngoài ra, chính quyền cũng hỗ trợ lập phương án phân bổ cụ thể cho các hộ dân từ số tiền thu được thông qua đấu giá.
Ông Nguyễn Xuân Trung (Phó Chủ tịch UBND Q.5, TP.HCM)
* TS PHẠM TRẦN HẢI (Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM):
Sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định
Để đẩy nhanh việc di dời, tháo dỡ, cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới chung cư cũ phải tạo được sự đồng thuận của người dân. Đây là một yếu tố quyết định.
Thực tế cho thấy, những hộ dân sống trong chung cư cũ thường là những hộ có thu nhập thấp và có kế sinh nhai gắn bó với chung cư cũ. Việc thương lượng, thỏa thuận với người dân trong việc cải tạo, sửa chữa chung cư cũ rất khó vì ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ.
Bên cạnh đó, hầu hết các chung cư cũ đều chưa có ban quản trị nên việc quản lý, vận hành, kêu gọi sự đồng thuận của người dân sẽ rất khó khăn, mất nhiều thời gian. Tính pháp lý của căn hộ tại chung cư cũ (đặc biệt là chung cư nhà nước) khá phức tạp nên việc đi đến thống nhất càng khó khăn và kéo dài.
Vì vậy, trong quá trình thương lượng với các hộ dân, chủ đầu tư cần đưa ra nhiều phương án phù hợp để người dân cân nhắc lựa chọn theo nguyện vọng của mình. Cần có phương án tạm cư, tái định cư, đền bù bằng tiền hoặc bằng căn hộ và cam kết thời gian hoàn thành dự án. Các chi phí phát sinh khác (nếu có) chủ đầu tư phải hỗ trợ trong quá trình di dời.
Link nguồn: https://cafef.vn/di-doi-chung-cu-cu-nen-de-cu-dan-tham-gia-quyet-phuong-an-20230112091805369.chn
