Ông Lưu Ngọc Long, Chủ tịch HĐQT Tràng An Group.
Một năm phức tạp của thị trường bất động sản
Nhìn lại một năm đã qua – 2022, ông cảm nhận thế nào về thị trường bất động sản?
Năm 2022, thị trường BĐS biến động rất phức tạp do nhiều yếu tố tác động. Đầu tiên là yếu tố chính trị. Cuộc chiến Nga – Ukraine trên thế giới dẫn đến gián đoạn nguồn cung dầu mỏ, ảnh hưởng đến các nền kinh tế thế giới và ảnh hưởng đến Việt Nam. Thứ hai, với việc tăng lãi suất cộng với lạm phát ở Mỹ ngày càng tăng, Việt Nam cũng có động thái tăng lãi suất nhiều lần. Ngay sau đó là cuộc đua lãi suất tiết kiệm của các ngân hàng Việt Nam.
Thứ ba, do dịch Covid-19, Trung Quốc thực hiện chính sách đóng cửa kéo dài dẫn đến gián đoạn chuỗi cung ứng. Nằm cạnh Trung Quốc, Việt Nam cũng bị ảnh hưởng.
Thứ tư, công cuộc “đốt lò” đang được thực hiện quyết liệt. Lúc này nhà đầu tư không dám làm mạnh. Một số cơ quan quản lý cũng không dám đẩy nhanh thủ tục.
Năm 2022 là một năm chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, chiến tranh trên thế giới, dấu hiệu suy thoái của kinh tế thế giới, mối lo lạm phát, tâm lý “phòng thủ” của các nhà đầu tư, một số cơ quan Nhà nước… là một năm đầy phức tạp.
Thị trường bất động sản đã trải qua một năm đầy biến động.
Trước Do khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải cắt giảm nhân sự, chi phí, thu hẹp quy mô hoạt động. Đối với Trường An, năm 2022 là năm gì?
Trường An là đơn vị nghiên cứu, đánh giá, đưa ra các chính sách dự báo và tư vấn cho nhà đầu tư các giải pháp, chiến lược phù hợp với tình hình thị trường. Chúng tôi không phải là đơn vị trực tiếp triển khai và bán dự án mà giống như một “đại bản doanh” tư vấn cho chủ đầu tư. Vì vậy, ở thời điểm này, chúng tôi phải làm việc nhiều hơn vì có quá nhiều biến tướng, vấn đề xảy ra. Không chỉ phải tư vấn cho nhà đầu tư những giải pháp trong thời điểm thị trường trầm lắng mà còn phải đưa ra những giải pháp để bảo toàn và vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.
Ví dụ như vấn đề cắt giảm chi phí, nhân sự khi doanh thu chưa có, hay toàn bộ chiến dịch marketing dự án cũng phải dừng lại vì bây giờ chưa phải thời điểm. Giai đoạn này sẽ cắt giảm các chi phí không thiết yếu và tập trung nguồn lực khi thị trường có tín hiệu tích cực sẽ bắt đầu đẩy mạnh các hoạt động bán hàng và quảng cáo.
Chúng tôi dự báo đến cuối năm 2023, thị trường sẽ có những tín hiệu tích cực. Chúng tôi cũng khuyến nghị một số nhà đầu tư chuyển hướng sang các lĩnh vực khác như năng lượng, bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp hay bất động sản tầm trung – những thị trường còn rất nhiều tiềm năng. Còn đối với BĐS cao cấp và siêu cao cấp hiện nay rất khó bán.
Doanh nghiệp địa ốc chuyển hướng sang nhà ở xã hội
Về câu chuyện phát triển nhà ở xã hội, thời gian qua đã có chính sách ưu đãi nhưng chủ đầu tư vẫn chưa mặn mà vì lợi nhuận thấp. Trong lúc khó khăn, cần dòng tiền như hiện nay, việc chuyển hướng sang tập trung phát triển nhà ở xã hội phải chăng là bước đi mâu thuẫn với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận cao của doanh nghiệp địa ốc?
Nhìn lại thị trường, sau dịch Covid bùng phát, làn sóng bất động sản bùng nổ ở tất cả các phân khúc nhưng tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp trở lên. Sức mua của người dân mở rộng sau một thời gian bị dồn nén. Vì vậy, có những căn hộ trị giá hàng trăm tỷ đồng vẫn thanh khoản tốt.
Nhưng đến nay, tình hình đã thay đổi, thị trường trầm lắng. Đây là thời điểm để các doanh nghiệp nhìn lại. Trong thời điểm khó khăn như vậy, lãi ít cũng là lãi. Lợi nhuận tốt hơn là không có lợi nhuận.
Chủ đầu tư giai đoạn này phải xác định, họ xây NƠXH để có dòng tiền duy trì bộ máy nhân sự, trong khi hầu hết các phân khúc khác đều kinh doanh rất chậm, khó mang lại nguồn thu.
Trong thời điểm khó khăn như vậy, lãi ít cũng là lãi. Lợi nhuận tốt hơn là không có lợi nhuận.
“Trong lúc khó khăn, lãi ít cũng là lãi. Có lãi còn hơn không có lãi”.
Những năm gần đây, các dự án chung cư Hà Nội “mọc lên” nhiều nhưng phần lớn tập trung vào phân khúc thương mại. Như vậy, quỹ đất ở trung tâm hoặc liền kề trung tâm để phát triển nhà ở xã hội bị thu hẹp rất nhiều. Nhưng nếu xây NƠXH ở khu vực ngoại thành, quá xa lại dễ rơi vào cảnh “thiếu thốn”, không có người ở. Bạn nghĩ gì về điều này?
Về nguyên tắc, các tỉnh đều dành quỹ đất để xây dựng NƠXH. Thứ hai, tại các dự án lớn cũng phải bố trí quỹ đất cho NƠXH. Do lợi nhuận thực hiện dự án nhà ở xã hội không lớn nên thời gian qua, các chủ đầu tư tập trung phát triển nhà ở thương mại, căn hộ cao cấp để thu lợi nhuận cao hơn. Như hiện nay, với những dự án chưa xây dựng NƠXH, chủ đầu tư sẽ phải hoàn trả để thực hiện theo quy định trên quỹ đất hiện có.
Thực tế, giá nhà ở xã hội thời điểm hiện tại không hề rẻ, trên 20 triệu đồng/m2. Với giá nguyên vật liệu và nhân công đội lên, liệu giá nhà ở xã hội có tiếp tục tăng và người mua nhà sẽ khó tiếp cận?
Khi triển khai NƠXH, chủ đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi như tiền sử dụng đất, thuế đất… Nhưng với việc giá nguyên vật liệu tăng, nhân công tăng thì giá bán NƠXH sẽ không thể rẻ như các dự án nhà ở khác. nhiều năm trước, nhưng ở một mức độ nào đó, mức giá này vẫn thấp hơn giá căn hộ thương mại. Rõ ràng, trên một thị trường phải có sản phẩm giá rẻ, tầm trung và cao cấp để phục vụ nhiều đối tượng khác nhau. Việc ra đời nhà ở xã hội chắc chắn sẽ tiếp cận nhóm thu nhập thấp.
Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ được cải thiện vào năm 2023
Cơn sốt đất 2023 khó xảy ra
Theo ông dự báo, sốt đất có xảy ra vào năm 2023? Và khi nào thì thị trường phục hồi?
Gần đây, cơn sốt đất nền được nhắc đến nhiều nhất. Một số nhà đầu tư cá nhân mua những lô đất lớn rồi phân lô, tách sổ. Tuy nhiên, sự hình thành của các sản phẩm này không đi cùng với tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số. Nó không đáp ứng nhu cầu thực tế mà chỉ phục vụ cho mục đích đầu cơ. Đó là, các nhà đầu tư mua và bán chênh lệch giá. Nguồn cung loại này rất nhiều. Và cho đến thời điểm hiện tại, nguồn cung này đang dư thừa.
Vì vậy, tôi cho rằng, năm 2023, người mua sẽ có cái nhìn thực tế hơn về giá trị của bất động sản. Cơn sốt đất sẽ không diễn ra như trước. Và năm 2023 khó xảy ra sốt đất, nhất là khi thị trường trầm lắng.
Thị trường bất động sản hiện đang ở giai đoạn trầm lắng, không bị đóng băng do giao dịch vẫn còn dù có sụt giảm so với trước. Do đó, thị trường sẽ sớm phục hồi nhanh chóng. Tín hiệu này nếu trong trường hợp lạc quan sẽ xuất hiện từ quý III/2023 nếu trong trường hợp lạc quan, nhưng có thể từ từ quý IV/2023.
Anh ta Ông đánh giá thế nào về diễn biến của các phân khúc BĐS trong năm 2023?
Đất nền chắc chắn sẽ gặp khó khăn về thanh khoản. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng tiếp tục trầm lắng. Thời gian qua, một số doanh nghiệp địa ốc đang phát triển nhiều dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn đang phải đối mặt với vấn đề phát hành trái phiếu và khó khăn về dòng tiền. Ngoài ra, do ảnh hưởng của dịch bệnh, du lịch chưa mở cửa hoàn toàn, khách quốc tế đến Việt Nam với số lượng chưa quay trở lại thời điểm trước dịch.
Đối với bất động sản thương mại, những dự án đáp ứng nhu cầu thực tế, nằm ở khu vực trung tâm, hoặc gần trung tâm thành phố, pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín vẫn sẽ xuống tiền. thu hút người mua. Đặc biệt, bất động sản giá dưới 10 tỷ đồng sẽ dễ có thanh khoản. Nhưng để “sốt xình xịch” thì chắc khó lắm.
Liệu Đây có phải là thời điểm tốt cho những người giàu có?
Năm 2023 là thời điểm hợp lý để nhà đầu tư xuống tiền mua BĐS. Vì họ sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn, cơ hội đàm phán tốt hơn. Hiện chủ đầu tư đang trong quá trình chiết khấu, chiết khấu. Những người có tiền mặt sẽ có quyền đàm phán.
– Cám ơn vì những chia sẻ của bạn!
Link nguồn: https://cafef.vn/ceo-doanh-nghiep-dia-oc-trong-nam-2023-nha-dau-tu-co-tien-se-co-quyen-dam-phan-mua-bat-dong-san-gia-tot-20230126160952047.chn
