Theo báo cáo quý III/2022 của JLL, tại miền Bắc, thị trường đất nền khu công nghiệp không ghi nhận thêm nguồn cung mới nào trong quý III. Trong khi đó, sau 2 quý liên tiếp không có nguồn cung mới, thị trường nhà xưởng xây sẵn ghi nhận 37.364 m2 đất thuộc 3 dự án mới bao gồm KTG Yên Phong 2C – Giai đoạn 1 (13.600 m2) tại Khu công nghiệp. Yên Phong 2C, Bắc Ninh, U&Me Nam Cầu Kiền (7.980 m2) tại KCN Nam Cầu Kiền, Hải Phòng và Yên Mỹ II (15.784 m2) tại KCN Yên Mỹ II – giai đoạn 1, Hưng Yên.
Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục dẫn đầu nguồn cung tương lai nhờ sở hữu quỹ đất cho thuê lớn nhất. Trong quý IV năm 2022, Khu công nghiệp Tiến Thành tại Hải Phòng dự kiến sẽ gia nhập thị trường dưới danh mục dự án được quy hoạch sẵn. KCN Gia Bình II, Bắc Ninh cũng chuẩn bị khởi công hạ tầng để thu hút đầu tư.
Tại phía Nam, nguồn cung đất nền khu công nghiệp không thay đổi so với quý trước. Bình Dương và Đồng Nai vẫn dẫn đầu về nguồn cung, lần lượt chiếm 27% và 25% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Trong khi đó, thị trường nhà xưởng xây sẵn có nguồn cung tăng đáng kể, đạt 511.000 m2 trong quý III, chủ yếu từ Đồng Nai và TP.HCM. Dự án nhà xưởng xây sẵn do BWID phát triển là dự án đóng góp lớn nhất vào nguồn cung mới trong quý này, với 332.634 m2 tổng diện tích cho thuê, đều ở Đồng Nai, với tên gọi BWID Dầu Giây và BWID Nhơn. Trạch 2 Lộc Khang 1 và 2.
Đáng chú ý là dự án nhà xưởng xây sẵn 2 tầng BWID Nhơn Trạch 2 Lộc Khang 1 và 2 với mô hình hỗn hợp có thể chuyển đổi công năng vừa làm nhà xưởng vừa làm kho.
Trong 12 tháng tới, nguồn cung mới tại thị trường khu công nghiệp sẽ khá trầm lắng trong khi thị trường nhà xưởng xây sẵn sẽ sôi động hơn với nguồn cung mới đáng kể, ước tính khoảng 1 triệu m2, dự kiến sẽ gia nhập thị trường. .
Bên cạnh nguồn cung dồi dào, tỷ lệ lấp đầy của BĐS công nghiệp cũng tiếp tục duy trì ở mức cao. Tại phía Bắc, thị trường đất nền khu công nghiệp Bắc Ninh vẫn nằm trong top các tỉnh có tỷ lệ hấp thụ thuần cao nhất khu vực nhờ lợi thế về vị trí, hạ tầng kết nối và mức độ phát triển công nghiệp. họ.
Động lực lớn nhất của nguồn cầu tại đây là tổ hợp Samsung, LG Displays và chuỗi cung ứng nên nguồn cầu phát triển thị trường đất nền khu công nghiệp tại Bắc Ninh chủ yếu đến từ các doanh nghiệp điện tử.
Thị trường nhà xưởng xây sẵn quý III/2022 ghi nhận một số giao dịch mới. Hưng Yên đạt tỷ lệ hấp thụ thực cao nhất với 18.784 m2, Bắc Ninh đạt 15.480 m2. Trong khi đó, Hải Phòng, Hải Dương và Hà Nội chỉ ghi nhận mức hấp thụ ròng khiêm tốn do nguồn cung hạn chế.
Tại khu Nam, nhu cầu BĐS công nghiệp cũng duy trì đà tăng mạnh. Tỷ lệ lấp đầy của thị trường khu công nghiệp phía Nam trong quý III/2022 tăng nhẹ 1,3% so với quý trước, đạt 85,2% nhờ tỷ lệ hấp thụ thuần mạnh mẽ của nguồn cung mới tung ra thị trường trong nửa đầu năm 2022.
Trong khi Long An thu hút nhiều sự chú ý trong quý trước thì Đồng Nai được xem là điểm đến hấp dẫn nhất trong quý với hơn 200 ha đất công nghiệp được hấp thụ. Về thị trường nhà xưởng xây sẵn, gần 229.000m2 được hấp thụ mới tại khu vực phía Nam, chủ yếu từ dự án Lập Thành Blue Ocean Park 3 tại TP.HCM. Nhà máy này là dự án quy mô 5 tầng, tọa lạc tại vị trí đắc địa trong Khu công nghệ cao Sài Gòn nên tỷ lệ hấp thụ tốt.
Đáng chú ý, sau một thời gian tăng trưởng nhanh, giá thuê vẫn ổn định với mức tăng rất nhẹ ở cả thị trường đất nền khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn. Giá thuê mới đất KCN trong quý tăng chậm hơn so với cùng kỳ trước, đạt 110 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng nhẹ 0,1% so với quý trước và tăng 3,7% so với cùng kỳ. Giai đoạn. kỳ năm trước. Trong khi đó, giá chào bán trung bình của thị trường nhà xưởng xây sẵn ở mức 4,77 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 1,5% theo quý và 3,7% theo năm.
Trong quý III/2022, giá đất KCN khu Nam cũng không đổi so với quý trước ở mức 125 USD/m2/chu kỳ thuê nhưng tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình tại thị trường nhà xưởng xây sẵn phía Nam tăng nhẹ nhờ giá thuê cao hơn từ nguồn cung mới chất lượng cao. Theo đó, giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt mức cao mới 4,85 USD/m2/tháng, tăng 1% theo quý và 5,9% theo năm.
Xu hướng tăng giá thuê nhà xưởng tiền chế đặc biệt rõ ràng tại thị trường Long An, nơi giá thuê đã tăng lên 4,35 USD/m2/tháng, cao hơn 0,23% so với quý trước do giá chào thuê tăng. cao hơn so với mặt bằng chung tại các dự án trong KCN Long Hậu 3 là 6 USD/m2/tháng.
Theo dự báo của JLL Việt Nam, trong thời gian tới, thị trường nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục sôi động với ước tính khoảng 400.000 m2 sàn sẽ được bổ sung trong 12 tháng tới. Các dự án này hứa hẹn sẽ bổ sung đáng kể nguồn cung hạn chế hiện tại của thị trường khi nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn từ các nhà sản xuất tiếp tục gia tăng.
Tuy nhiên, giá thuê mới của nhà xưởng xây sẵn dự kiến sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong quý IV do nguồn cung hạn chế. Tốc độ tăng trưởng được dự báo ổn định trong năm 2023 do lượng lớn nguồn cung mới gia nhập thị trường.
Tương tự, giá đất tại khu công nghiệp phía Nam được dự báo sẽ tăng chậm hơn do các dự án tại các tỉnh loại 1 hạn chế trong khi các dự án mới tại loại 2 được định vị với mức giá hợp lý hơn. . Các dự án nhà xưởng xây sẵn mới nhiều khả năng sẽ nằm xa trung tâm hơn với sự tập trung nhiều hơn vào việc phát triển các cơ sở hỗn hợp có thể chuyển đổi giữa nhà xưởng và nhà kho để linh hoạt theo nhu cầu.
Giá thuê nhà xưởng tiền chế dự kiến sẽ ổn định hoặc tăng nhẹ, tùy thuộc vào tình hình hoạt động của các dự án mới ở những vị trí kém hấp dẫn hơn trong bối cảnh nguồn cung vào thị trường tăng mạnh.
Link nguồn: https://cafef.vn/mot-phan-khuc-bat-dong-san-van-dang-tang-gia-20221118170002246.chn
