Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ tăng lãi suất đã khiến thị trường nhà ở nước này “căng như dây đàn”. Một số chỉ báo cho thấy những gì đang diễn ra giống như năm 2007-2009, ảnh hưởng đến người mua nhà, chủ sở hữu nhà, nhà xây dựng và các ngành liên quan đến bất động sản khác. .
Đối với Fed, diễn biến này chỉ là kết quả tất yếu. Thị trường bất động sản ảm đạm có thể giúp hoạt động kinh tế hạ nhiệt và lạm phát giảm bớt trong năm tới – điều mà ngân hàng trung ương mong muốn.
Lãi suất cao trở thành cú sốc tồi tệ nhất của ngành bất động sản
Đại dịch bùng phát tại Mỹ vào tháng 3/2020 khiến nhiều người phải làm việc tại nhà, họ muốn cải thiện không gian sống, từ đó đẩy nhu cầu về nhà ở tăng cao. Cùng với đó, Fed hạ lãi suất xuống gần bằng không.
Trong quá trình phục hồi, tăng trưởng việc làm đã thay đổi thành phần hộ gia đình, vì những người trẻ tuổi thích sống một mình hơn là có bạn cùng phòng hoặc bố mẹ. Do đó, hoạt động xây dựng nhà ở đã tăng vọt. Chỉ số giá nhà quốc gia Case-Shiller của S&P CoreLogic tăng 45% từ tháng 1 năm 2020 đến tháng 6 năm 2022. Ngoài ra, giá thuê nhà cũng tăng mạnh.
Lo ngại về sự dai dẳng của lạm phát, Fed đã đảo ngược hướng đi vào năm 2022 với bảy lần tăng lãi suất lên khoảng 4,25-4,5%. Theo đó, khoản thế chấp có lãi suất cố định trung bình trong 30 năm đã tăng từ 4% trong tháng 3 lên 7% vào mùa thu vừa qua. Gần đây, lãi suất cho khoản thế chấp này đã giảm trở lại ở mức 6,3%. Ngoài ra, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cho một ngôi nhà có giá trung bình ở Mỹ đã tăng 43% trong tháng 11 kể từ đầu năm.
Thông thường, lạm phát được kiểm soát bởi lãi suất cao khi các hoạt động chi tiêu, tuyển dụng và đầu tư bị hạn chế. Lĩnh vực bất động sản thường bị ảnh hưởng đầu tiên, nhưng tỷ lệ thế chấp tăng nhanh trong năm nay đã khiến nhiều người tham gia thị trường lâu năm choáng váng.
Lou Barners, nhân viên ngân hàng thế chấp ở Boudler, Colorado, người đã làm việc trong ngành cho vay từ năm 1978, cho biết: “Đây là cú sốc lãi suất tồi tệ nhất mà tôi từng thấy. Tác động của việc này vẫn chưa kết thúc, ông cảnh báo.
Người mua nhà ở Mỹ do dự trước quyết định, trong khi người bán muốn “dàn xếp” nhanh chóng. Doanh số bán nhà hiện tại đã giảm trong tháng 11 và giảm tháng thứ 10 liên tiếp. Các nhà kinh tế tại Fannie Mae và Goldman Sachs dự báo doanh số bán nhà có sẵn sẽ giảm xuống dưới 4 triệu vào năm 2023, thấp hơn so với khi bong bóng bất động sản bùng nổ vào năm 2006-2011.
Tăng trưởng giá thuê cũng giảm tốc do sự bùng nổ hoạt động hình thành hộ gia đình trong hai năm qua dường như đã kết thúc và nguồn cung căn hộ mới đạt mức cao nhất trong 40 năm.
Nhu cầu nhà ở có thể tăng lên do dân số cao hơn hoặc có thêm hộ gia đình mới. Thomas Lawler, chuyên gia kinh tế độc lập ở Leesburg (Virginia) cho biết, theo số liệu của Cục điều tra dân số Mỹ (CB), tỷ lệ hộ gia đình chỉ có một người đã tăng lên sau đại dịch và điều này có thể phản ánh sự thay đổi trái ngược với xu hướng. của sự gia tăng dân số.
Thông thường, nhu cầu thuê nhà tăng vào cuối mùa xuân, khi sinh viên đại học tốt nghiệp, nhưng điều đó đã không xảy ra trong năm nay, theo Jay Parsons, chuyên gia kinh tế nhà ở tại RealPage. Ông nói: “Chúng tôi chưa bao giờ thấy bất cứ điều gì giống như vậy. Đó là khi tăng trưởng việc làm rất mạnh nhưng nhu cầu đối với bất kỳ loại nhà ở nào lại rất thấp.” Nhu cầu do đại dịch gây ra đã “kéo xuống” nhiều như nhu cầu trong tương lai, ông nói.
Doanh số bán hàng và cho thuê đã chậm lại
Vào tháng 11, giá nhà ở dành cho một gia đình bắt đầu chạm mức thấp nhất kể từ những tháng đầu của đại dịch, do chi phí vay cao hơn làm giảm đầu tư vào căn hộ mới. Ric Campo, giám đốc điều hành của Camden Property Trust, công ty sở hữu 58.000 căn hộ ở Houston, cho biết: “Bất kỳ ai trong lĩnh vực kinh doanh phát triển khu dân cư, dù là để bán hay cho thuê, đều đang bị đình trệ.”
Thị trường bất động sản trì trệ cũng có thể làm giảm nhu cầu đối với các thiết bị gia dụng, cải tạo và dịch vụ di chuyển, trong số các doanh nghiệp khác.
Dan Neufeld – điều hành công ty nội thất ngoài trời Mt. Diablo Landscaping ở Alexandria (Virginia) cùng với cha mình, cho biết điện thoại của ông đã ngừng đổ chuông vào tháng 6. “Sau đó chúng tôi nhìn nhau và không hiểu chuyện gì đang xảy ra”.
Ông cho biết sự bùng nổ nhu cầu xây dựng hiên ngoài trời mà công ty được hưởng lợi trong thời kỳ bong bóng Covid đã giúp thúc đẩy doanh số bán hàng và cho rằng lợi thế sẽ kéo dài trong những năm tới. Tuy nhiên, ông nói rằng bây giờ không ai muốn cải tạo nhà của họ với giá 20.000 USD hay 30.000 USD nữa.
Tất cả những yếu tố này đều tác động mạnh đến lạm phát. Lạm phát ban đầu được thúc đẩy bởi giá cả của hàng hóa như ô tô và đồ nội thất. Xung đột Nga-Ukraine cũng đẩy giá lương thực, năng lượng và nhiều mặt hàng khác tăng cao.
Nhà ở cũng là một “cú hích” khác, khi giá thuê và giá nhà tăng chóng mặt, nhưng chỉ chiếm 1/3 CPI và 1/6 PCE. Cho rằng giá nhà hiện đang giảm và giá thuê tăng chậm hơn nhiều, tỷ lệ của hạng mục này trong sự gia tăng lạm phát có thể sẽ giảm trong năm tới. Đó là một lý do khiến các quan chức Fed dự đoán lạm phát sẽ giảm xuống 3,1% vào cuối năm tới từ mức khoảng 6% hiện nay.
Điều gì khiến Fed lo lắng?
Nhưng các quan chức Fed không chắc liệu xu hướng này có giúp đưa lạm phát xuống mục tiêu 2% hay không. Họ lo lắng rằng thu nhập tăng vẫn có thể giúp người tiêu dùng chi tiêu mạnh tay, do đó doanh nghiệp vẫn có thể bán sản phẩm với giá cao hơn.
Campo cũng có mối quan tâm tương tự. Trong khi giá cổ phiếu của Camden Property Trust giảm 37% trong năm nay, công ty vẫn đang trải qua một trong những năm tốt nhất từ trước đến nay và nhân viên của ông có khả năng nhận được mức lương cao hơn. .
“Ngay bây giờ, áp lực đang gia tăng,” anh nói. Chúng ta sẽ phải tăng lương quyết liệt hơn, trước sức ép lớn từ các doanh nghiệp đã tăng lương trên mức bình thường là 3%. Vậy câu hỏi đặt ra là mức tăng 5,6,7% thì sao?”
Tham khảo WSJ
Link nguồn: https://cafef.vn/mot-linh-vuc-roi-vao-vung-tri-tre-bong-tro-thanh-su-nhe-nhom-cua-fed-20221227142339512.chn
