Thị trường “cầu vượt cung”
Tại các quận trung tâm (CBD) của Hà Nội và TP.HCM, nơi đặt trụ sở của hầu hết các tập đoàn đa quốc gia, các tòa nhà cao tầng chen chúc nhau. Tuy nhiên, những gì đang diễn ra trên thị trường văn phòng Việt Nam lại là một vấn đề đáng lo ngại: Tình trạng thiếu hụt diện tích văn phòng chất lượng cao kéo dài.
Theo ông David Jackson, 35 năm kể từ khi giấy phép dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đầu tiên được cấp cho một dự án tại Bà Rịa – Vũng Tàu năm 1988, đến nay, Việt Nam có hơn 38.000 dự án FDI. Thực tế, Việt Nam là một trong những bài học thành công về thu hút FDI trong khu vực, dòng vốn ngoại đã thúc đẩy lĩnh vực bất động sản văn phòng phát triển mạnh trong vài thập kỷ qua. Khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài coi Việt Nam là một trong những địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng của họ thì Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG) đang trở thành một yếu tố quan trọng trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng của họ. Trong quá trình ra quyết định của họ, tình trạng thiếu các tòa nhà văn phòng được chứng nhận xanh, chất lượng cao hiện nay có thể còn trở nên nghiêm trọng hơn.
Quy mô thị trường văn phòng Việt Nam nhỏ hơn so với các nước trong khu vực. Lấy ví dụ Thành phố Hồ Chí Minh – trung tâm kinh tế trọng điểm và thị trường văn phòng lớn nhất cả nước. Quy mô thị trường văn phòng ở đây chỉ bằng khoảng 1/3 thị trường Bangkok và Jakarta và 1/4 thị trường Manila. Tuy nhiên, mật độ nhân viên văn phòng ở TP.HCM cao gấp 3 lần Bangkok, Manila, Jakarta và gấp 2 lần Singapore.
Theo người này, bất động sản văn phòng Việt Nam từ lâu đã là phân khúc có cầu vượt quá cung. Khi nguồn cung khan hiếm, lợi thế đàm phán thuộc về chủ nhà. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại TP.HCM cao gấp 2-3 lần so với Bangkok, Jakarta và Manila. Trong thế giới văn phòng hậu đại dịch, khi các mô hình làm việc kết hợp và từ xa ngày càng phổ biến thì những phương pháp này chỉ được một số ít nhà tuyển dụng tại Việt Nam áp dụng.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam
“Văn hóa làm việc ở đây rất khác biệt. Người Việt Nam thích hợp tác trực tiếp, đào tạo tại chỗ và môi trường làm việc gắn kết. Đây là lý do khiến nhu cầu về văn phòng vật lý chiếm ưu thế trên thị trường, không chỉ hiện tại mà còn trong nhiều năm tới”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết.
Trong khi phân khúc văn phòng tại các thị trường lớn quốc tế đang lao đao do công suất thuê giảm thì hầu hết các tòa nhà văn phòng hạng A tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85% theo quý, tính từ đầu năm 2023. Tỷ lệ trống ở mức trên 85% theo quý. thậm chí còn thấp hơn 5% tại một số tòa nhà được chứng nhận LEED ở khu vực trung tâm thành phố. HCM (Nhà Đức TP.HCM, Tháp Hữu nghị…).
Tuy nhiên, đại diện Avison Young cho rằng, tình trạng thiếu nguồn cung văn phòng xanh tại Việt Nam không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Điều đó có nghĩa, một mặt, người thuê nhà sẽ tiếp tục chịu áp lực về giá. Mặt khác, các doanh nghiệp vẫn sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm mặt bằng vừa đáp ứng các tiêu chí bền vững, vừa giúp họ đáp ứng các yêu cầu ngày càng tăng của nhân viên về sức khỏe và phúc lợi tại nơi làm việc.
Khách thuê ngày càng đòi hỏi cao
Chia sẻ thêm, ông David cho rằng, để Việt Nam phát huy lợi thế và cạnh tranh trong cuộc đua thu hút vốn ngoại chất lượng cao, cần một sức sống mới cho bất động sản thương mại, trong đó có phân khúc bất động sản thương mại. văn phòng.
Xem xét thị trường TP.HCM, hầu hết các giao dịch văn phòng trong quý 3/2023 đều xuất phát từ nhu cầu di dời, tiếp theo là gia hạn thuê. Di dời văn phòng chiếm 50% tổng giao dịch trong quý, trong đó một số doanh nghiệp chuyển từ tòa nhà hạng B sang tòa nhà hạng A, một số khác chuyển đến Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nơi có hai tòa nhà văn phòng hạng B. Một mới được khai trương – The Hallmark và METT.
Hiện nay, khách thuê ngày càng chú trọng vào những dự án chất lượng cao, không gian sáng tạo và dịch vụ vận hành tốt nhằm nâng cao chất lượng môi trường làm việc và đáp ứng tiêu chí bền vững. Ở góc độ thị trường, những động thái như cung cấp gói ưu đãi mới hay thậm chí đưa điều khoản phạt vào hợp đồng nếu nhà đầu tư không đáp ứng yêu cầu ESG của khách thuê có thể xuất hiện trong thời gian tới. . Trên thực tế, các điều khoản cho thuê đang dần trở nên linh hoạt hơn như gia hạn thời gian hoàn thiện văn phòng, bổ sung các điều kiện ưu đãi để giữ chân khách thuê…
Tại Việt Nam, nguồn cung văn phòng mới tại các thành phố trọng điểm đang tăng dù tốc độ vẫn chậm hơn dự kiến. Điều này, ở một khía cạnh nào đó, giúp duy trì lợi thế cho nhà đầu tư, nhưng áp lực cạnh tranh cũng ngày càng gia tăng. Công nghệ mới và sự phổ biến của các loại vật liệu xây dựng hiện đại đang góp phần “xanh hóa” các dự án văn phòng hạng A mới. Giờ đây, các đơn vị quản lý văn phòng hướng tới chất lượng dịch vụ nhằm nâng cao trải nghiệm làm việc cho cộng đồng bên trong tòa nhà đó. Mối quan hệ giữa nhà đầu tư và khách thuê văn phòng đã thay đổi.
“Khi chúng ta xem hoạt động bất động sản là một loại hình dịch vụ và đặt con người làm trung tâm, chúng ta có thể xác định được nhu cầu, mong muốn của người sử dụng trực tiếp để thay đổi, áp dụng các phương thức vận hành mới, từ đó đáp ứng tốt hơn yêu cầu, mong đợi của họ. Điều này không không chỉ giúp tăng doanh thu, tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất tài sản của chủ đầu tư mà còn tạo ra giá trị thực tế về kinh tế, xã hội và môi trường cho cộng đồng nói chung”, ông David Jackson nhận xét.
Đã qua rồi cái thời việc định giá bất động sản văn phòng chỉ dựa trên các chỉ số về nhu cầu thuê, mức độ lấp đầy và giá cho thuê. Văn phòng có thể tạo ra nhiều giá trị tài chính hơn cho người thuê và người cho thuê, tất cả đều dựa trên chiến lược phát triển và vận hành. Nếu xác định chiến lược đúng đắn và tối ưu hóa quy trình vận hành, bất động sản văn phòng là khoản đầu tư mang lại nguồn thu nhập hấp dẫn và lợi ích lâu dài.
Link nguồn: https://cafef.vn/mot-loai-hinh-bat-dong-san-cau-dang-vuot-cung-mieng-banh-moi-cho-nha-dau-tu-188231122105449915.chn
