Lạm phát và lãi suất cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh toán của các khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Vì vậy, khi đứng trước áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán BĐS với giá thấp hơn dự kiến, bán lỗ để thu hồi vốn.
Tình trạng này đang có xu hướng tăng mạnh và lan rộng ra hầu hết các phân khúc bất động sản. Đặc biệt là trên thị trường thứ cấp.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, thanh khoản BĐS yếu khiến tồn kho BĐS liên tục tăng. Đến cuối năm 2022, tổng giá trị hàng tồn kho của một số doanh nghiệp BĐS lớn niêm yết trên sàn chứng khoán tăng nhanh, đạt gần 272.210 tỷ đồng, tăng 26,4% so với cuối năm 2021.
Con số này liên tục tăng kể từ năm 2019 khi đạt 223.474 tỷ đồng (tăng 38% so với năm 2018) cho đến nay. Trong đó, lượng BĐS tồn kho chủ yếu ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư… được đầu tư xây dựng ở những vị trí xa trung tâm, thiếu đồng bộ. hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, thanh tra, kiểm tra dự án/chủ đầu tư, siết chặt quản lý cấp phép, lãi suất vay cao thời gian qua đã tạo áp lực lên quyết định mở bán sản phẩm ra thị trường. chủ đầu tư. Với thực trạng nhu cầu thị trường sụt giảm, liên tục chạm đáy như hiện nay, lượng hàng tồn kho BĐS được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng và khó có đột biến trong ngắn hạn.
Trên mặt bằng giá thứ cấp, thị trường liên tục ghi nhận sự giảm giá ở các phân khúc.
Cụ thể, giai đoạn từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường nhà phố, biệt thự tại TP.HCM liên tục tăng mạnh sau mỗi đợt mở bán do chi phí đầu vào tăng cao. Trong khi đó, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp đang giảm mạnh và chưa có dấu hiệu dừng lại do khách hàng ngùn ngụt với nguồn vốn bị siết tín dụng.
Nếu như giai đoạn 2020 – 2022, thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng giá bình quân 10% – 12%/năm thì từ giữa quý II/2022 đến nay, giá tài sản được nhà đầu tư mua bán trên thị trường thứ cấp thị trường đang kéo dài xu hướng giảm, mức giảm bình quân khoảng 15% so với cùng kỳ (tháng 2/2022). Đặc biệt, so với những tháng cuối năm 2022 (tháng 11/2022), giá bán thứ cấp tháng 2/2023 giảm trung bình 17%. Trong đó, các dự án đã bàn giao và đi vào hoạt động có mức giảm thấp nhất từ 4% – 9%, riêng các dự án chưa bàn giao và đang đóng tiền theo tiến độ ghi nhận mức giảm khá cao từ 10%. . – 24% và phổ biến từ 14% – 17%.
Tại Đồng Nai, giá thứ cấp nhà phố, biệt thự cũng ghi nhận mức giảm mạnh. Mức giảm trung bình từ 3% – 7% so với cuối năm 2022. Cá biệt, có dự án ghi nhận mức giảm cao nhất lên tới 32%/căn, tương đương 400 triệu – 5 tỷ đồng/căn. Nguyên nhân lớn nhất dẫn đến làn sóng cắt lỗ, giảm giá này là do khách hàng gặp nhiều khó khăn về gánh nặng lãi vay, dự án dừng triển khai vì vướng pháp lý.
Ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, thanh khoản sụt giảm mạnh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhiều chủ đầu tư có dấu hiệu bán tháo, cắt lỗ. Lực cầu liên tục ghi nhận sự sụt giảm, thị trường gần như có dấu hiệu “ngủ đông”.
Có thể thấy, giai đoạn từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường BĐS có nhiều biến động, tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn cùng với dòng vốn BĐS bị tắc nghẽn. Trong 2 tháng đầu năm 2023, nhu cầu chung của thị trường giảm đáng kể – chỉ khoảng 2% so với cùng kỳ và chỉ khoảng 5% so với những tháng cuối năm 2022. Bên cạnh đó, số lượng quảng cáo và tìm kiếm. cũng giảm mạnh hơn 50% so với cùng kỳ và khoảng 30% so với tháng 12/2022. Xu hướng sụt giảm thanh khoản chưa có dấu hiệu dừng lại, tình trạng “ngủ đông” lan rộng trên diện rộng khi nguồn vốn BĐS chưa có. đã được giải tỏa, pháp lý chưa được xóa bỏ.
Riêng 2 tháng đầu năm 2023, theo báo cáo của Tập đoàn DKRA, thị trường BĐS nhà ở TP.HCM và các vùng lân cận tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến trầm lắng.
Cụ thể, phân khúc đất nền, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ giảm hơn 90% so với cùng kỳ năm ngoái.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới chỉ bằng 44% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu tập trung tại thị trường TP.HCM. Dòng sản phẩm căn hộ dưới 2 tỷ đồng thu hút sự quan tâm của người mua.
Phân khúc nhà phố, biệt thự, thị trường chứng kiến sự sụt giảm cả về nguồn cung, lượng tiêu thụ và thanh khoản.
Bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án ở hầu hết các phân khúc gần như ngừng bán khi nguồn cầu giảm mạnh.
Theo các chuyên gia, việc huy động vốn, trái phiếu bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất vốn vay cao, chủ đầu tư liên tục “đói tiền” trong quá trình triển khai, dẫn đến dự án chậm tiến độ vì thiếu vốn là những yếu tố gây ra. thanh khoản thị trường giảm mạnh và chưa có tín hiệu hồi phục trong ngắn và trung hạn. Tình trạng chủ đầu tư giảm giá bán hàng để giải quyết khó khăn tài chính hay tái cơ cấu dòng tiền tăng mạnh sau Tết. Trước áp lực kiểm soát tín dụng cũng như mặt bằng lãi suất cao như hiện nay, đà giảm của thị trường thứ cấp được dự báo sẽ tiếp tục kéo dài đến cuối năm nay.
Link nguồn: https://cafef.vn/lan-song-cat-lo-thu-cap-tang-manh-o-cac-phan-khuc-20230311122919739.chn
