Ông Nguyễn Quang Thuấn, Chủ tịch Tập đoàn Fiin cho biết, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có dư nợ tín dụng khoảng 435.000 tỷ đồng (bao gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, trả trước cho người mua nhà). và vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh) vào giữa năm 2022. Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế, với số dư tiền gửi khoảng 4 tỷ USD.
Do đó, vốn tín dụng ngân hàng hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là trái phiếu doanh nghiệp, trả trước của khách hàng và vốn vay dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh. Để đánh giá đúng tín dụng bất động sản, chúng ta cần có góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này.
Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam giảm mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. Ông Thuận cho rằng mức đòn bẩy tài chính nhìn chung dưới 0,5 lần là khá thấp, nhưng nhìn chung chất lượng tín dụng đang suy yếu.
Ngoài các yếu tố rủi ro pháp lý, nguồn tín dụng hạn chế, chi phí vốn tăng do môi trường lãi suất tăng, tiến độ mở bán và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm do cả tác động của Covid-19 là những điểm đáng được quan tâm. Điều đáng quan tâm là vòng quay hàng tồn kho bất động sản.
Hiện tại, vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng tồn trên thị trường hiện nay, phải mất 4 năm mới có thể hấp thụ hết với tốc độ bán và thanh khoản như thị trường hiện tại. Con số này có thể so sánh với thị trường Trung Quốc, cho thấy một rủi ro đáng lo ngại.
Ông Nguyễn Quang Thuấn, Chủ tịch Tập đoàn Fiin.
Tuy nhiên, ông Thuận cho rằng điểm tích cực là nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh thì con số này vẫn thấp hơn khoảng 1 lần, thấp hơn nhiều so với thị trường Trung Quốc. Mặt khác, lợi nhuận gộp của các nhà đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, là tiền đề quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” trước những tác động tiêu cực. hành động tiêu cực.
Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trái phiếu trước thời hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.
Ông Thuận cũng nêu quan điểm: “Để thị trường trái phiếu phát triển và tiếp tục là kênh huy động vốn hiệu quả, chúng ta có thể chấp nhận khẩu vị rủi ro nhất định, tức là sẵn sàng chấp nhận” vỡ nợ “. ngành ngân hàng, nợ xấu hiện nay là 1,5%, tổng nợ xấu theo công bố của NHNN là khoảng 6-7%, nên nếu trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu 1-3% cũng là bình thường.
Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu 15.000 – 30.000 tỷ đồng tôi cho là có thể chấp nhận được, điều quan trọng là phải đảm bảo rủi ro này không ảnh hưởng xấu đến người dân và xã hội. xã hội và nền kinh tế.
Trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng của ngân hàng đổ vào bất động sản bị hạn chế do room tín dụng và gần đây dòng vốn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng bị thắt chặt, ông Thuận cho rằng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên mở rộng kênh dẫn vốn từ khách hàng, đối tác .
Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng thông qua nỗ lực hoàn thiện thủ tục pháp lý, tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận tiền trả trước từ khách hàng. đối tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động).
Hơn nữa, trên thực tế, nhiều tổ chức tài chính, ngân hàng vẫn giải ngân tín dụng và mua trái phiếu doanh nghiệp. Thực tế, dư nợ cho vay của doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực bất động sản nhà ở vẫn tăng 25,1% trong 6 tháng đầu năm 2022. Ngoài ra, dư nợ trái phiếu của 27 ngân hàng thương mại vẫn tăng đáng kể, ở mức xấp xỉ. 23 nghìn tỷ trong 6 tháng 2022.
Trên kênh trái phiếu doanh nghiệp, dù sụt giảm nhưng trái phiếu bất động sản vẫn có quy mô phát hành đáng kể, đặc biệt là trái phiếu có chất lượng phù hợp với khẩu vị rủi ro của một số nhóm nhà đầu tư.
Để làm được điều này, hồ sơ minh bạch và năng lực tín dụng là điều cần thiết. Giám đốc điều hành Tập đoàn Fiin cho rằng, xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn là giải pháp căn cơ hướng tới chiến lược vốn tối ưu thay vì khi có nhu cầu mới huy động vốn. Một giải pháp thiết thực có thể kể đến là xếp hạng tín nhiệm.
Việc đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà cả các ngân hàng thương mại trong việc lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp với yêu cầu kiểm soát rủi ro tín dụng chặt chẽ. bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. Mặt khác, việc xếp hạng tín nhiệm còn giúp “đồng bộ hóa” thông tin về chất lượng tín dụng trái phiếu, tín dụng ngân hàng và từ đó hỗ trợ việc giám sát rủi ro vỡ nợ chéo của toàn thị trường tín dụng. đã chia sẻ
Chia sẻ về cách xếp hạng doanh nghiệp bất động sản, ông Thuận cho biết, yếu tố quan trọng nhất là quỹ đất sạch, dồi dào tại thành phố hoặc vị trí trung tâm, có mức độ đa dạng hóa sản phẩm tốt. nguồn cung và doanh thu, thương hiệu tốt, năng lực triển khai đã được chứng minh trong quá khứ…
Cuối cùng, các doanh nghiệp bất động sản có thể quảng bá kênh chào bán trái phiếu ra công chúng. Dự thảo Nghị định 153 đang được thực hiện theo hướng chuẩn hóa điều kiện phát hành, mục đích sử dụng vốn và cơ sở nhà đầu tư, nên việc chào bán trái phiếu ra công chúng là một lựa chọn quan trọng trong bối cảnh pháp lý. lý do hiện tại. Tuy nhiên, để chào bán thành công, doanh nghiệp cần tìm được đơn vị tư vấn uy tín, có khả năng phân phối đến đúng đối tượng và hỗ trợ soạn thảo hồ sơ phát hành chuyên nghiệp.
