Thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức từ nguồn cung hạn chế, cung cầu không cân đối, giá bán cao…
NGUỒN CUNG MỚI THẤP
Cụ thể, xét về nguồn cung mới, quý 4/2023 là thời điểm thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận con số thấp nhất trong 10 năm qua ở cả phân khúc thấp tầng và chung cư. Đặc biệt, với phân khúc căn hộ, báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, quý 4/2023, nguồn cung tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% so với cùng kỳ năm ngoái với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Nguồn cung mới trong quý chỉ ghi nhận 10.403 căn (Hạng B chiếm 84%).
Đối với phân khúc thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới sẽ đạt 272 căn, giảm 82% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới có 87 căn, trong đó có 58 căn từ các dự án mới tại Hà Đông và 29 căn từ các dự án hiện có tại Hoài Đức. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà phố là sản phẩm chủ lực với thị phần 44%.
Bên cạnh đó, mức giá phổ biến của cả 2 phân khúc đều ở mức cao. Căn hộ chung cư thường có giá từ 51-70 triệu đồng/m2, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Căn hộ trong tầm giá này chiếm 49% số lượng căn bán được, tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ 3% năm 2019. Căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ có 3% căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó, dù hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng tồn kho thấp tầng giá cao khiến giá sơ cấp tăng. Chẳng hạn, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý, lên 160 triệu đồng/m2 đất, chủ yếu do hàng giá rẻ tại Mê Linh được bán ra trong quý 3/2023. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên tới 194 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà phố cũng tăng 3% theo quý, lên 328 triệu đồng/m2 đất.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Phòng Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, nhận xét: “Sở dĩ phân khúc nhà ở tiếp tục tăng giá là do giá đất và chi phí xây dựng tăng cao”. , cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Ngoài ra, nguồn cung trên thị trường tiếp tục bị hạn chế, khiến giá bán sơ cấp bình quân toàn thị trường tăng cao.”
Theo người này, số lượng căn hộ bán được trong quý 4/2023 đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ là 46%. Phân khúc thấp tầng có lượng giao dịch thấp hơn. Số lượng giao dịch trong quý 4 năm 2023 giảm 37% theo quý và 67% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 9%, giảm 5 điểm phần trăm theo quý và 12 điểm phần trăm theo năm. Năm 2023 chỉ có 359 căn được bán ra, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số lượng giao dịch thấp tầng giảm 76% so với cùng kỳ năm ngoái và tỷ lệ hấp thụ năm 2023 đạt 36%, giảm 31 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. năm.
“Tỷ lệ hấp thụ không lớn vì người mua hiện tại vẫn còn lo ngại. Thực tế cho thấy, lượng căn hộ bán ra trong quý 4/2023 chủ yếu là những dự án được chủ đầu tư uy tín, pháp lý đảm bảo, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, dù được ngân hàng hỗ trợ lãi suất vay cho nhu cầu mua nhà ở thực nhưng người mua vẫn lo lắng về yếu tố pháp lý. Hơn nữa, ngân hàng cũng lo ngại chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với dự án về hoàn tất thủ tục vay vốn. Điều này vô hình trung ảnh hưởng đến quyết định của người mua và số lượng nhà bán được, đồng thời cũng lý giải một thực tế là dù lãi suất cho vay có giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ không cao”, bà Hằng nói.
CƠ HỘI CHO NGƯỜI CÓ NHU CẦU THỰC SỰ
Theo bà Hằng, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và giá sơ cấp cao, cơ hội cho người có nhu cầu nhà ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường này có ưu điểm là có thể mua được nhiều lựa chọn, giá cả phải chăng và đảm bảo về mặt pháp lý hơn. Chẳng hạn, giá biệt thự thứ cấp trên một mét vuông đất thấp hơn 7% so với giá sơ cấp trung bình, nhà phố thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp. thị trường là 40%.
Mặt khác, người mua nhà có thể mong đợi nguồn cung mới từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như Vành đai 3, 5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nhu cầu vào nội thành và khu vực trung tâm. Phát triển cơ sở hạ tầng tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.
Báo cáo của Savills cho rằng đây là điểm tích cực cho nguồn cung, khi các sản phẩm nhà ở khu vực ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận hứa hẹn sẽ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Theo đó, năm 2024, thị trường dự kiến sẽ đón thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm ở quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông. Hưng Yên và Bắc Ninh cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026. Đến năm 2026, phân khúc thấp tầng dự kiến sẽ có 14.000 căn hộ mới từ 37 dự án.
Đặc biệt, việc thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai cũng được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến thị trường. Chẳng hạn, quy định nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi sản phẩm được hình thành trong tương lai là một trong những nội dung củng cố niềm tin cho người mua. Vì vậy, có thể tin rằng trong năm 2024 – 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn, sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín, thực sự có năng lực. tài chính, từ đó làm cho thị trường trở nên cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm.
Cũng nhìn nhận về triển vọng thị trường thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận xét mặt bằng lãi suất tiếp tục ổn định trong khi yếu tố chính sách, pháp lý ngày càng gia tăng. ngày càng đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán, chắc chắn góp phần cải thiện niềm tin thị trường. Khôi phục niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản là nhiệm vụ quan trọng. Bởi niềm tin của người dân vẫn còn rất mong manh và bị đe dọa bởi một số bê bối gần đây.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/lai-suat-cho-vay-giam-nhung-ty-le-hap-thu-nha-o-khong-cao.htm
