Tiêu chuẩn quốc tế cho giá trị thị trường của đất
Chia sẻ tại tọa đàm: “Đâu là giải pháp xác định giá đất tiệm cận thị trường?” Báo Tiền Phong tổ chức, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trên thế giới, các nước sử dụng cơ chế thị trường đều có quy định nhà nước định giá đất phải phù hợp với giá trị đất. thị trường như một điều tất nhiên.
Trong đó giá trị thị trường luôn được quy định cụ thể trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia. Trong tất cả các sách giáo khoa về định giá đất đều nói rằng “định giá là một ngành kinh doanh bao gồm cả nghệ thuật (Art) và khoa học (Science), đòi hỏi kiến thức về toán học, thống kê, tự nhiên, quy hoạch, sử dụng đất, nông nghiệp, xây dựng, hành vi xã hội – nhân văn, lợi ích cộng đồng, thị trường ”, GS Võ nói.
Theo GS Võ, lượng kiến thức nêu trên có ảnh hưởng đến giá đất, khiến chúng ta hình dung giá đất trên thị trường không phải là giá trị chính xác cho một thửa đất nhất định và tại một thời điểm nhất định. .
Tất nhiên, giá đất trên thị trường vẫn tồn tại, chỉ có thể biến động trong một khoảng giá trị nhất định và trong một khoảng thời gian nhất định. Từ đó, người ta nghĩ về giá thị trường như một ước tính với đủ độ tin cậy dựa trên giá giao dịch cụ thể trên thị trường được coi là số liệu thống kê.
Theo GS Đặng Hùng Võ, do bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng đất được viết dưới giá thị trường nhằm “né” thuế.
Đồng thời, GS Võ cho rằng, theo định nghĩa về giá trị thị trường của Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVS) là “Số tiền ước tính để một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người mua và người định bán trong một giao dịch trong thời gian cần thiết sau khi tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không ép buộc ”.
Ở đây cần làm rõ khái niệm định giá là “ước tính giá trị”. Theo ước tính, không thể có một con số chính xác tuyệt đối mà phải là con số có độ tin cậy cao nhất từ các thống kê có sẵn. Theo định nghĩa định giá trên, việc cần làm là phải có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Tuy nhiên, ở nước ta không tồn tại mức giá này do bảng giá đất thấp hơn thị trường nên các hợp đồng chuyển nhượng đều ghi chung dưới thị trường để “né” thuế.
Không có phương pháp định giá đất tuyệt đối
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, ở các nước công nghiệp, người ta vẫn sử dụng phương pháp định giá hàng loạt để xác định giá đất của nhà nước trong các giao dịch đất đai giữa nhà nước với các chủ thể khác. Lý do rất đơn giản là nhà nước không nên sử dụng quá nhiều chi phí để định giá. Trong trường hợp cần thiết, người dân sử dụng cơ chế đấu giá đất hoặc đấu thầu sử dụng đất của các dự án đầu tư.
Đồng thời, tiêu chí cũng được đặt ra là việc định giá đại chúng như đã giới thiệu ở trên chỉ cần đảm bảo độ tin cậy khoảng 80% là hợp lý trong xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khoảng 20%. Việc hạ giá đất đó được coi là nhà nước chia sẻ lợi ích cho các bên liên quan.
Hiện nay, theo lý thuyết và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, một số phương pháp định giá phổ biến vẫn được sử dụng như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí … định giá cho từng thửa đất cụ thể. Đây là yêu cầu của các chủ thể tham gia thị trường đất đai, không phải là yêu cầu của nhà nước.
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, không thể có một phương pháp định giá đất cụ thể mà tin tưởng tuyệt đối.
Có nhiều phương pháp định giá đất, nhưng trên thực tế, các phương pháp này cũng dựa trên hai nguyên tắc cơ bản: Một là so sánh với giá thị trường của các thửa đất tương tự vừa giao dịch thành công; Thứ hai là căn cứ vào khả năng sinh lợi hàng năm từ việc sử dụng đất để tính giá đất nền.
Tùy theo tình hình giá trị đất đai có ổn định hay tăng lên khi có sự đầu tư vào đất đai mà người dân áp dụng phương pháp phù hợp. Điều này có nghĩa là các phương pháp định giá đất cụ thể cũng phải phản ánh giá trị đất tăng thêm do đầu tư.
“Gần đây, nhiều ý kiến cho rằng cần thống nhất phương pháp định giá đất để có giá trị đất phù hợp nhất. Ý kiến này hoàn toàn không chính xác vì còn tùy thuộc vào trường hợp cụ thể của thửa đất và việc đầu tư trên đất. Nói cách khác, Không thể có một phương pháp định giá đất cụ thể mà tin tưởng tuyệt đối. Chính vì vậy người ta thường nói giá trị đất là cố định. Định giá đất vừa là nghệ thuật vừa là khoa học “, GS Võ nói.
