Thị trường bất động sản đang gặp nhiều trở ngại về dòng tiền như khó tiếp cận vốn đầu tư khi tín dụng và trái phiếu bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ. Ngoài ra, lãi suất cho vay tăng cũng ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn mua nhà của người dân.
Tại buổi tọa đàm, trao đổi trực tuyến: Giải mã kênh đầu tư hiệu quả và bền vững trong bối cảnh hiện nay, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, bất động sản luôn chịu tác động của các yếu tố: Vĩ mô; khoanh vùng; cơ sở hạ tầng; quản lý pháp lý và quy định của thị trường bất động sản; tài chính bất động sản (thuế, phí, thị trường vốn, tài chính ngân hàng, chứng khoán phái sinh, quỹ đầu tư …); thông tin dữ liệu và minh bạch thị trường; quan hệ cung cầu – giá cả.
Theo ông Lực, giai đoạn 2022 – 2023, kinh tế thế giới đứng trước nhiều rủi ro, thách thức. Cụ thể, các yếu tố bất trắc ngày càng gia tăng (do chiến tranh, dịch bệnh …); giá cả, lạm phát vẫn ở mức cao và rủi ro tài chính gia tăng (lãi suất tăng, tỷ giá hối đoái tăng, rủi ro nợ tăng …). Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận của doanh nghiệp giảm; đà phục hồi kinh tế giảm (khoảng 3% năm 2022 và 2,5 – 2,7% năm 2023).
TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia.
Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, điều nguy hiểm là khi nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi nhanh và tương đối ổn định, lạm phát trong tầm kiểm soát.
“Việt Nam đang đi ngược lại một chút so với xu hướng của thế giới. Tức là khi lạm phát của thế giới cao, chúng ta vẫn có thể giữ mức quanh mức 4% như kế hoạch của Chính phủ ”, ông Lực nói.
Bên cạnh đó, chương trình khôi phục và phát triển kinh tế – xã hội 2022 – 2023; đầu tư công được đẩy mạnh; Đồng tiền Việt Nam giữ tỷ giá tốt. Ngân hàng lo lạm phát, thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền đầu vào không thể tăng nên thời gian qua đã tăng cường kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản. Cùng với đó, trái phiếu doanh nghiệp cũng được thắt chặt.
Tuy nhiên, một điểm tích cực là Thủ tướng Chính phủ đã ký Nghị định 65/2022 / NĐ-CP ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020 / NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ để thúc đẩy phát hành riêng lẻ. thúc đẩy thị trường trái phiếu phát triển an toàn và lành mạnh hơn trong thời gian tới.
Theo ông Lực, Ngân hàng Thế giới mới đây đã công bố dự báo tăng trưởng của Việt Nam trong năm nay là 7,5%. Đây là những điểm tích cực của nền kinh tế Việt Nam.
Bên cạnh đó, vấn đề quy hoạch đang được quan tâm, đầu tư kết cấu hạ tầng được coi là một trong ba khâu đột phá chiến lược, đầu tư công được đẩy mạnh. Pháp lý đã và đang tháo gỡ (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang nghiên cứu sửa đổi) …
Theo vị chuyên gia này, nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay cần đa dạng hóa, sử dụng đòn bẩy hợp lý, hạn chế tâm lý đám đông; tích lũy kiến thức và kinh nghiệm. Đồng thời, cần chuyên nghiệp hơn, đầu tư thông qua nhiều tổ chức trung gian hơn, đầu tư trung – dài hạn thay vì ngắn hạn, lướt sóng.
“Tôi cho rằng nhà đầu tư thường sợ rủi ro nên không bỏ trứng vào một giỏ. Kênh bất động sản vẫn là kênh đầu tư sáng giá ở thời điểm hiện tại. Kênh chứng khoán chỉ dành cho những nhà đầu tư có hiểu biết về tài chính ”, ông Lực nêu quan điểm.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bất ổn, bất ổn mạnh nhất là tăng giá, cụ thể giá bất động sản đã tăng 30% so với năm trước. . với năm 2021 và tăng 50% so với năm 2019. TP.HCM năm 2019 cũng có căn hộ giá 20-25 triệu đồng / m2 thì nay không còn, rẻ nhất cũng khoảng 50 triệu đồng / m2.
Theo ông Đính, việc tăng giá có nhiều nguyên nhân: Hàng hiếm do vướng chính sách, nguồn cung hạn chế, nhu cầu đầu tư tăng. Giá trị bất động sản trên thị trường đang được đầu tư công gia tăng do hạ tầng được đầu tư bài bản, tạo kết nối giữa các vùng kinh tế, liên vùng kinh tế, công nghệ, kinh doanh… đều sinh lời. Những yếu tố đó tạo ra giá trị cho bất động sản.
Tuy nhiên, giá bất động sản tăng mạnh nhưng thu nhập của người dân không theo kịp như bối cảnh hiện nay khiến thị trường rơi vào tình trạng thiếu thanh khoản. Người mua thì ít mà người bán thì nhiều.
TS Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM).
Tiến sĩ Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết: “Giá trị tài sản là yếu tố mà các nhà đầu tư sẽ quan tâm, nhưng đừng quên tính thanh khoản khi tài sản đóng băng. Dưới góc độ kinh tế, kinh doanh không phải không có rủi ro. Về kinh tế tài chính, tôi muốn nhấn mạnh hơn đến giá trị tài sản, khả năng sinh lời và tính thanh khoản. Trong đó, tính thanh khoản là vô cùng quan trọng. Ví dụ, trong thời kỳ bất động sản đóng băng, những người có nhiều bất động sản cũng trở nên nghèo khó vì họ có nhiều đất nhưng không thể thanh lý được ”.
Theo ông Thành, chi phí giao dịch có thể do giá mua hoặc giá bán gây ra, nhưng thời gian thực hiện các giao dịch tài chính cũng là một khoản chi phí. Chi phí giao dịch cũng cần được xem xét bên cạnh lợi nhuận và giá trị tạo ra.
“Tương lai thú vị hơn quá khứ vì có rất nhiều điều chúng ta không biết, không thể đoán trước được. Ví dụ như quy luật của nền kinh tế số, mô hình kinh tế lớn… tất cả chúng ta đều chưa biết ”, ông Thành nói.
