Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho ý kiến để hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo HoREA, khoản 17 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển thời hạn sử dụng đất. trong quá trình sử dụng đất.
Tuy nhiên, nội dung này chưa được quy định đầy đủ tại Khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chỉ quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất. , nhưng quy định này có nhiều bất cập.
Cụ thể, khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất là không chính xác. Bởi khi hết thời hạn sử dụng đất thì phải làm thủ tục xin gia hạn chứ không phải điều chỉnh thời hạn.
Trong khi đó, khoản 3 Điều 176 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “đối với dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và được điều chỉnh thời hạn hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư thì người sử dụng đất được Nhà nước điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp ”, tuy nhiên trường hợp này chưa được quy định cụ thể trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. .
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, khoản 2 Điều 179 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định trường hợp điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và người sử dụng đất được phép. sử dụng đất. Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh và phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và bảo đảm các điều kiện về môi trường.
Ông Châu lấy ví dụ, dự án Saigon One Tower tại số 1 Hàm Nghi, quận 1 đã được UBND TP. HCM giao đất từ năm 2008, thế chấp và trở thành khoản nợ khó đòi do VAMC thu giữ. Năm 2019, dự án được đưa ra đấu giá, thời điểm đó thời hạn sử dụng đất chỉ còn 39 năm nên giá khởi điểm đưa ra đấu giá chỉ 6.110 tỷ đồng. Nếu có quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lên đủ 50 năm thì giá khởi điểm đưa ra đấu giá chắc chắn cao hơn 6.110 tỷ đồng, tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Một trường hợp khác, nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại của các chủ đầu tư yếu kém “đắp chiếu, trùm mền” được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mua lại và tái khởi động. Điển hình như Novaland đã mua lại hơn 30 dự án, Hưng Thịnh mua lại hơn 10 dự án… Nhưng do thời hạn sử dụng đất chỉ khoảng 40 năm nên chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án. bị mất khi khởi động lại các dự án này.
Nếu có quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đến đủ 50 năm thì chủ đầu tư được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh. Anh Châu cho biết.
Theo đó, Hiệp hội cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “thời hạn giao đất, cho thuê đất kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. chỉ phù hợp với trường hợp đất phi nông nghiệp đã có cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng (như nhà xưởng trong khu công nghiệp cho thuê) mà người thuê có thể đưa vào sản xuất kinh doanh ngay. Nhưng cần bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp sau:
Đầu tiên, quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Thứ hai, trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 177 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Thứ ba, thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính kể từ thời điểm được “gia hạn sử dụng đất” theo quy định tại khoản 2 Điều 179 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Thứ Tư, Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 17 Điều 3 và Khoản 2 của Điều này. 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Thứ năm, quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất kể từ khi công trình của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Bởi lẽ, đối với các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chủ đầu tư phải mất một thời gian xây dựng công trình mới được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính kể từ ngày công trình xây dựng của dự án được đưa vào sử dụng. Trong giai đoạn xây dựng cơ bản, nên áp dụng hình thức Nhà nước cho nhà đầu tư thuê đất.
Ví dụ, một công trình chung cư, chủ đầu tư phải mất khoảng 2 năm thi công công trình mới được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Do đó, trong thời gian xây dựng này, chủ đầu tư trả tiền thuê đất cho Nhà nước và thời hạn sử dụng đất nên tính từ ngày công trình hoàn thành đưa vào sử dụng.
Để tránh tình trạng chủ đầu tư lợi dụng, “chây ì”, chậm đưa đất vào sử dụng, cần xử lý nghiêm để kiểm soát chặt chẽ tiến độ thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã đăng ký và đã được phê duyệt. được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
