Pháp luật đất đai và nhà ở qua các thời kỳ không quy định thuật ngữ Sổ hồng và Sổ đỏ. Sổ đỏ và Sổ hồng chỉ là cách gọi của người dân căn cứ vào màu bìa của từng loại sổ.
Theo đó, thực hiện quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009, ở từng giai đoạn khác nhau, ở khu vực sử dụng đất, loại đất khác nhau, Nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất, sở hữu nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện, theo các mẫu phôi Giấy chứng nhận có hình thức, màu sắc, hoa văn, họa tiết, kết cấu nội dung khác nhau, như:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, trang bìa màu đỏ, nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất, ở khu vực ngoài đô thị, áp dụng đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất ở nông thôn… Đối tượng được cấp giấy chủ yếu là hộ gia đình do chủ hộ đứng tên. Do mẫu này có trang bìa màu đỏ, nên người dân thường gọi là “sổ đỏ”.
“Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở”, trang bìa màu hồng, nội dung ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, khu vực đô thị, áp dụng với nhà ở, đất ở đô thị. Đối tượng là cá nhân, vợ chồng, hộ gia đình, tổ chức có đủ điều kiện được cấp giấy. Do mẫu này có trang bìa màu hồng, nên người dân thường gọi là “sổ hồng”.
Trước đó, ngày 19/10/2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP (hiện đã hết hiệu lực) về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó có nội dung thống nhất các Giấy chứng nhận, thành một loại Giấy chứng nhận có tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đối tượng là cá nhân, vợ chồng, hộ gia đình, tổ chức có đủ điều kiện được cấp giấy. Do mẫu này trang bìa mầu hồng, nên người dân cũng gọi là “sổ hồng”.
Khoản 2, Điều 29 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP quy định, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu.
Hiện nay, Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Như vậy, thực tế hiện nay đang tồn tại, cùng lưu hành 3 loại Giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” trang bìa màu đỏ, “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” trang bìa màu hồng và “Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” trang bìa màu hồng. Cả 3 loại Giấy chứng nhận này đều có giá trị pháp lý như nhau và không phải đổi sang mẫu mới.
Về giá trị thực tế của Sổ đỏ và Sổ hồng phụ thuộc vào giá trị thực tế của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: Vị trí thửa đất, diện tích, tình trạng mới hay cũ của nhà ở và số lượng tài sản khác gắn liền với đất (cây trồng…). Do vậy, giá trị của từng loại sổ gắn với từng thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
